Fundamentos destacados: 10. Con relación a los argumentos expuestos por el apelante en el recurso presentado, debemos señalar que la exigencia de la registradora resulta acorde a la disposición establecida en el artículo 112 del RIRP citado en el presente análisis, correspondiendo que el verdadero propietario sociedad conyugal conformada por Enrique Miyasato Miyasato y Yolanda Onaga Onaga intervenga en la escritura pública del 4fa/2/2020 presentada o en su defecto sus herederos legales ratificando la transferencia.
Asimismo, la transferencia contenida en dicho instrumento público no está siendo calificada como una donación, sino la escritura pública de donación del 12/3/2018 acompañada en el reingreso, en mérito de la cual se pretende acreditar que los verdaderos propietarios transfirieron las alícuotas del predio submateria a favor de su hijo Enrique Manuel Miyasato Onaga.
A su vez, se precisa que la transferencia vía reconocimiento de propiedad no versa sobre bienes muebles (fondos para la demolición y fábrica) sino sobre un bien inmueble; esto es, el predio inscrito en la partida electrónica N° 42402710 del Registro de Predios de Lima.
Finalmente, la intervención de la coheredera Livia Yolanda Miyasato Onaga en la acotada escritura pública de donación no subsana el defecto advertido en el título submateria, puesto que dicha coheredera deberá ratificar la transferencia otorgada a favor de sus padres en la escritura pública del 4/2/2020 presentada.
11. De otro lado, podemos apreciar que con la presentación del título submateria se abonó la suma de S/ 46.00 soles, mediante Recibo N° 224- 00012357 del 14/8/2020.
Asimismo, en la esquela de observación del 21/8/2020 la registradora consignó lo siguiente: “Derechos pendientes de pago S/ 4,254.00”.
Mediante Recibo N° 224-00013063 del 24/8/2020 se abonó la suma de S/ 4,254.00 soles.
A su vez, en la esquela de observación del 1/9/2020 la registradora consignó lo siguiente: “Derechos pendientes de pago S/ 4,254.00”.
Ante ello, el recurrente manifiesta que se ha cumplido con cancelar el mayor derecho liquidado; sin embargo, en la segunda esquela de observación la registradora vuelve a liquidar un mayor derecho registral sin sustento o motivación expresa.
En tal sentido, corresponde determinar si la liquidación de derechos registrales efectuada en la esquela de observación del 1/9/2020 es correcta.
SUMILLA : DECLARACIÓN DE VERDADERO PROPIETARIO
La declaración de verdadero propietario conlleva la transferencia de propiedad del mandatario sin representación a favor de su mandante o verdadero propietario; por tanto, requiere de un acto posterior en el que intervengan mandante y mandatario, salvo que el poder conste en instrumento público o que se encuentre inscrito, en cuyo caso basta con la intervención del mandatario.
TRIBUNAL REGISTRAL
RESOLUCIÓN No. – 100 -2021-SUNARP-TR-L
Lima,15 de enero 2021
APELANTE : LUIS ALBERTO MALDONADO RAMOS.
TÍTULO : No 1141544 del 14/8/2020.
RECURSO : H.T.D. No 000263 del 9/11/2020.
REGISTRO : Predios de Lima.
ACTO : Reconocimiento de derecho de propiedad.
I. ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓN PRESENTADA
Mediante el título venido en grado de apelación se solicita la inscripción del reconocimiento del derecho de propiedad por declaración de verdadero propietario efectuada por Pedro Eduardo Miyasato Arakaki, Rafael Hernando Miyasato Arakaki, Raúl Alfredo Miyasato Arakaki y Carlos Manuel Miyasato Arakaki a favor de la sociedad conyugal conformada por Enrique Manuel Miyasato Onaga y Rosario del Pilar Azuma Hirahoka, respecto del 50% de cuotas ideales del predio inscrito en la ficha N° 85551 que continúa en la partida electrónica N° 42402710 del Registro de Predios de Lima.
Para tal efecto se presenta parte notarial de la escritura pública de compraventa de derechos y acciones, renuncia a hipoteca legal y declaración de verdadero propietario del 4/2/2020 otorgada ante notario de Lima Julio Antonio Del Pozo Valdez.
Mediante reingreso del 24/8/2020 se adjuntaron los siguientes documentos:
– Escrito de subsanación suscrito por el presentante Luis Alberto Maldonado Ramos.
– Parte notarial de la escritura pública de donación en calidad de anticipo de legítima del 12/3/2018 otorgada ante notario de Lima Julio Antonio Del Pozo Valdez.
II. DECISIÓN IMPUGNADA
La registradora pública del Registro de Predios de Lima, Victoria Socorro Bustamante Rosas, observó el título en los siguientes términos:
“Señor(es): En relación con dicho título, manifiesto que el mismo adolece de defecto subsanable, siendo objeto de la(s) siguiente(s) observaciones), acorde con la(s) norm(as) que se cita(n):
ACTO: DECLARACIÓN DE VERDADERO PROPIETARIO. –
1.- Al reingreso se ha presentado la escritura pública de donación del 12/3/2018 donde se advierte que Enrique Manuel Miyasato Onaga interviene en representación de los donantes Enrique Miyasato Miyasato y Yolanda Onaga Onaga, contratando consigo mismo.
De la donación se aprecia que en la cláusula tercera se transfiere en donación y de manera general inmuebles en el extranjero, sin mencionarse inmuebles en el territorio nacional y haciendo referencia que solo los bienes muebles serán valorados en su momento de su recepción. Al respecto, debe tener en cuenta que para la donación de inmuebles el artículo 1625° del Código Civil señala que la formalidad requerida para la donación de inmuebles deberá ser por escritura pública, con indicación individual del inmueble que se dona, indicando su valor real y las cargas que ha de satisfacer, bajo sanción de nulidad. En el presente caso, en la escritura pública de donación de fecha 12/3/2018, no se ha dado cumplimiento a los requisitos establecidos en la ley en cuanto a la individualización del inmueble y su respectiva valorización, por lo que es nula.
Sin perjuicio de lo señalado, se le indica que el reconocimiento de verdadero propietario ha sido declarado a favor de la sociedad conyugal conformada por Enrique Miyasato Miyasato y Yolanda Onaga Onaga, por lo que sus herederos legales Enrique Manuel Miyasato Onaya y Livia Yolanda Miyasato Onaga (según consta en las partidas 14336287 y 14336291 del Registro de Sucesiones Intestadas de Lima) deberán comparecer ratificando la transferencia a favor de sus padres. Por lo mencionado subsiste la observación siguiente:
El numeral 2.2 de la cláusula segunda señala que la demolición y construcción de la fábrica fue íntegramente efectuada con fondos del Sr. Enrique Miyasato Miyasato y Yolanda Onaga Onaga, dinero que representa el 50% de acciones y derechos del inmueble, cuyo valor asciende a US$ 625.000.00 dólares americanos, y a quienes se les reconoce como verdaderos propietarios de dicho porcentaje del predio. Sin embargo; en la cláusula 7.1 de la escritura se declara que al encontrarse fallecidos los verdaderos propietarios, de forma libre y voluntaria reconocen ese derecho a favor de la sociedad conyugal conformada por el hijo de estos Enrique Manuel Miyasato Onaga y su esposa Rosario del Pilar Azuma Hirahoka. Téngase en cuenta que el reconocimiento de verdadero propietario ha sido declarado a favor de la sociedad conyugal formada por Enrique Miyasato Miyasato y Yolanda Onaga Onaga, por lo que sus herederos legales Enrique Manuel Miyasato Onaga y Livia Yolanda Miyasato Onaga (según consta en las partidas 14336287 y 14336291 del Registro de Sucesiones Intestadas de Lima) deberán comparecer ratificando la transferencia a favor de sus padres, lo que no ha sucedido en el presente caso, pues además, no comparece doña Livia Yolanda Miyasato Onaga.
Base legal: Art. 2011° del Código Civil; arts. 31°, 32° y 40° del Reglamento General de los Registros Públicos.
Derechos pendientes de pago S/ 4,254.00”.
[Continúa…]
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