Sumario. 1. Introducción, 2. La inmatriculación en el derecho nacional y en el derecho comparado, 2.1. Inmatriculación: Es necesario que los títulos tengan una antigüedad mínima de 5 años, pues se requiere tener certeza de su validez [Resolución 162-2008-Sunarp-TR-L], 2.2. El título supletorio, 3. Actos y derechos inscribibles, 4. Actos o títulos no inscribibles, 5. Conclusiones, 6. Bibliografía.
1. Introducción
Los sistemas registrales; en cuanto al registro de la propiedad inmueble, se dan de acuerdo con la realidad de cada uno de los Estados y a las diferentes formas de brindar mayor seguridad jurídica registral inmobiliaria, sea a favor del transferente, adquirente o del propio Estado. Los registros públicos inmobiliarios de carácter jurídico son instituciones específicas organizadas por el Estado y puestas a su servicio y al de los particulares para consolidar la seguridad jurídica, facilitar el tráfico, garantizar el crédito y el cumplimiento de la función social que tiene la propiedad, compatible con la libertad, el progreso y el desarrollo de los pueblos. (Sánchez, 2016, pp. 340-341)
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Por tanto, cuando hablamos de sistemas registrales en general, y específicamente del registro de propiedad inmueble, hacemos alusión a entidades que tienen como objetivo brindar seguridad jurídica a favor del Estado mismo, de quien transfiere el derecho y de quien adquiere este último.
El registro se construye sobre la base de una idea-fuerza muy concreta: la publicidad existe para tutelar el interés a la notoriedad de ciertos hechos jurídicos, es decir, el sistema jurídico reconoce que hay interés general para que determinados hechos sean conocibles por cualquiera. En contraposición a ello, existen determinados intereses que expresan una exigencia de tutela al secreto o a la reserva. ¿Y cuándo existe esa necesidad de tutelar el interés por la notoriedad? La cuestión es muy simple: para entablar cualquier relación jurídica se requiere, por lo menos, una relativa certeza sobre los presupuestos que hagan eficaz la transmisión. Si se compra, por ejemplo, se necesita saber que el vendedor es el dueño y las cargas que pesan sobre el bien. (Gonzáles, 2012, p. 155)
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El Estado busca satisfacer esa necesidad de información a través de la publicidad de datos relevantes para la vida jurídica. Por tanto, la razón de política legislativa que se encuentra detrás de la publicidad de los derechos sobre inmuebles se halla en impedir transferencias o cargas ocultas que afecten a terceros adquirentes, lo cual paralizaría el comercio y la circulación de la riqueza territorial, a causa de la falta de certeza respecto a la condición jurídica de los bienes inmuebles (determinación de su propietario y de las cargas que sufre). (Ibídem, pp. 155-156)
Resulta evidente entonces que los registros públicos existen para, valga la redundancia, publicitar, hacer notorios o conocibles para todos o cualquiera, determinados hechos que tengan relevancia jurídica. Esta notoriedad ocurre, por ejemplo, en el caso de la enajenación de bienes como los inmuebles ya que detrás de ellos existe un interés general por tutelar los derechos de los adquirentes, objetivo que se alcanza conociendo la condición jurídica de los inmuebles evitando con ello además generar inseguridad jurídica.
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2. La inmatriculación en el derecho nacional y en el derecho comparado
De conformidad con el artículo 2018 del Código Civil peruano (en adelante CC):
Para la primera inscripción de dominio, se debe exhibir títulos por un período ininterrumpido de cinco años o, en su defecto, títulos supletorios.
De acuerdo con Gonzales y Quintana, la inmatriculación significa “el ingreso de una finca en el registro, es decir, se trata del inicio de la vida o historia registral de las titularidades jurídicas referidas a un predio”. Al respecto, Roca Sastre, citado por Chico y Ortiz, señala que es “el ingreso de una finca en la vida registral realizado en virtud de una primera inscripción de su dominio a favor del inmatriculante, la cual abre folio de registro particular, es obtenida por medios particulares y surte efectos específicos” (Manrique, 2019, p. 13)
Según Diez-Picazo, la inmatriculación no exige más que un contraste o constatación de la existencia de la finca y de la inexistencia de un anterior ingreso de la misma en el Registro. Primera inscripción que exige la verificación de los títulos de la persona en cuyo favor se inscriban los derechos existentes sobre dicha finca. Por tanto, la inmatriculación se efectúa mediante la práctica de un asiento que es la primera inscripción de dominio a favor del inmatriculante. Es decir, es el acto por virtud del cual tiene una finca su ingreso en el Registro de la Propiedad. Mediante la inmatriculación se obtiene el punto de arranque del historial jurídico de la finca en el Registro. (Alarcón, 2015, p. 39)
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En este sentido, el presupuesto para la inmatriculación[1] de un predio es que este no se encuentre inscrito en Registros Públicos, pues con la inmatriculación se abre una partida registral del predio en cuestión y, como consecuencia de ello, los actos que se inscriban en dicha partida, gozarán de la publicidad que brinda Registros Públicos. (Manrique, 2019, p. 13)
En nuestro ordenamiento, solo se inmatricula un predio cuando sobre este existe un derecho; nunca se inmatricula “en abstracto”, es decir, cuando el predio está en condición de vacante o con “dueño desconocido”. La inmatriculación no se produce con la sola existencia del predio, sino en conjunción con el derecho y el titular que lo ostenta. Pero, ¿cuál es el derecho o derechos que sirven de base a la inmatriculación de una finca? El artículo 16 del Reglamento de Inscripciones del registro de predios dice que la inmatriculación se realiza con la primera inscripción de dominio, salvo disposición distinta. (Gonzáles, 2002, p. 182)
Por tanto, el derecho de propiedad es el que sirve de base para la inmatriculación, y de lo cual se deduce –en sentido contrario– que no puede inmatricularse una finca a través de un derecho real limitado sobre esta (por ejemplo: usufructo). (Ídem)
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De las doctrinas extranjeras y nacionales podemos colegir que la inmatriculación supone la primera inscripción del dominio de un predio (derecho de propiedad) al registro, es decir, se trata del inicio de la vida o historia registral de las titularidades jurídicas referidas a un predio. Inmatriculación que abrirá una partida registral del predio en cuestión y a partir de ese momento los actos que se inscriban en dicha partida gozarán de la publicidad registral.
2.1. Inmatriculación: Es necesario que los títulos tengan una antigüedad mínima de 5 años, pues se requiere tener certeza de su validez [Resolución 162-2008-Sunarp-TR-L]
El fundamento 3 de la Resolución 162-2008-Sunarpr-TR-L establece:
La razón para exigir una antigüedad mínima (5 años) a los títulos en
mérito al cual se solicita la primera inscripción de dominio está dada por la
necesidad que al Registro ingresen actos consolidados, firmes, para
efectos de una adecuada publicidad y seguridad, pues se requiere tener
certeza de que dichos títulos sean válidos, teniendo en cuenta los efectos
de la inscripción, cual es la de legitimar el título presentado. Por ello es que se requiere que tenga como mínimo dicha antigüedad, teniendo en cuenta que es el plazo de la prescripción adquisitiva corta, es decir, aquella mediante la cual se adquiere la propiedad cuando media justo título y buena fe.
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2.2. El título supletorio
El título supletorio es la denominación que se le ha dado al proceso a través del cual el propietario de un bien que carece de documentos que acrediten su derecho, pide a su inmediato transferente o a los anteriores a este, o sus sucesores, la obtención del otorgamiento del título de propiedad correspondiente (art. 504, inc. 1 del CPC). (Tantaleán, 2016, p. 82)
En otras palabras, es una figura que se usa solo para la primera inscripción de dominio. Es decir, cuando el propietario carece de títulos escritos con los cuales comprobar su dominio, pues dicho título puede haberse extraviado o perdido (Medina, 2020).
En el caso de los bienes inmuebles, la transferencia de propiedad aparece regulada en el artículo 949 del CC así: «la sola obligación de enajenar un inmueble determinado hace al acreedor propietario de él, salvo disposición legal diferente o pacto en contrario». En estos casos, lo que se busca no es el reconocimiento de su condición de propietario, porque este ya lo es a partir de la transferencia, sino tener un título -llámese documento- que le acredite como tal. Bajo este contexto, el actor al formular la demanda la dirige contra su inmediato transferente o los anteriores a este, o sus respectivos sucesores, según el caso. (Ledezma, 2008, pp. 679-680)
En el caso de bienes muebles la transferencia de propiedad de una cosa mueble determinada se efectúa con la tradición del acreedor (ver el artículo 947), sin embargo, a pesar de haber operado la transferencia, lo que se busca con el título supletorio, es que el nuevo propietario de este bien, que carece de documentos que acrediten su derecho, cuente con ellos. Ahora bien, contar con la documentación que acredite la condición de propietario del bien, sea inmueble o mueble, va a permitir que, en el supuesto de la concurrencia de acreedores sobre el bien, se aplique la regla contenida en los artículos 1135 y 1136 del CC. (Ibídem, p. 680)
En el caso de los bienes inmuebles, la preferencia se establecerá a favor del acreedor de buena fe cuyo título ha sido primeramente inscrito o, en su defecto de inscripción, el acreedor cuyo título sea de fecha anterior. Se prefiere, en este último caso, el título que conste de documento de fecha cierta más antigua. En el caso de bienes muebles, se prefiere el acreedor de buena fe a quien el deudor hizo tradición de él, aunque su título sea de fecha posterior. Si el deudor no hizo tradición del bien, será preferido el acreedor cuyo título sea de fecha anterior; prevaleciendo en este último caso, el título que conste de documento de fecha cierta más antigua. (Ídem)
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En suma, el título supletorio es aquella solicitud, en un proceso abreviado, que le realiza el propietario sín título (por extravio, destrucción o falta de registro) de un bien mueble o inmueble a su transferente (o a los anteriores a este), de los documentos que acrediten su propiedad y que además le sirvan frente a terceros para demostrar su preferencia en caso de concurrencia de acreedores.
3. Actos y derechos inscribibles
El artículo 2019 del CC establece una lista taxativa de aquellos actos y derechos inscribibles en el registro del departamento o provincia donde esté ubicado cada inmueble:
1. Los actos y contratos que constituyen, declaren, trasmitan, extingan, modifiquen o limiten los derechos reales sobre inmuebles.
2. Los contratos de opción.
3. Los pactos de reserva de propiedad y de retroventa.
4. El cumplimiento total o parcial de las condiciones de las cuales dependan los efectos de los actos o contratos registrados.
5. Las restricciones en las facultades del titular del derecho inscrito.
6. Los contratos de arrendamiento.
7. Los embargos y demandas verosímilmente acreditados.
8. Las sentencias u otras resoluciones que a criterio del juez se refieran a actos o contratos inscribibles.
9. Las autorizaciones judiciales que permitan practicar actos inscribibles sobre inmuebles.
4. Actos o títulos no inscribibles
De acuerdo con el artículo 2021 del CC:
Los actos o títulos referentes a la sola posesión, que aún no han cumplido con el plazo de prescripción adquisitiva, no son inscribibles.
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5. Conclusiones
Cuando hablamos de sistemas registrales en general, y específicamente del registro de propiedad inmueble, hacemos alusión a entidades que tienen como objetivo brindar seguridad jurídica a favor del Estado mismo, de quien transfiere el derecho y de quien adquiere este último.
Resulta evidente entonces que los registros públicos existen para, valga la redundancia, publicitar, hacer notorios o conocibles para todos o cualquiera, determinados hechos que tengan relevancia jurídica. Esta notoriedad ocurre, por ejemplo, en el caso de la enajenación de bienes como los inmuebles ya que detrás de ellos existe un interés general por tutelar los derechos de los adquirentes, objetivo que se alcanza conociendo la condición jurídica de los inmuebles evitando con ello además generar inseguridad jurídica.
La inmatriculación supone la primera inscripción del dominio de un predio (derecho de propiedad) al registro, es decir, se trata del inicio de la vida o historia registral de las titularidades jurídicas referidas a un predio. Inmatriculación que abrirá una partida registral del predio en cuestión y a partir de ese momento los actos que se inscriban en dicha partida gozarán de la publicidad registral. Asimismo, el Código Civil preve una lista taxativa de aquellos actos y derechos inscribibles (art. 2019 CC) y aquellos actos o títulos no inscribibles (art. 2021 CC).
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6. Bibliografía
Alarcón, W. (2015). “La inmatriculación de predios, sus formas y tratamiento normativo en Perú”. En: Revista de Derecho de la Universidad Nacional del Altiplano de Puno, vol. 2, n. 1, pp. 37-46.
Escajadillo, F. (2019). “La inmatriculación de predios estatales y el dilema de la propiedad privada”. Disponible en: https://lpderecho.pe/inmatriculacion-predios-estatales-dilema-propiedad-privada/
Gónzalez, G. (2012). Derecho Registral y Notarial. Tomo I. Lima: Jurista Editores.
Ledesma, M. (2008). Comentarios al Código Procesal Civil. Análisis artículo por artículo. Tomo II. Lima: Gaceta Jurídica.
Manrique, R. (2019). La inmatriculación de predios en mérito a la declaración notarial de prescripción adquisitiva de dominio. Trabajo Académico para optar el título de Segunda Especialidad en Derecho Registral. Lima: PUCP.
Sánchez, L. (2016). “Registro de la propiedad inmueble: La inseguridad jurídica del actual sistema registral peruano en la inscripción facultativa”. En: Revista Oficial del Poder Judicial. Órgano de Investigación de la Corte Suprema de Justicia de la República del Perú, vol. 8, n. 10, pp. 339-358.
Tantaléan, R. (2016). “Comentario al artículo 486 del Código Procesal Civil”. En: Código Procesal Civil comentado por los mejores especialistas. Análisis y comentarios artículo por artículo, Tomo IV, pp. 79-96.
Medina, N. (2020). «Principales diferencias del título supletorio y de la prescripción adquisitiva de dominio».
Disponible en:
https://lpderecho.pe/principales-diferencias-titulo-supletorio-prescripcion-adquisitiva-dominio/
[1] Esta regla aplica por igual a los bienes estatales, los cuales comprenden a los bienes de dominio público o privado estatal que tengan como titular al Estado o a cualquier entidad pública, conforme al artículo 3° de la Ley 29151, Ley General de Sistema Nacional de Bienes Estatales, teniendo que cuando el titular sea el Estado la inmatriculación se efectúa únicamente por la entidad competente para la administración de su propiedad, como es el caso de la Superintendencia Nacional de Bienes Estatales o los Gobiernos Regionales con competencias transferidas (o por delegación) en la materia (art. 62° de la Ley Orgánica de Gobiernos Regionales. (Escajadillo, 2019). Disponible en:https://lpderecho.pe/inmatriculacion-predios-estatales-dilema-propiedad-privada/
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