Fundamento destacado: 6. Respecto a la validez del acto jurídico, por otro lado, el Juez de la causa manifiesta que en todo caso, el contrato que habría quedado sin efecto es el contrato preparatorio perfeccionado en la audiencia de conciliación perviviendo el contrato original, sin embargo, se debe tener en cuenta que ambos contratos tienen relación pues el primero sólo constituye un antecedente del posterior, ya que en el primero sólo se obligan a negociar y en el segundo materializan esa intención, cuando perfeccionan el contrato preparatorio de compra venta, verificándose que ninguno de los contratos señalados ha sido invalidado, pues incluso el primero de ellos se ejecutó en su cuarta cláusula al concurrir voluntariamente al Centro de Conciliación IGUDI, perfeccionando en dicha ocasión un contrato preparatorio de compromiso de contratar habiendo cumplido con precisar las partes, se identificó el bien y se estableció un precio, en concordancia a lo señalado por el artículo 1415° del Código Civil, que enuncia: “El compromiso de contratar debe contener, por lo menos, los elementos esenciales del contrato definitivo”, sin embargo, este último contrato es aquél que no se ha ejecutado y en razón de ello es que la parte actora considera que la parte demandada se ha constituido en ocupante precaria. Por ende y existiendo dos actos contractuales, que no han sido invalidados judicialmente, resulta evidente también que las declaraciones contenidas en los respectivos documentos son válidas, comprobándose que existe un contrato de compromiso de contratar que si bien ha caducado para efectos de su cumplimiento como tal, conserva la validez de su contenido.
CORTE SUPERIOR DE JUSTICIA DE JUNIN
SALA CIVIL DE HUANCAYO
Ss.
Olivera Guerra
Proaño Cueva
Orihuela Abregú
SENTENCIA DE VISTA N0. 107 2016
Expediente N° 01662-2012-0-1501-JR-CI-01
APELANTE : BERENIZ POMA SANTOS
JUZGADO : 1er. JUZGADO CIVIL DE HUANCAYO
DEMANDANTE : BERENIZ POMA SANTOS
DEMANDADO : JUSTINA GÓMEZ RAFAELE
PROCESO : DESALOJO
GRADO : APELACION DE SENTENCIA
PONENTE : ORIHUELA ABREGÚ
Resolución No. 26
Huancayo, veintiuno de noviembre del año dos mil dieciséis.
VISTOS
Materia del Grado
Viene en grado de apelación la sentencia contenida en la resolución número diecisiete del uno de junio del año dos mil quince, por la que se declara infundada la demanda interpuesta por BERENIZ POMA SANTOS en representación de JOHNNIE MARCOS POMA ROMERO Y GUILLERMO PEDRO POMA DIAZ sobre desalojo por ocupante precario contra JUSTINA ROJAS RAFAELE, con lo demás que contiene.
FUNDAMENTOS DE LA APELACION
Los fundamentos de la apelación se pueden resumir en lo siguiente:
1. No se ha tomado en cuenta que con anterioridad la Sala Superior ha establecido que se ha omitido analizar el plazo de duración del contrato preparatorio contenido en el artículo 1416° del Código Civil.
2. No se ha analizado el tema referido a la validez del acto jurídico del contrato preparatorio.
3. No se analiza debidamente el cuarto pleno casatorio civil.
CONSIDERANDO
CUESTION EN DISCUSIÓN
Determinar si la sentencia en apelación debe ser confirmada, revocada o declarada nula.
ANALISIS DE LA SALA SOBRE LA CUESTION EN DISCUSION
1. Respecto al plazo de duración del contrato preparatorio, respecto a la configuración de un contrato preparatorio de compromiso de contratar, el señor Juez de la demanda indica en el numeral 5.3 de la recurrida: “El contrato privado y el acuerdo conciliatorio total, no ha sido invalidado menos ha sido resuelto, teniendo de esta manera plena eficacia jurídica, siendo la segunda asimilable a un contrato preparatorio (compromiso de contratar), máxime si así las partes lo denominan a dicha acuerdo, conforme los términos del artículo 1414 del Código Civil, puesto que por el compromiso de contratar las partes se obligan a celebrar en el futuro un contrato definitivo, máxime si en el presente caso las partes convienen en la posesionaria comprará el lote No.09 de la Manzana H, acto que debe realizarse a futuro, debiendo así mismo observarse por el artículo 1415 del Código Civil, pues el compromiso de contratar debe contener, por lo menos, los elementos esenciales del contrato definitivo (el bien materia de venta y el precio), y en caso de incumplimiento por alguna de las partes en forma injustificada en celebrar el contrato definitivo otorga a la parte afectada el derecho de exigir judicialmente la celebración del contrato o solicitar se deje sin efecto el compromiso de contratar, en atención a lo dispuesto por el artículo 1418 del Código Civil”, lo que evidencia que el fundamento esencial para la no estimación de la demanda, vendría a ser la autorización para ejercer la posesión del bien a la parte demandada en mérito a un contrato preparatorio de compromiso de contratar y, que a pesar de que no se han continuado con las negociaciones ni se ha perfeccionado el contrato definitivo, el Juez A Quo considera que la demandada no se ha convertido en posesionaria precaria del bien sub litis, sino más bien se habría convertido en una posesionaria ilegítima. Así mismo considera el Juez que el contrato preparatorio mantiene su vigencia y por ende también la autorización para ocupar el bien sub litis, agregando incluso que el vencimiento del plazo no afecta al contrato contenido en el documento de folios veinte.
2. Al respecto debemos tener presente que el documento de folios diecinueve contiene una declaración de posesión y de propiedad entre las partes de manera respectiva, sin embargo, en la cláusula cuarta se indica que las partes convienen en que negociarán el bien por un precio justipreciado, lo que no significa que éste contenga un contrato de enajenación o de autorización para ejercer la posesión del bien, y que si bien se reconoce que la parte demandada se halla en posesión del bien, se indica luego que respecto a la enajenación del mismo, realizarían una negociación posterior, se entiende, y es justamente el acta de conciliación el cual pone fin a la incertidumbre de la fecha a realizarse la negociación, pues en la cláusula de hechos y descripción de la controversia se hace referencia al acuerdo previo para negociar y, luego se delimitó los intereses de los solicitantes de vender el lote y la posesionaria en comprar dicho lote, esto en mérito al interés de la ahora parte actora de desalojar a la ahora parte demandada, tal se expresamente se indica: “…LA INVITADA ES POSESIONARIA DEL LOTE 9 MANZANA H DEL PREDIO DENOMINADO HECHADERO II Y RECONOCE LA PROPIEDAD DE LOS SEÑORES JOHNNIE MARCOS POMA ROMERO Y GUILLERMO PEDRO POMA ROMERO, QUIENES DESEAN DESALOJAR A LA POSESIONARIA, SIN EMBARGO DENTRO DE LA AUDIENCIA SE DELIMITÓ QUE LOS INTERESES DE LOS SOLICITANTES ES VENDER EL LOTE Y DE LA POSESIONARIA ES COMPRAR DICHO LOTE”, lo que evidencia de manera contundente que la razón que justifica la posesión del bien por parte de la demandada se sustenta en la promesa de venta (contrato de compromiso de contratar), y por ende, el contrato denominado “CONTRATO PRIVADO”, es reemplazado por el contrato preparatorio que en el acta de conciliación de folios 20 y 21 se halla contenido, por lo que el primer contrato deja de tener valor, más aún cuando éste incluso se habría ejecutado al cumplirse la cláusula cuarta, que indica: “FINALMENTE AMBAS PARTES CONVIENEN EN NEGOCIAR EL BIEN DETALLADO A UN JUSTIPRECIO QUE SERÁ PREVIAMENTE PACTADO POR AMBAS PARTES…”, y cuando dichas partes suscriben el acta de conciliación, propiamente han negociado respecto al bien comprometiéndose expresamente a perfeccionar en el futuro un contrato definitivo, quedando como única relación jurídica contractual válida el compromiso de contratar.
[Continúa…]
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