Compraventa es nula por simulación absoluta si fue realizada después de inscribirse sentencia que anuló donación a favor del vendedor [Casación 5867-2017, Lima Norte]

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Fundamento destacado: DÉCIMO TERCERO.- Del análisis del proceso se advierte que está acreditado que el acto jurídico sub litis es simulado, en tanto que existe: i) el acuerdo simulatorio entre las partes; y ii) el fin de engañar a terceros. El acuerdo simulatorio se advierte en atención a que no existen elementos que generen certeza de la realización del acto, dado que: a) el demandado Porfirio Espinoza no acredita haber pagado el precio pactado, tampoco ha cumplido con exhibir los vouchers de pago o documento similar, que acredite el movimiento dinerario que invoca al absolver el traslado de la demanda; y por el contrario diversas entidades bancarias a fojas seiscientos cuarenta y nueve, seiscientos cincuenta y uno, seiscientos cincuenta y nueve, seiscientos sesenta y ocho, seiscientos setenta, seiscientos setenta y dos, seiscientos setenta y seis, seiscientos setenta y ocho, seiscientos noventa), incluyendo el Banco de Crédito del Perú a quien el demandado señala como entidad que participó en el pago, han negado existencia de algún movimiento financiero por parte del demandado Porfirio Antonio Espinoza y su hermano Manuel Espinoza (quien según el demandado aportó en el pago del bien); b) SUNAT informa a fojas setecientos setenta y nueve que el demandado Porfirio Espinoza no registra declaración del impuesto a la renta; y, c) el vendedor Víctor Madrid Horna, tampoco acredita los depósitos bancarios, que alega fueron el medio de pago del precio.

El fin de engañar a terceros se colige del proceder de las partes, dado que: a) el demandado Víctor Madrid Horna realiza la venta del bien el cinco de junio de dos mil ocho, pese a que conforme al principio de publicidad material contenido en el artículo 2012 del Código Civil, desde el dieciséis de junio de dos mil siete (fecha de la inscripción de sentencia judicial) tenía conocimiento que la donación realizada a favor de su vendedor Carlos José Reynoso, había sido declarada nula; mientras que el demandado Porfirio Espinoza Peña compra un bien pese a dicha información registral que genera duda razonable, de la inexactitud del registro en cuanto al derecho de propiedad de su vendedor; b) Ambas partes proceden a realizar un acto jurídico de compra venta inscrito el veintitrés de junio de dos mil ocho, pese a que en el asiento D 00003 de la Partida N° 49077100 correspondiente al bien sobre el que recae el acto jurídico sub litis, se registra la anotación de la demanda del proceso sobre nulidad de acto jurídico, seguido por Dorila Salazar viuda de Alcázar contra Graciano Ochoa Rojas, Carlos José Reinoso Matías y el aquí demandado, Víctor Madrid Horna (Expediente. N° 21374-2002) el cinco de noviembre del año dos mil dos.

Este último dato es de suma importancia, ya que se sabía de la existencia de una medida cautelar de anotación de demanda derivada del proceso que busca la nulidad del acto jurídico celebrado entre Carlos Reinoso Matías y Víctor Madrid Horna el año dos mil dos, en tanto que la venta cuestionada en este proceso se inscribió el veintitrés de junio de dos mil ocho, esto grafica objetivamente que la disposición del bien entre los demandados buscaba burlar los derechos patrimoniales de la parte demandante, ya que es posible que se quiebre el tracto sucesivo de transferencia hasta llegar a la venta a favor de Porfirio Antonio Espinoza Peña.

Todo lo cual denota el fin de engañar a terceros, que en este caso, se constituye un negocio jurídico que no existe; pues el proceder de las partes denota la finalidad de obstaculizar el cumplimiento de los procesos judiciales que pesan sobre el bien, y así afectar el derecho de sus verdaderos propietarios, amparándose en el principio de buena fe pública registral regulado en el artículo 2014 del Código Civil, el cual deviene en inaplicable en razón de lo que se postula como pretensión en el proceso, en tanto que en el acto simulado no se cuestiona si se adquirió de quien figuraba como propietario en el registro, más si en este caso la buena fe del comprador no tiene sustento en razón de que tuvo conocimiento de la existencia de la medida cautelar ya señalada. De todo lo cual se colige que la instancia de mérito ha infringido las normas citadas, pues debió aplicar el artículo 219, inciso 5, del Código Civil para resolver la controversia; acorde con los hechos controvertidos y si bien aplicó el artículo 2014 del mismo Código Sustantivo debió hacer un análisis de la buena fe del comprador; motivo por el cual, corresponde declarar fundado el recurso de casación y actuando en sede de instancia confirmar la apelada que declaró fundada la demanda.


Sumilla: Nulidad de acto jurídico por causal de simulación absoluta: Habrá simulación cuando exista acuerdo simulatorio entre las partes y el fin de engañar a terceros; del tal manera que existirá una relación entre los contrayentes y otra de estos frente a terceros, la finalidad de engañar puede ser lícita (no perjudica a nadie) o ilícita (perjudica a alguien). Por ello, ante la acreditación de ambos requisitos, el Art. 2014 del CC deviene en inaplicable, pues la compra de un bien de manos de quien figura como propietario en el registro, no implica la inexistencia de simulación del acto.


CORTE SUPREMA DE JUSTICIA DE LA REPÚBLICA
SALA CIVIL PERMANENTE

CASACIÓN N° 5867-2017
LIMA NORTE
NULIDAD DE ACTO JURÍDICO

Lima, trece de junio de dos mil diecinueve.

LA SALA CIVIL PERMANENTE DE LA CORTE SUPREMA DE JUSTICIA DE LA REPÚBLICA; vista la causa número cinco mil ochocientos sesenta y siete del año dos mil diecisiete, en audiencia pública llevada a cabo en la fecha y producida la votación con arreglo a Ley, emite la siguiente sentencia:

I. ASUNTO

Viene a conocimiento de esta Sala Suprema, el recurso de casación[1] interpuesto por la parte demandante Asociación de Vivienda Los Geraneos Parcela 70 contra la sentencia de vista del siete de junio de dos mil diecisiete[2] , que revoca la sentencia contenida en la resolución cuarenta y cuatro del diecinueve de agosto de dos mil dieciséis[3] que declaró fundada la demanda; y reformándola declara infundada la demanda.

II. ANTECEDENTES

1.- DE LA DEMANDA

Mediante escrito de fecha veintiocho de setiembre de dos mil nueve, la parte actora interpone demanda a fin que se declare la nulidad de las escrituras públicas de compra venta de acciones y derechos del cinco de junio de dos mil ocho celebrado por Víctor Madrid Horna como vendedor y Porfirio Antonio Espinoza Peña como comprador y del tres de julio de dos mil ocho celebrada entre Víctor Madrid Horna como vendedor y Miriam Chía Cherre como compradora; asimismo pretende la nulidad de los actos jurídicos que contienen; ambas por adolecer de simulación. Como pretensiones accesorias solicita la cancelación de los asientos registrales C00002 y C00003 de la Partida N° 49077100 del registro de predios de la SUNARP.

Fundamenta su pretensión, alegando que:
1)
Graciano Ochoa Rojas y su cónyuge Eugenia Tarazona Aguirre fueron propietarios del bien sobre el que recae el acto jurídico sub litis, desde el veinticinco de marzo de mil novecientos noventa;
2) Al fallecimiento de Eugenia Tarazona Aguirre el veintitrés de abril de mil novecientos noventa y tres, Graciano Ochoa Rojas tramita la sucesión intestada en la que es declarado su único heredero.
3) Julia Melagarejo Tarazona (hija de la causante) inició realizó petición de herencia en la que se declaró herederos a los hijos de la causante, pero no se pudo inscribir el acto por el bloqueo de la ficha.
4) Por Escritura Pública del doce de diciembre de mil novecientos noventa y siete, Graciano Ochoa Rojas donó el bien a su hijastro Carlos José Reinoso Matías. La donación fue declarada nula mediante sentencia del tres de junio de dos mil seis (Exp. N° 289-2002 – 3° Juzgado Civil de Lima Norte), titulo presentado el quince de diciembre de mil novecientos noventa y siete e inscrito el dos de enero de mil novecientos noventa y ocho.
5) Carlos José Reinoso Matías vende el bien a favor del demandado Víctor Madrid Horna e inscribe el acto en el asiento C00001, acto jurídico que viene siendo materia de nulidad en otro proceso.
6) El demandado Víctor Madrid Horna tenía pleno conocimiento que la donación era simulada y que Carlos Reinoso no era propietario del bien, dado que le pertenecía a los herederos de la causante; sin embargo, ha realizado las dos ventas materia de la demanda.
7) La simulación del acto jurídico del cinco de junio de dos mil ocho está acreditada con la sobrevaloración del costo, fijado en la suma de US$ 60,000.00 pese a que transfiere un aproximado de 1,778.00 m2. La simulación del acto jurídico del tres de julio de dos mil ocho está acreditada con la desvaloración del costo, pues el precio real de la totalidad del bien es US$ 309,550.00 según pericia, y pese a que transfiere casi la totalidad del bien, se fija el costo de S/.30,000.00. Las minutas insertadas en las Escrituras Públicas tienen como fecha cinco y nueve de junio de dos mil nueve, existe un intervalo de tiempo de cuatro días, sin embargo, el demandado Víctor Horna señala como dos domicilios reales diferentes; no se ha acreditado el pago, solo existe la declaración de las partes, tampoco se ha acreditado la pre existencia de dinero

2.- CONTESTACIÓN DE DEMANDA

El emplazado Porfirio Espinoza Peña[4] contesta la demanda manifestando que:
1) La nulidad de la donación que alude la accionante no alcanza en sus efectos a la compra venta realizada a su persona, al realizarla con Víctor Madrid Horna, quien era un tercero adquiriente de buena fe.
2) Los hechos que la demandante invoca como fundamento de la simulación, no tienen sustento, no son constitutivos ni prueba de simulación.
3) la demandante sostiene que el acto jurídico afecta a los pobladores que han adquirido parte de la parcela vendida; sin embargo, corresponde a dichos pobladores demandar el otorgamiento de escritura pública, o en todo caso el perjuicio sería para la heredera preterida Julia Melgarejo Tarazona. Desde que adquirió el bien lo posee, habiendo pedido garantías posesorias, ante la autoridad política ha concedido.
4) La persona jurídica demandante no tiene interés ni legitimidad para obrar.

El codemandado Víctor Madrid Horna[5] absuelve el traslado de demanda manifestando que; adquirió el bien de Carlos Reynoso Matías mediante escritura pública del treinta de abril de mil novecientos noventa y nueve, y recién luego de casi nueve años ha realizado las ventas materia del proceso; a la fecha que adquirió el bien, la persona jurídica demandante no existía. Asimismo, alega que la demandante manifiesta que sus miembros poseedores del terreno cuentan con títulos de propiedad no inscrito, sin embargo no los reconoce; que la donación anulada no le es oponible, en tanto que adquirió de quien figuraba como titular en el registro, y la nulidad de la donación data del tres de marzo de dos mil seis, es decir siete años después que adquirió el bien, el proceso contra la donación se inició en el año dos mil dos, luego de tres años de haber adquirido el bien. Agrega que, las ventas que realizó las hizo al amparo de la publicidad registral; y que no existe prueba de la simulación que se alega.

3.- REBELDÍA[6] :

Mediante resolución número cuatro, se declara rebelde a la codemandada Miriam Chía Cherre.

4.- SENTENCIA DE PRIMERA INSTANCIA[7] :

Declara FUNDADA la demanda en consecuencia nulos los actos jurídicos contenidos en las escrituras públicas de compra venta de acciones y derechos del cinco de junio de dos mil ocho celebrado por Víctor Madrid Horna como vendedor y Porfirio Antonio Espinoza Peña como comprador y del tres de julio de dos mil ocho entre Víctor Madrid Horna como vendedor y Miriam Chía Cherre como compradora por adolecer de simulación absoluta y ordena cancelar los asientos registrales C00002 y C00003 de la Partida N° 49077100 del registro de predios de la SUNARP.

[Continúa…]

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