Fundamento destacado: Undécimo.- Que, por otro lado, también resulta que la pretendida formalización del contrato sublitis deviene en imposible y afecta la esencia de la bilateralidad contractual; por cuanto esta acción se plantea transcurridos cuatro años de vencido el plazo para que los compradores accionantes cumplieran con cancelar el precio pactado de la compraventa, cuya fecha convenida para que efectuaran su cancelación fue el 28 de mayo de 1994, de modo que, actualmente ya no podría formalizarse dicho contrato privado, precisamente, porque comprendería sólo una de las dos contraprestaciones; pues no se ha acreditado la contraprestación correspondiente al pago cancelatorio por parte de los accionantes.
Duodécimo.- Que siendo esto así los demandantes no pueden exigir el otorgamiento de la escritura pública correspondiente por no acreditar el cumplimiento de la parte de la obligación recíproca que les concierne; esto es, lo estipulado en la cláusula cuarta del contrato sublitis, referida al precio y forma de pago del inmueble.
Cas. Nº 936-99-Lima
Lima, 4 de noviembre de 1999.
La Sala Civil Transitoria de la Corte Superior de Justicia de la República: Vista la causa N° 936-99; en audiencia pública de fecha y, producida la votación con arreglo a Ley, emite la siguiente sentencia:
MATERIA DEL RECURSO:
Se trata del Recurso de Casación interpuesto a fojas 103, por Francisco Callañaupa Orosco, contra la resolución de vista de fojas 93, su fecha 9 de marzo del presente año, expedida por al Primera Sala Civil de la Corte Superior de Justicia de Lima, que revoca la sentencia apelada que declara infundada la demanda; y, reformándola, declara fundada dicha demanda y, en consecuencia, ordena que los demandados cumplan con otorgar a favor de los accionantes la escritura pública de compraventa del inmueble ubicado en la calle Hernándo de Lavalle N° 284, urbanización Ciudad de Dios, distrito de San Juan de Miraflores, correspondiente a la minuta de fojas 4, con costas y costos.
FUNDAMENTOS DEL RECURSO:
Por auto de fecha 19 de mayo del presente año, este Supremo Tribunal ha declarado la procedencia del Recurso sólo por las causales previstas en los incisos 1° y 2° del artículo 386 del C.P.C., en cuanto denuncia la interpretación errónea del artículo 1412 del Código civil, basándose en que existe un pacto de reserva de propiedad, vigente hasta que los demandantes cancelen la totalidad del precio del inmueble; y sin embargo, exigen a los demandados que se formalice el contrato; asimismo inciden en la inaplicación del artículo 1426 del mismo Código, arguyendo que les asiste legítimo derecho de suspender el cumplimiento de la obligación a su cargo mientras no se les cancele el precio; e invocan el inciso 24°, letra a) del artículo 2 de la Constitución Política del Estado, arguyendo que ninguna norma jurídica les obliga a dicha formalidad (es decir a perfeccionar la transferencia), sosteniendo que su obligación nace del contrato y que les asiste el derecho a suspender el cumplimiento de tal obligación.
CONSIDERANDO:
Primero.- Que, mediante la presente acción se pretende que los cónyuges demandados cumplan con otorgar la escritura pública de compraventa a favor de los demandantes, respecto al inmueble de 70 metros cuadrados, que forma parte de la unidad inmobiliaria de 200 metros cuadrados, y está ubicado en la calle Hernándo de Lavalle N° 284, distrito de San Juan de Miraflores.
Segundo.- Que, ha quedado establecido por las instancias de mérito que con fecha 12 de mayo de 1994, las partes han celebrado un contrato de compraventa, bajo las condiciones y estipulaciones que en él se expresan, entre las que se establecen un pacto de reserva de propiedad mientras los demandantes (compradores) no cancelen la totalidad del precio del inmueble.
Tercero.- Que, cabe señalar que por su fuerza vinculatoria los contratos son obligatorios en cuanto se ha expresado en ellos.
Cuarto.- Que, asimismo, está establecido que al momento de la firma de la minuta los compradores cancelaron más del 50% del precio pactado sobre el bien sublitis y que el saldo sería pagado posteriormente en dos partes iguales, en un plazo de 16 días; lo que no se ha acreditado en autos.
Quinto.- Que, por la compraventa el vendedor se obliga a transferir la propiedad de un bien al comprador y éste a pagar su precio en dinero; siendo obligación esencial del vendedor perfeccionar la transferencia de la propiedad del bien, y la del comprador pagar el precio en el momento, de la manera y en el lugar pactados.
Sexto.- Que, en el presente caso se trata de una acción de otorgamiento de escritura pública, relacionada con el contrato de compraventa de fojas 4, que está regulado en el artículo 1529 del Código civil; en cuya virtud los vendedores se obligan a transferir la propiedad de un bien inmueble a los compradores y éstos a pagar su precio en dinero.
Sétimo.- Que, tratándose de un contrato con prestaciones recíprocas, las que deben cumplirse simultáneamente, cada parte tiene el derecho de suspender el cumplimiento de la prestación a su cargo hasta que se satisfaga la contraprestación o se garantice su cumplimiento.
Octavo.- Que, los contratos se perfeccionan por el consentimiento de las partes, excepto aquellos que, además, deben observar la forma señalada por la ley bajo sanción de nulidad; de modo que, en el presente caso, el consentimiento está contenido en el acuerdo de voluntades expresado en el contrato de compraventa del inmueble submateria teniéndose presente que dicho contrato no tiene una forma señalada por la ley y que quedó perfeccionado en el momento y lugar de su aceptación.
Noveno.- Que, respecto a la forma del contrato submateria, aunque el Código Material no manda que se otorgue escritura pública para perfeccionar el contrato de compraventa de inmuebles, en vista de su carácter consensual; sin embargo, la obligación de hacerlo emana de la minuta suscrita por ambas partes, quienes pueden compelerse recíprocamente a efectuarlo; e, igualmente, fluye de autos que tampoco existe convenio para proceder en ese sentido.
Décimo.- Que, asimismo, la compraventa puede integrarse con el pacto de reserva de propiedad del vendedor hasta que se le haya pagado todo el precio o una parte determinada de él.
Undécimo.- Que, por otro lado, también resulta que la pretendida formalización del contrato sublitis deviene en imposible y afecta la esencia de la bilateralidad contractual; por cuanto esta acción se plantea transcurridos cuatro años de vencido el plazo para que los compradores accionantes cumplieran con cancelar el precio pactado de la compraventa, cuya fecha convenida para que efectuaran su cancelación fue el 28 de mayo de 1994, de modo que, actualmente ya no podría formalizarse dicho contrato privado, precisamente, porque comprendería sólo una de las dos contraprestaciones; pues no se ha acreditado la contraprestación correspondiente al pago cancelatorio por parte de los accionantes.
Duodécimo.- Que siendo esto así los demandantes no pueden exigir el otorgamiento de la escritura pública correspondiente por no acreditar el cumplimiento de la parte de la obligación recíproca que les concierne; esto es, lo estipulado en la cláusula cuarta del contrato sublitis, referida al precio y forma de pago del inmueble.
Décimo Tercero.- Que, con las consideraciones precedentes han quedado configuradas las causales previstas en los inciso 1° y 2° del artículo 386 del C.P.C., referidas a la interpretación errónea del artículo 1412 del Código civil, y a al inaplicación tanto del artículo 1426 del Código civil como del inciso 24, letra a) del artículo 2 de la Constitución Política del Estado; por lo que, esta Sala Casatoria debe proceder conforme a lo previsto en el artículo 396, inciso 1° del Código Adjetivo; por los fundamentos expuestos, la Sala Civil Transitoria de la Corte Suprema de la República, declara FUNDADO el Recurso de Casación interpuesto por Francisco Callañaupa Orosco, a fojas 103, en consecuencia NULA la sentencia de vista de fojas 93, su fecha 9 de marzo del presente año; y, actuando en sede de instancia REVOCARON la sentencia apelada emitida por la Audiencia Única de fojas 55, su fecha 23 de octubre de 1998, que declara infundada la demanda; reformándola la declararon IMPROCEDENTE con lo demás que contiene; DISPUSIERON se publique la presente resolución en el Diario Oficial El Peruano; en los seguidos por Genaro Uchasara Coarita y otra con Francisco Callañaupa Orosco y ostra sobre Otorgamiento de Escritura Pública; y los devolvieron
SS. URRELLO A.; ORTIZ B.; SÁNCHEZ PALACIOS P.; ECHEVARRIA A.; FERREYROS P.
