El Taller de Derechos Reales «Jorge Eugenio Castañeda» de la Facultad de Derecho y Ciencia Política de la Universidad Nacional Mayor de San Marcos, en noviembre de 2017 organizó el evento denominado «Reflexiones criticas sobre derechos reales», con el auspicio de Legis.pe.
En el certamen participaron reconocidos abogados del foro civil, como Raúl Canelo Rabanal, Gunther Gonzales Barrón, Martín Mejorada Chauca, Julio Pozo Sánchez, Alan Pasco Arauco, Emma Palacios Castillo y Gastón Soto Vallenas.
En esta ocasión, compartimos la tercera parte de la conferencia del profesor Alan Pasco, en la que cuestiona la pregunta planteada en el Pleno Jurisdiccional Distrital de la Corte de Huánuco.
Antes del IV Pleno Casatorio, en el que se discute la posesión precaria; había una cuestión recurrente que invocaban los demandados de desalojos para que no los expulsen: el famoso título falso.
En el Perú, el desalojo se maneja como una especie de acción reivindicatoria en pequeño, porque usualmente se enfrentan un propietario contra un invasor. Este conflicto es un conflicto típico de la acción reivindicatoria. Pero, el desalojo es muy corto, porque supuestamente la controversia es muy sencilla. En el desalojo se enfrentan el propietario contra alguien que no tiene nada, un invasor.
En ese sentido, el juez o la ley podría decir: ¿para qué razón, si está enfrentando alguien con derecho acreditado contra alguien que no tiene nada, para que voy a hacer tantas audiencias, para qué tanto plazo probatorio, si finalmente este demandado no puede probar nada? Un tema tan sencillo como el de propietario contra invasor, no requiere 5 o 6 años, bastaría con dos años o dos años y medio, un desalojo más rápido.
Entonces, los demandados de desalojos, ¿qué hacían para evitar ser expulsados? Trataban de complejizar la controversia. Porque, como la lógica era que en el desalojo es sencillo, el demandado, al complejizar el proceso, lograba que el juez creyera que era más complicado de lo que parecía, y los mandaba a pelear en una acción reivindicatoria. El demandado lograba quedarse en el bien, y mientras discutían por varios años, él se mantenía en posesión del bien.
Habían muchas maneras en las que el demandado por desalojo, complejizaba la controversia. Por ejemplo, una forma típica era diciendo «señor juez, yo invadí el predio, pero cuando invadí, esta casa tenía un piso y yo he construido dos pisos más» y, supuestamente, tenía derecho a reclamar el valor de los dos pisos que construyó. El demandante argumentaba que no debía pagar nada, porque el demandado es un invasor, y por tanto ha construido de mala fe. ¿Pero la construcción fue de mala o buena fe?
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¿Qué decía el juez? Eso es muy complicado de verlo en un desalojo, por lo que no podía determinar si fue de buena o mala fe. Por ello, decidía remitirlo a la acción reivindicatoria o a un proceso de accesión. ¿Quién ganaba? El demandado, porque mientras seguían peleando en otra vía, se mantenía en posesión del bien.
Otra forma de complejizar la controversia, el demandado decía «señor juez, yo ya no soy invasor, porque ya tengo 15 años en este bien, ya no soy precario, sino propietario». El demandante podía alegar por ejemplo, que no era cierto que sea un prescribiente, porque en el año ocho de la posesión, lo expulsó y, por tanto, interrumpió su plazo prescriptorio. ¿Qué decía el demandado? No es cierto, jamás hubo un acto de interrupción de la prescripción. Una vez más, ¿qué se configuraba? Controversia, el juez se lavaba las manos, y nuevamente remitía a la acción reivindicatoria.
Ahora, vamos con la pregunta, otro de los argumentos del demandado para complejizar la controversia, era sacar un contrato. Como él sabía que solamente lo podía expulsar si es que no tenía un título, este demandado sacaba un contrato de arrendamiento, firmado con el demandante. Podía alegar que ya tenía un contrato de arrendamiento por dos años, y que lo firmó ese que ahora lo quería expulsar. ¿Qué decía el demandante? Yo no firmé nada, ese contrato es un contrato falso. ¿Y que hacía el demandado? Y este le señalaba al juez que la intención del demandante es que usted declare la nulidad de este contrato, y esto se ve por la vía de conocimiento, y estamos en un proceso de desalojo. Improcedente la demanda, váyanse a pelear a la vía de nulidad de acto jurídico.
En este caso puntual de la nulidad, el IV Pleno se pronunció concluyendo que, el juez del desalojo, sí es competente para analizar la validez o nulidad del documento con el que se quiere defender el demandado. Y puede analizar esa nulidad, y considerar el contrato nulo, siempre que esta nulidad sea manifiesta. Un par de ejemplo bastaría con ello. Piensen en un desalojo donde el demandado saque para defenderse un contrato de compra-venta firmado con ese demandante, que le vende la casa al demandado. Claramente si le vendió la casa no lo puede botar por desalojo. Pero da la casualidad que el contrato no tiene la firma del demandante. Suficiente, ese contrato es manifiestamente nulo, no le puedo servir al demandado para defenderse.
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