A propósito del proyecto de ley remitido por el Poder Ejecutivo al Congreso, y que ha merecido el voto aprobatorio de la Comisión de Justicia, hay que llamar la atención sobre tres aspectos cruciales de la norma que echan por tierra su pretendida utilidad.
Todos estamos de acuerdo en que los inquilinos morosos o con contratos vencidos deben ser expulsados rápidamente de los bienes, y no como ocurre hasta ahora a través de un proceso judicial que toma varios años.
La intervención de los notarios, que son abogados “intachables”, elegidos por la autoridad, es una buena idea para resolver una cuestión que, la verdad, es muy sencilla (determinar si el contrato venció o si se resolvió válidamente por falta de pago de la renta), pero en la medida que esto no quede en buenas intenciones.
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El proyecto de ley tiene tres problemas muy delicados que impiden alcanzar el objetivo declarado:
i) la formalidad exigida para los contratos que aspiran a una justicia notarial es muy engorrosa (formulario, protocolo, cláusulas rituales de allanamiento, etc.),
ii) el notario solo se pronuncia dando pase al desalojo, si es que el arrendatario no refuta el pedido del propietario y
iii) el juez de paz que finalmente ordena el lanzamiento debe evaluar la decisión del notario, lo que abriría una discusión a ese nivel.
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No hay razón para que los contratos de arrendamiento cumplan formalidades y cláusulas complejas. Debería bastar que conste por escrito, indicando el plazo del arrendamiento, lo mismo que el procedimiento privado para la resolución por falta de pago, el sometimiento a la decisión notarial y, bueno, firmas legalizadas.
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Un notario está en perfecta condición de llevar adelante un trámite que resuelve si el contrato está terminado o no, pronunciándose sobre las eventuales objeciones del arrendatario. Ciertamente este ya no sería un procedimiento “no contencioso”, pero qué importa. Si lo resuelto por el fedatario no le satisface al ocupante, que sea éste quien acuda al proceso judicial y se pase años ahí litigando. Veremos que la tasa de “reclamones” será mínima. Este camino en nada colisiona con la exclusividad que tiene el Poder Judicial para resolver conflictos, pues en definitiva lo que decida el notario se podrá revisar en sede judicial, pero mientras tanto el poseedor precario sale del bien. Está probado que quien abusa de los juicios son los que se quedan sin derecho y sin pagar.
Finalmente, se entiende que lo resuelto por un notario, como ocurre con los árbitros, no da lugar directamente a un mandato de lanzamiento con el uso de la fuerza pública, y por eso está bien que se recurra a un juez de ejecución. Empero, este magistrado se debe limitar a hacer cumplir lo resuelto por el notario, no ha revisar su decisión.
En suma, abandonemos la idea de que todo debe pasar por un juez. En la estadística, quien se aprovecha de la inevitable demora judicial son los arrendatarios con contratos terminados. Ante esto, sinceremos la situación y démosle a un profesional con calidades especiales como los notarios, la facultad de resolver pequeños conflictos con poder de ejecución inmediata, sin perjuicio de que los resentidos vayan a juicio.
