Fundamento destacado: 5. En contraste, de la revisión efectuada a la escritura pública de compraventa de fecha 26/12/1998 se tiene que la minuta inserta señala: sírvase Ud. extender una de COMPRAVENTA que otorgo yo doña MERCEDES SERDA DE AGUILAR, con L.E. N* 24973784 de estado civil viuda, de ocupación agricultores, analfabeta, acompañada de su hijo don JUAN AGUILAR SIERRA, con L.E. N° 24985719, con domicilio en el Distrito
de Santa Teresa, a favor de don WENCESLAO ALTAMIRANO HURTADO.
Yo, doña MERCEDES SERDA DE AGUILAR, soy propietaria de la parcela 507, denominada “San Feliciano” Chontayoc, de DOS HECTAREAS CON SEIS MIL TRESCIENTOS METROS CUADRADOS (2 Has. Con 6,300m2) y un perímetro de 995 m.l. ubicados en el sector de Chilcapata Baja, de la exhacienda Huadquiña, distrito de Santa Teresa, Provincia de La
Convención, departamento del Cusco Región Cuzco, por haberlo adquirido juntamente que mi finado esposo Félix Aguilar Polo, como beneficiario de Reforma Agraria, conforme consta de Contrato de Compraventa N° 1873-69 de fecha 25 de marzo de 1969 expedido por la Corporación Financiera de la Reforma Agraria (CORFIRA), Según Ley N° 15037, refrendado por el Título de Propiedad No. C10838/73-DL. 19977, en fecha 24 de Julio de 1973, expedido pr el Ministerio de Agricultura (…)”
De lo transcrito anteriormente tenemos que, en la minuta se ha consignado a Felix Aguilar Polo como ex cónyuge de la vendedora, lo cual resulta discrepante con la información publicitada en el antecedente registral, es decir, los asientos 01 y E0003 de la partida N*02001282, correspondiente al inmueble, por cuanto en este figura, como propietario
exclusivo, Mercedes Serda de Aguilar.
Conforme al principio de legitimación señalado en el artículo VII del Título Preliminar del Reglamento General de los Registros Públicos:
“Los asientos registrales se presumen exactos y válidos. Producen todos sus efectos y legitiman al titular registral para actuar conforme a ellos, mientras no se rectifiquen en los términos establecidos en este Reglamento o se declare judicialmente su invalidez.”
La eficacia legitimadora relativa de la publicidad registral se manifiesta a través del principio de legitimación registral, recogido por el artículo 2013° del Código Civil, de donde emana una presunción de exactitud relativa de que el contenido de las inscripciones corresponde a la realidad extrarregistral, en tanto no se rectifique o se declare judicialmente su invalidez.
Una de sus consecuencias es que legitima al titular registral para disponer de su derecho siempre que ello sea consecuente con lo inscrito en la partida registral y publicitado por el Registro. De forma tal que el propietario no puede disponer de un derecho que no tiene inscrito o no puede disponer más de lo que tiene inscrito, pues existe una presunción legal relativa que el contenido de la partida registral es concordante con la realidad extraregistral.
En el presente caso, a criterio de esta Sala no se infringe dicho principio ni constituye un obstáculo para la inscripción el hecho que del contrato de compraventa se indique que el bien fue adquirido por una sociedad conyugal cuando de la propia partida registral se puede verificar que la unica titular registral es la cónyuge, por ser bien propio adquirido de modo
originario en mérito a un procedimiento de prescripción adquisitiva administrativa, y dicha titular registral ha manifestado su voluntad en la transferencia.
Conforme a ello, podemos concluir que quien vende es aquel que en el Registro aparece como propietario del predio (Mercedes Serda de Aguilar) y el hecho que en la escritura pública se haya hecho mención a Félix Aguilar Polo no invalidará la declaración de voluntad formulada, planteada y formalizada por la propietaria del predio en la escritura de compraventa de fecha 26.12.1998 la cual es materia de rogatoria en tanto de la partida
registral fluye que ella tiene el derecho del cual dispone.
Por tanto, no es correcto indagar si el bien es realmente propio o social, pues ello significaría desconocer la presunción de exactitud y certeza de la inscripción y el título causal que la sustenta.
TRIBUNAL REGISTRAL
RESOLUCIÓN N° 1010-2019-SUNARP-TR-A
Arequipa, 1010 de diciembre de 2019
APELANTE: WENCESLAO ALTAMIRANO HURTADO
TiTULO : N* 0001686710 DEL 17.07.2019
RECURSO H H. de T. 24255 DEL 05.09.2019
REGISTRO : PREDIOS – QUILLABAMBA
ACTO : COMPRAVENTA
SUMILLA:
PRINCIPIO DE LEGITIMACION
“Conforme el principio de legitimación, los asientos registrales se presumen ciertos, producen todos sus efectos y legitiman al titular registral para actuar conforme a ellos, mientras no se rectifiquen por las instancias registrales o se declare judicial o arbitralmente su invalidez. ”
IDENTIFICACIÓN DEL BIEN OBJETO DE TRANSFERENCIA
“La discrepancia en cuanto a la identificación de un bien objeto del contrato de transferencia materia de la solicitud de inscripción, será objeto de observación siempre que no existan otros elementos suficientes que permitan la identificación del mismo.”
TRACTO SUCESIVO
«El principio de tracto sucesivo, obliga al Registrador a verificar si quien efectúa el acto de disposición o de quien deriva el derecho aparece como titular registral del derecho, correspondiendo rechazar todo acto dispositivo que no provenga del titular inscrito».
I. ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓN PRESENTADA
Mediante el presente título se solicita la inscripción de la compraventa del predio rústico inscrito en la partida N* 02001282 del Registro de Predios de la Oficina Registral de Quillabamba.
Para dicho efecto se ha presentado la siguiente documentación:
a) Rogatoria contenida en el formulario de inscripción.
b) Parte notarial de la escritura publica de compraventa de fecha 26.12.1998, expedido por notario de la Provincia de la Convención Fidel Beltrán Pacheco.
c) Parte notarial de la escritura pública de ratificación de compraventa del 03.04.2019, expedido por notario de la Provincia de la Convención Fidel Beltrán Pacheco.
d)Recurso de apelación.
II. DECISIÓN IMPUGNADA
El Registrador Público del Registro de Predios de Quillabamba, Barnady Jones Ramírez Falcón, formuló la siguiente observación:
(Se deja constancia que se procede a renumerar para un mejor análisis)
“(…)
DE LA VERIFICACION DEL REINGRESO SE ADVIERTE QUE NO PRESENTA NINGUN DOCUMENTO, POR CONSIGUIENTE SUBSISTE LA OBSERVACION DE FECHA 24/07/2019 EN TODOS SUS EXTREMOS:
1. De la verificación de la escritura pública de fecha 26/12/1998 en la CLAUSULA PRIMERA señala que son propietarios MERCEDES SERDA DE AGUILAR y FELIX AGUILAR POLO, además adjunta original de partida de matrimonio de fecha 24/12/1976, es decir que estaba casada cuando realizo el procedimiento de posesión.
Sin embargo del predio inscrito en la partida N* 02001282 del Registro de predios de esta oficina registral se encuentra solo a nombre de MERCEDES SERDA DE AGUILAR, por lo que previamente debe rectificarse la calidad del bien siendo que este seria a favor de la sociedad de gananciales, debiendo proceder de acuerdo al Art. 15 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios.
2. Por otro lado se advierte que la descripción del predio materia de venta no concuerda con lo señalado en el antecedente registral.
3. Además que la escritura de compraventa es de fecha 26/12/1998, sin embargo el derecho de posesión se efectúa recién en 1996. Aclarar.
4. También existe discrepancia en el estado civil de la vendedora ya que en la escritura pública esta es viuda sin embargo en el antecedente registral esta es soltera. Aclarar.
[Continúa…]
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