¿Qué es lo que vemos en el mercado de la contratación inmobiliaria? En los últimos años vemos lo que ocurre en la contratación en general y cuando hablo de esto me refiero básicamente a la contratación privada. Vemos un permanente, progresivo y agresivo proceso de americanización de los estándares contractuales.
Hay una tendencia a seguir los template, los modelos y las provisiones contractuales que vienen de este mercado internacional, pero que han nacido a la luz y al calor de las discusiones y de la circulación de estos modelos en el mercado internacional y en la circulación precisamente de esquemas de las transacciones o de estructuras. Esto se ve muy claramente, por ejemplo, en el mercado de las funciones y adquisiciones.
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Aquí se puede ver también cómo este auge de las fusiones y adquisiciones en el mercado local comienza a irradiar sus efectos en la contratación inmobiliaria. Nosotros antiguamente o hasta hace no mucho tiempo utilizábamos esquemas bastante tradicionales en el mercado inmobiliario, utilizábamos inclusive lenguaje bastante antiguo. Aun me causa un poco de hilaridad, por decir algo, el uso de frases como “El vendedor, vende o enajena de manera real perpetua el predio de su propiedad”. Esas son frases de las partidas de Alfonso el Sabio. Entonces, son frases que todavía permanecen en el uso del argot del mercado inmobiliario que se ha venido contaminando, irradiando y contagiado del entusiasmo del mercado de las transacciones en materia de fusiones y adquisiciones, algunas condiciones y estipulaciones que han comenzado a aparecer en muchos contratos del mercado inmobiliario.
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Me refiero básicamente al tema de las declaraciones y garantías. ¿Qué son las declaraciones y garantías? En un contrato de origen americano ustedes van a ver una sección muy importante, que son las declaraciones que hacen las partes, qué dicen que están en capacidad de contratar, que no tienen ningún impedimento, que no tienen ningún compromiso ningún otro contrato, ninguna ligación, ninguna relación con terceros, que tienen plena capacidad para disponer o para celebrar el contrato que sea y comienzan hacer una serie de declaraciones, si el bien no tiene ligámenes, no tiene embargos, no tiene afectaciones viales, etcétera.
¿Y qué se deduce de eso estas declaraciones? Que su incumplimiento obedece a una falta de veracidad o de inexactitud, y esa inexactitud se traduce en un tema de responsabilidad precontractual, que en nuestro sistema se propone que sea absorbido por la responsabilidad contractual y por ende se trata de un incumplimiento.
Entonces, comienza a cambiar un poco la naturaleza, más que la naturaleza, la estructuración de los contratos en el mercado inmobiliario. Y comienza también a cambiar un poco el sentido o el uso que hemos estado haciendo de los contratos de opción a lo largo de los últimos años. Sabemos perfectamente que el contrato de opción es un contrato preparatorio, un contrato preliminar, que tiene como propósito ir allanando el terreno para definir, en un momento posterior, si se va a celebrar o no un contrato definitivo, el contrato preparado.
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