Sumario: 1. El derecho real de superficie en el derecho comparado, 2. Nuestra definición, 3. Características, 4. Conclusiones, 5. Bibliografía.
1. El derecho real de superficie en el derecho comparado
Por un lado, de acuerdo con el artículo 1030 de nuestro Código Civil:
Puede constituirse el derecho de superficie por el cual el superficiario goza de la facultad de tener temporalmente una construcción en propiedad separada sobre o bajo la superficie del suelo. Este derecho no puede durar más de noventinueve años. A su vencimiento, el propietario del suelo adquiere la propiedad de lo construido reembolsando su valor, salvo pacto distinto.
Por otro lado, según una doctrina portuguesa, el derecho de superficie consiste en la facultad de hacer o mantener una plantación u obra en un predio ajeno. Llámese superficiario a la persona que tiene la facultad de plantar o construir, y superficiante al dueño del terreno. Así, el derecho de superficie comprende la realización de obras o plantaciones en terreno o predio ajeno; las plantaciones u obras pueden existir tanto en el momento de la constitución del derecho o derivarse del ejercicio respectivo. Por lo tanto, solo puede recaer sobre un inmueble rústico o urbano (Soares, Crispim, Fernandes y Alves, 2017, pp. 147-148).
Para una doctrina brasileña, el objeto de la superficie puede ser el derecho de llevar a cabo una construcción o plantación (ius ad aedificandum vel implantandum), o la venta de una construcción o plantación existente, por separado de la propiedad del suelo que permanece con el vendedor (Da Silva Pereira, 2014, p. 219).
Esta doctrina brasileña nos resulta interesante porque, a diferencia de la legislación peruana (en la que al término del plazo del derecho de superficie lo construido es adquirido por el propietario del suelo), lo construido puede ser vendido —asumimos nosotros— no al dueño del suelo sino a un tercero.
Por su parte, refiere una doctrina española que normalmente el derecho de superficie atribuye al superficiario la facultad de realizar él mismo la construcción o plantación cuya propiedad separada se va a adquirir. En consecuencia, las condiciones de la atribución suelen ser: el pago por el superficiario al concedente de un canon periódico o a tanto alzado, y la reversión automática de lo construido o plantado en favor de la propiedad del concedente una vez que haya transcurrido un tiempo determinado (Díez Soto, 2017, p. 100).
Esta doctrina española le da posibilidad al propietario del suelo:
1. de adquirir lo construido sobre este o,
2. que el superficiario le pague un canon periódico por el tiempo que dure la construcción.
En cuanto a la doctrina nacional, el derecho de superficie es un derecho real, enajenable y transmisible por sucesión, que confiere a su titular, durante un plazo determinado que no puede exceder el máximo fijado por la ley (se trata de un derecho temporal), la facultad de tener y mantener en terreno ajeno, sobre o bajo la superficie del suelo, una edificación en propiedad separada, obtenida mediante el ejercicio del derecho anexo a edificar (concesión ad aedificandum) o por medio de un acto adquisitivo de la edificación existente o por contrato accesorio al de arrendamiento de un terreno (Arias Schreiber Pezet, 2011, p. 441).
2. Nuestra definición
De lo anterior, podemos definir al derecho de superficie como aquel derecho real, transmisible y temporal en el que una parte denominada concedente (propietario) le confiere a otra, denominada superficiaria, la facultad de construir y mantener una edificación en suelo ajeno (sobre o debajo) por un periodo determinado, luego del cual, el dueño del suelo adquiere la propiedad de lo edificado reembolsando su valor.
3. Características
Las características del derecho de superficie son las siguientes:
a) es un derecho real, enajenable y por tanto gravable y transmisible mortis causa;
b) se trata de un derecho temporal, y
c) otorga a su titular el derecho de tener y mantener una edificación en propiedad separada, por encima o por debajo del suelo, lo que constituye precisamente el objeto básico del derecho (Arias Schreiber Pezet, 2011, p. 441).
4. Conclusiones
En síntesis, podemos definir al derecho de superficie como aquel derecho real, transmisible y temporal en el que una parte denominada concedente (propietario) le confiere a otra, denominada superficiaria, la facultad de construir y mantener una edificación en suelo ajeno (sobre o debajo) por un periodo determinado, luego del cual, el dueño del suelo adquiere la propiedad de lo edificado reembolsando su valor al superficiario.
Por último, entre sus características se tiene que es transmisible, temporal y concede a su titular el derecho de tener y mantener una edificación en propiedad separada, por encima o por debajo del suelo.
5. Bibliografía
- Arias Schreiber Pezet, M. (2011). Exégesis del Código Civil peruano de 1984. Derechos reales (t. III). Lima: Normas Legales.
- Da Silva Pereira, C. M. (2014). Instituições de direito civil. Direitos reais (vol. IV). Río de Janeiro: Forense.
- Díez Soto, C. M. (2017). Lecciones de introducción al derecho patrimonial. Cartagena: Universidad Politécnica de Cartagena.
- Soares, A.; Crispim, J.; Fernandes, L. y Alves, T. (2017). Lições de direitos reais Timor-Leste. Faculdade de Direito da Universidade do Porto, Centro de Investigação Jurídico-Económica, Universidade Nacional Timor Lorosae.
