Fundamento destacado:Quinto.- En primer lugar, de los términos contractuales transcritos en el considerando precedente tenemos que las partes han asignado al contrato
la naturaleza de una “transferencia de propiedad por dación en pago”. El artículo 1265 del Código Civil regula esta figura jurídica disponiendo lo siguiente: “(e)l pago queda efectuado cuando el acreedor recibe como cancelación total o parcial una prestación diferente a la que debía cumplirse”. Así, para que la dación en pago tenga lugar debe existir una obligación palpable, que surge de un contrato o acto jurídico distinto, por ejemplo, una compraventa en donde quedó pendiente el pago del precio y el comprador al no poder pagarlo acuerda darle un bien [obligación distinta]. Entonces, si la dación en pago consiste en otorgar al acreedor una “prestación distinta” de la debida, en el presente caso el deudor reconoce deber 1.000 m2 en abstracto y paga dicha deuda con 1 000 m2 en concreto, de lo que sigue que no hay prestación distinta y, por ende, no existe una dación en pago. Se desestima de este modo el argumento del apelante que señala que este contrato tiene la naturaleza de una dación en pago
SUMILLA : Interpretación de contratos: A tenor de lo establecido en el artículo 1362 del Código Civil, en la interpretación de los contratos se privilegia la común intención de las partes, y no el nomen iuris que se haya dado al acto jurídico celebrado.
RESOLUCIÓN DEL PRESIDENTE DEL TRIBUNAL REGISTRAL
N° 109-2021-SUNARP/PT
APELANTE : SANDRA DEL PILAR DE LA PEÑA GAMARRA
TÍTULO : 2020-637761 del 10.3.2020
INGRESO : HDT 12 01 – 2020 – 003064
PROCEDENCIA : ZONA REGISTRAL N.° XIV – SEDE AYACUCHO
REGISTRO : DE PREDIOS DE AYACUCHO
ACTOS : DACIÓN EN PAGO, DONACIÓN,
COMPRAVENTA, MODIFICACIÓN DE ÁREA,
INDEPENDIZACIÓN Y NUMERACIÓN
Lima, 5 de mayo de 2021.
I. ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓN PRESENTADA:
Mediante el título venido en grado se solicita la dación en pago, donación, compraventa, modificación de área, independización y numeración respecto del predio denominado «Parcela L-4», sector Ñahuinpuquio II ubicado en el distrito San Juan Bautista, provincia de Huamanga, departamento de Ayacucho, inscrito en la partida 11014939 del Registro de Predios de Ayacucho.
Para este efecto se adjuntan los siguientes documentos:
1. Duplicado del formulario solicitud de inscripción
2. Informe técnico n.° 013-JOCHP-VC-2020 del 20 de febrero de 2020 expedido por el verificador común Juan Octavio Chávez Prado, en el título 2019-2887328.
3. Parte notarial de la escritura pública n.° 454 del 18 de febrero de 2020 otorgada por el notario de Ayacucho José Hinostroza Aucasime.
4. Resolución subgerencial n.° 018-2020-GIP-SGPCCU-MDSJB-AYAC del 29 de enero de 2020 emitida por la Municipalidad Distrital San Juan Bautista.
5. Memoria descriptiva y planos de localización, ubicación y subdivisión (2) de enero de 2020, visados por la Municipalidad Distrital San Juan Bautista.
6. Parte notarial de la escritura pública n.° 269 del 4 de febrero de 2019 otorgada por el notario de Ayacucho José Hinostroza Aucasime.
7. Parte notarial de la escritura pública n.° 1249 del 10 de julio de 2017 otorgada por el notario de Ayacucho José Hinostroza Aucasime.
8. Parte notarial de la escritura pública n.° 2201 del 8 de noviembre de 2017 otorgada por el notario de Ayacucho Mario Almonacid Cisneros.
9. Parte notarial de la escritura pública n.° 2774 del 22 de noviembre de 2019 otorgada por el notario de Ayacucho José Hinostroza Aucasime.
10. Resolución subgerencial n.° 168-2019-GIP-SGPCCU-MDSJB-AYAC del 22 de octubre de 2020 emitida por la Municipalidad Distrital San Juan Bautista.
11. Certificado negativo n.° 088-2019-MDSJB/GIP-SGPCCU del 22 de octubre de 2019 emitida por la Municipalidad Distrital San Juan Bautista.
12. Certificado negativo n.° 089-2019-MDSJB/GIP-SGPCCU del 22 de octubre de 2019 emitida por la Municipalidad Distrital San Juan Bautista.
13. Certificado de numeración n.° 107-2019-MDSJB/GIP-SGPCCU del 22 de octubre de 2019 emitida por la Municipalidad Distrital San Juan Bautista.
14. Memoria descriptiva y planos de localización, ubicación y subdivisión (2) visados por la Municipalidad Distrital San Juan Bautista el 22 de octubre de 2019.
15. Anexo F – Subdivisión de lote urbano con sello de recepción el 9 de setiembre de 2019 por la Municipalidad Distrital San Juan Bautista. Forma parte del procedimiento el informe técnico n.° 1417-2020 del 30 de junio de 2020 expedido por el especialista de catastro de la Zona Registral XIV – Sede Ayacucho Lizett Lorena Álvarez Flores.
II. DECISIÓN IMPUGNADA:
El título fue calificado por el registrador público de la Oficina Registral de Ayacucho Amadeo Ordaya Huamán, mediante la esquela del 22 de julio de 2020, siendo esta la decisión la que promueve la presente apelación dispuso su observación bajo los fundamentos que se reproducen a continuación:
1.- Antecedente: partida n.° 11014939 del Registro de Predios de Ayacucho.
2.- Defectos advertidos y sugerencias:
2.1 De la escritura pública n.° 1249 del 10.7.2017 se advierte lo siguiente: conforme a la cláusula primera de la minuta inserta “el deudor declara haber suscrito un contrato de compromiso con el acreedor, por el que se comprometía en cederle 1000 m2, siempre y cuando el acreedor logrará el saneamiento e inscripción del bien inmueble inscrito en la partida n.° 11014939”, asimismo en la cláusula segunda se menciona: “(…) por el presente instrumento el deudor reconoce adeudar a /los acreedores un área de 1000 m2 ello por haberse cumplido el saneamiento de predio descrito líneas arriba (…)”.
Alrespecto, se tiene que uno de los requisitos esenciales de la dación en pago (Resolución 379-2019-SUNARP-TR-L de 13/6/2019), es el cumplimiento de una obligación distinta a la pactada (ya sea parcial o total); como se puede advertir el contrato celebrado no es un contrato de dación en pago sino un “contrato preparatorio”, por lo cual no es posible establecer si la transferencia es a título gratuito u oneroso.
Por lo antes expuesto, acompañe el parte notarial de la escritura pública aclaratoria de conformidad al artículo 48 del D.L. n.° 1049. * Se precisa que de ser procedente su rogatoria, se registrará en el asiento la constancia de la falta de inscripción del planeamiento integral aprobado.
3.- Cita legal:
– Art. 32 del TUO Reglamento General de los Registros Públicos.
– Arts. 1265 y 2011 del Código CiviI.
– Resolución 1079-2019-SUNARP-TR-L de 25/4/2019: “Independización de predio rústico sin cambio de uso.- No constituye requisito para la inscripción de la independización de un predio rústico sin cambio de uso la inscripción previa del planeamiento integral. Además, en el caso que no se inscriba el planeamiento integral, en la partida independizada se dejará constancia de la falta de inscripción del planeamiento integral aprobado, conforme se señala en el segundo párrafo del artículo 62 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios”.
– Resolución 379-2019-SUNARP-TR-L de 13/06/2019: “Dación en pago. – Los requisitos esenciales para la configuración de la dación en pago que deben constar en el título de inscripción son: 1) la preexistencia de una obligación válida, 2) el cumplimiento con una obligación distinta a la pactada y 3) el consentimiento. En tal sentido, el Registro no evalúa si existe la obligación, solo se limita a consignar en el asiento la obligación materia de cancelación total o parcial”.
Derechos Pendientes de Pago S/ 262.00.
Ayacucho, 22 de julio de 2020
[Continúa…]
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