Promesa de venta que reúne los elementos esenciales de la compraventa debe entenderse como contrato definitivo y no como compromiso de contratar [Resolución 270-98-ORLC/TR]

46

Fundamento destacado: Que, en relación a la naturaleza jurídica de los actos contenidos en los documentos venidos en grado, que aun cuando carentes de fecha cierta respecto a su otorgamiento, habrían sido celebrados durante la vigencia del Código Civil de 1984 y por tanto erróneamente denominados como promesa de venta, se aprecia que éstos no se adecuan a las figuras jurídicas legisladas en la norma sustantiva vigente puesto que, no tratándose de un contrato definitivo, tampoco cumplen con los requisitos previstos en los artículos 1414 y siguientes del Código Civil para configurarse como alguna de las formas previstas para los contratos preparatorios, principalmente teniendo en cuenta que no contienen los elementos esenciales (compromiso de contratar) o todos los elementos y condiciones (contrato de opción) de la compraventa a ser celebrada, por lo cual se hayan excluidos de los supuestos contemplados en el artículo 2019 del Código sustantivo como actos inscribibles en el Registro de Propiedad Inmueble;

Que esta instancia se ha pronunciado en las Resoluciones N° 377-96-ORLC/TR del 31 de octubre de 1996 y N° 272-97-ORLC/TR del 30 de junio de 1997, en concordancia con reiterada jurisprudencia de los tribunales de justicia, que cuando en un contrato denominado por las partes como promesa de venta, se ha pactado la obligación del vendedor de transferir la propiedad y la del comprador de pagar su precio en dinero, encontrándose en el contrato todos los elementos esenciales del contrato de compraventa, debe éste calificarse como tal, aun cuando se le hubiere dado otra denominación, no apreciándose sin embargo del título alzado los elementos necesarios para atribuirle tal condición.


RESOLUCIÓN N° 270-98-ORLC/TR
PROMESA DE VENTA

Lima, 31 de julio de 1998.

VISTO, el recurso de apelación interpuesto por la ASOCIACIÓN DE VENDEDORES AMBULANTES DE LA AVENIDA ALFONSO UGARTE SURCO N° 2 representada por don Armando Daga Almerco, mediante Hoja de Trámite Documentario N° 16074 del 30 de junio de 1998, contra la observación formulada por el Registrador del Registro de Propiedad Inmueble, Dr. Alonso Amorós Figueroa, a la solicitud de inscripción de contrato de promesa de venta. El título se presentó el 18 de Mayo de 1998 con el N° 81721. El Registrador denegó la inscripción por cuanto: “De conformidad con el artículo 2019 del CC la promesa de venta no constituye un acto inscribible en el presente Registro. De acuerdo a la partida N° 52606 los propietarios actuales son Albino Macavilca Tello y su cónyuge Gudelia Márquez Díaz, en consecuencia los vendedores no tienen dominio inscrito, cumpla con aclarar. Se pudo verificar en la ficha 12443 del Registro de Personas Jurídicas que no consta el poder ni el nombramiento del Sr. Ferruel Yupa Ramos como secretario de la Asociación, dejándose constar que en la partida se encuentra la anotación de Apelación interpuesta a la denegatoria de inscripción del Título N° 34010 del 26.02.98. Observando de conformidad con el artículo 2011 del CC y artículo 151 del Reglamento General de los RR.PP.”; interviniendo como Vocal ponente la Dra. Martha Silva Díaz; y,

CONSIDERANDO

Que, mediante el presente título se solicita la inscripción del contrato de promesa de venta que otorga la sociedad conyugal constituida por Lizardo Nolasco Tello y María Macavilca Márquez de Nolasco a favor de la Asociación de Vendedores Ambulantes “Alfonso Ugarte Mercado N° 2 Surco” representada por don Juan Ladislao Contreras Huamanzana, don Ferruel Yupa Ramos y don Leandro Esquicha Castillo, en mérito a las copias legalizadas con fecha 2 de marzo de 1998 por el Notario de Lima Francisco Banda Gonzales, de tres documentos privados denominados por las partes como contrato de promesa de venta real, contrato de ampliación de compraventa real, y contrato de promesa de venta, presuntamente celebrados con fechas 8 de julio y 20 de octubre de 1996, respectivamente;

Que, como se aprecia de los documentos venidos en grado, es objeto de la denominada promesa de venta, la transferencia de un área de no menos de 400 m2 y no más de 800 m2 que se encuentra comprendida dentro de un área de mayor extensión constituida por el terreno situado con frente a la Av. Roosevelt, distrito de Santiago de Surco, inscrita en la ficha N° 52606 del Registro de Propiedad Inmueble de Lima, habiéndose establecido en la cláusula tercera del contrato de fecha 20 de octubre de 1996, que el precio sería regulado oportunamente en cuanto de fecha 20 de octubre de 1996, que el precio sería regulado oportunamente en cuanto se determine el lanzamiento total de la propiedad, así como pactado el precio real por metraje y la forma de pago después de que se reúnan las dos partes (sic);

Que, en primer lugar cabe señalar que en cuanto a las formalidades extrínsecas del título presentado a inscripción, se advierte de los documentos mencionados en el primer considerando precedente, el incumplimiento del principio registral de titulación auténtica consagrado en el artículo 2010 del Código Civil, reglamentado a su vez por los artículos 122 y 123 del Reglamento General de los Registros Públicos, a tenor de los cuales la inscripción se hace en virtud de testimonios o copias certificadas expedidas por el mismo funcionario o institución que conserve en su poder la matriz correspondiente, salvo disposición contraria, siendo que los documentos venidos en grado no dan mérito para su inscripción al no tener la condición de instrumentos públicos ni encontrarse dentro de ninguno de los supuestos excepcionales permitidos por el precitado artículo 2010 del Código Civil;

Que, en relación a la naturaleza jurídica de los actos contenidos en los documentos venidos en grado, que aun cuando carentes de fecha cierta respecto a su otorgamiento, habrían sido celebrados durante la vigencia del Código Civil de 1984 y por tanto erróneamente denominados como promesa de venta, se aprecia que éstos no se adecuan a las figuras jurídicas legisladas en la norma sustantiva vigente puesto que, no tratándose de un contrato definitivo, tampoco cumplen con los requisitos previstos en los artículos 1414 y siguientes del Código Civil para configurarse como alguna de las formas previstas para los contratos preparatorios, principalmente teniendo en cuenta que no contienen los elementos esenciales (compromiso de contratar) o todos los elementos y condiciones (contrato de opción) de la compraventa a ser celebrada, por lo cual se hayan excluidos de los supuestos contemplados en el artículo 2019 del Código sustantivo como actos inscribibles en el Registro de Propiedad Inmueble;

Que esta instancia se ha pronunciado en las Resoluciones N° 377-96-ORLC/TR del 31 de octubre de 1996 y N° 272-97-ORLC/TR del 30 de junio de 1997, en concordancia con reiterada jurisprudencia de los tribunales de justicia, que cuando en un contrato denominado por las partes como promesa de venta, se ha pactado la obligación del vendedor de transferir la propiedad y la del comprador de pagar su precio en dinero, encontrándose en el contrato todos los elementos esenciales del contrato de compraventa, debe éste calificarse como tal, aun cuando se le hubiere dado otra denominación, no apreciándose sin embargo del título alzado los elementos necesarios para atribuirle tal condición;

Que, en relación al segundo extremo de la observación formulada, revisada la partida registral del inmueble, ficha N° 52606 del Registro de Propiedad Inmueble de Lima, se aprecia del asiento 2-c) que son titulares de dominio don Albino Macavilca Tello y su cónyuge doña Gudelia Márquez Díaz, no teniendo los transferentes, por tanto, dominio inscrito;

Que, en la primera cláusula del primero de los documentos venido en grado se consigna que don Lizandro Nolasco Tello y su cónyuge María Macavilca Márquez son propietarios del inmueble en virtud del anticipado de legítima que otorgó doña Gudelia Márquez de Macavilca, a favor de su citada hija, doña María Macavilca, consignando además, que en un proceso judicial reivindicativo tramitado con terceros éstos fueron vencidos anotándose el fallo en los Registros Públicos de Lima, configurándose los derechos de los titulares de dominio del bien;

Que, para sustentar lo anteriormente señalado, se adjuntan al título copias simples de los testimonios expedidos por el Archivo General de la Nación de las escrituras públicas de anticipo de herencia y de compraventa otorgadas por doña Gudelia Márquez Díaz de Macavilca a favor de María Ricardina Macalvilca Márquez de Nolasco de fechas 24 de junio de 1988 y 21 de abril de 1980, extendidas ante el Notario Virgilio Alzamora Valdez, documentos que además de ser ilegibles, al no estar certificados notarialmente no merecen fe respecto de los actos celebrados, apreciándose además que dichos actos no se encuentran inscritos en la partida registral del inmueble;

Que, asimismo se advierte del asiento 2-d) de la partida registral del inmueble, que en virtud del título N° 160485 del 13 de diciembre de 1994, se inscribió la sentencia de fecha 2 de marzo de 1982 expedida por el Décimo Noveno Juzgado Civil de Primera Instancia de Lima, confirmada por la Segunda Sala Civil de la Corte Superior de Lima por resolución de fecha 20 de diciembre de 1982 que declaró fundada la demanda de reivindicación interpuesta por doña Gudelia Márquez Vda. de Macavilca, ordenándose que los demandados restituyeran a doña María Macavilca Márquez de Nolasco cesionaria de doña Gudelia Márquez Vda. de Macavilca el dominio y posesión del inmueble submateria; sin embargo, como se consigna en el considerando precedente, no aparecen inscritos en el rubro de dominio de la ficha registral del inmueble los actos previos a que se refiere dicha sentencia (anticipo y transferencia) para poder considerar a los transferentes como titulares de dominio del inmueble;

Que, de otro lado, revisada la partida registral de la Asociación de Vendedores Ambulantes de la Avenida Alfonso Ugarte N° 2 Surco inscrita en la ficha N° 12443 del Registro de Personas Jurídicas, Libro de Asociaciones, se aprecia la inscripción de la constitución de la Asociación en mérito a la escritura pública de fecha 14 de enero de 1991 extendida ante el Notario Dr. Abraham Velarde Álvarez, contenida en el título archivado N° 28042 del 14 de marzo de 1991;

Que, se aprecia de los artículos trigésimo quinto y trigésimo sexto del estatuto de la Asociación contenido en el título archivado antes referido, que el período de la junta directiva es de 2 años, de donde se colige que don Juan Ladislao Contreras y don Leandro Esquicha Castillo, quienes suscriben los documentos de promesa de venta venidos en grado, en sus calidades de presidente y fiscal del Consejo Directivo de la Asociación elegidos en Asamblea General de Asociados de fecha 30 de agosto de 1990, no tienen inscritos sus mandatos vigentes, apreciándose además que tampoco consta inscrito poder alguno otorgado a favor de ellos ni a favor de don Ferruel Yupa Ramos quien comparece como secretario del referido consejo;

Que, el artículo 152 del Reglamento General de los Registros Públicos establece que cuando el título presentado adolece de defecto insubsanable deberá formularse la tacha respectiva, debiendo entenderse por tal, por aplicación contrario sensu del artículo 83 del Reglamento de las Inscripciones  aquél que afecta la validez del mismo título, apreciándose del título alzado que por no contener acto inscribible alguno, su condición resulta insubsanable, debiendo en consecuencia procederse conforme a lo señalado en el artículo 152 antes citado;

Que, en consecuencia, de conformidad con el primer párrafo del artículo 2011 del Código Civil, numeral IV del Título Preliminar y artículos 150 y 151 del Reglamento General de los Registros Públicos no resulta procedente amparar la presente solicitud de inscripción; y,

Estando a lo acordado;

SE RESUELVE

CONFIRMAR la denegatoria de inscripción formulada por el Registrador del Registro de Propiedad Inmueble de Lima al título referido en la parte expositiva, ampliándola conforme a los fundamentos expresados en la presente resolución y DISPONER su tacha por adolecer de defecto insubsanable.

REGÍSTRESE Y COMUNÍQUESE .- (FDO.) DRA. MARTHA SILVA DÍAZ, PRESIDENTA DE LA PRIMERA SALA DEL TRIBUNAL REGISTRAL.  DR. JORGE LUIS GONZALES LOLI, VOCAL (E) DEL TRIBUNAL REGISTRAL. DR. TULIO BELOGLIO BELOGLIO, VOCAL (E) DEL TRIBUNAL REGISTRAL

Comentarios: