¿Se puede comprar de manera directa un predio del Estado ubicado en zona de dominio restringido?
1. Introducción
A fin de dar respuesta a la interrogante planteada, debemos manifestar que la zona de dominio restringido (ZDR) es la franja de 200 metros ubicada a continuación de la franja de línea de 50 metros paralela a la Línea de Alta Marea (LAM), siempre que exista continuidad geográfica en toda esa área. De este alcance están exceptuados aquellos terrenos ubicados más allá de acantilados, lagos, montañas, lomas, carreteras y otras situaciones similares que rompan con la continuidad geográfica de la playa, así como aquellos terrenos de propiedad privada adquiridos legalmente antes del 9 de setiembre de 1997.
También están excluidos de la ZDR los predios que a la fecha antes indicada hubieran sido transferidos a entidades públicas para el desarrollo de proyectos de infraestructura pública, salvo que a esa fecha se hubiere incurrido en causal de caducidad y consiguiente reversión al dominio estatal.
2. Análisis
Luego de esta breve introducción y respondiendo la interrogante, diremos con un categórico sí se puede comprar de manera directa predios dentro de la ZDR, previa desafectación del dominio público del Estado y cumpliendo las siguientes recomendaciones:
i) Se deberá tramitar un certificado de búsqueda catastral ante la Oficina Registral competente, de acuerdo a la ubicación geográfica del predio, para que nos permita descartar superposiciones con los predios colindantes, y
ii) un certificado de búsqueda catastral (Certicat) ante la Superintendencia Nacional de Bienes Estatales (SBN), para establecer con certeza que el predio a adquirir se encuentre totalmente dentro de la ZDR.
La idea es poder adquirir el predio por la causal de ejecución de un proyecto declarado de interés, contenida en el numeral 2 del artículo 222 del Reglamento de la Ley 29151, Ley General del Sistema de Bienes Estatales, Decreto Supremo 008-2021-VIVIENDA[1].
Lea también: Diplomado Derecho inmobiliario y saneamiento registral. Hasta el 29 de abril libro gratis y pago en dos cuotas
Conforme a lo mencionado en el párrafo anterior, se podría adquirir el predio de la SBN. Lo propuesto está en concordancia con la Ley 26856, que declara que las playas del litoral son bienes de uso público, inalienables e imprescriptibles y establecen zona de dominio restringido (en adelante Ley de Playas), reglamentada por el Decreto Supremo 050-2006-EF (en adelante el Reglamento). Pero para ello se debe realizar las siguientes acciones:
1. Solicitar al gobierno regional competente o al ministerio que corresponda, la aprobación de un proyecto para:
(i) fines turísticos y recreacionales o
(ii) de habilitación urbana de carácter residencial, recreacional con vivienda tipo club o vivienda temporal o vacacional de playa.
2. El proyecto debe estar acorde con los planes y políticas regionales o nacionales.
3. La aprobación debe estar contenida en una resolución que declare el proyecto como de interés regional o nacional y debe indicar la ubicación y área del predio necesario para desarrollar el proyecto, así como el plazo de ejecución del proyecto.
4. La aprobación del proyecto no implica otorgamiento de actos administrativos y/o licencias municipales, tales como la de aprobación o recepción de habilitación urbana, licencia de edificación o de conformidad de obra. La resolución de aprobación solo tiene un carácter declarativo consistente en que el gobierno regional o el ministerio, según la aprobación, está interesado en el proyecto presentado, que está dentro de los planes regionales o nacionales y le otorga cierta cantidad de años como solicita el administrado para su ejecución.
5. Obtenida la declaración del proyecto como de interés regional o nacional, se debe solicitar la compraventa directa a la SBN si se cumple con los requisitos comunes establecidos en el artículo 100 del Decreto Supremo 008-2021-VIVIENDA[2].
Al existir el proyecto de interés aprobado, la SBN tendrá que desafectar y vender, pasando por las etapas del procedimiento para el otorgamiento de actos de disposición efectuados de forma directa, las cuales están establecidas en el artículo 188 del Decreto Supremo 008-2021-VIVIENDA[3].
Lea también: El régimen jurídico de los predios estatales: una visión general
Actualmente, el procedimiento de venta directa en general trae como novedad que, superada la etapa de calificación sustantiva de la solicitud, se debe realizar un depósito en garantía de hasta 2 UIT, ello en razón del tamaño o ubicación del predio, en respaldo a la solicitud efectuada. De no comprarse el predio, se pierde la garantía, y de comprarse el predio, se imputa como parte de la contraprestación, lo cual se encuentra regulado en el artículo 194 del Decreto Supremo 008-2021-VIVIENDA[4].
La tasación de los predios del Estado que se pueden disponer se realiza a valor comercial y la SBN finalmente le encarga el servicio de tasación a la Dirección de Construcción del Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento.
En el caso de haber edificaciones, obras complementarias e instalaciones fijas y permanentes, se van a considerar en la tasación por cuanto no se puede argumentar, al solicitar la venta por causal de proyecto de interés regional, que dichas edificaciones han sido levantadas por los poseedores actuales o los anteriores.
Lea también: Apuntes sobre el régimen jurídico de las playas en el Perú
De ser transferido el predio, tendrá dos cargas de reversión:
(i) Una referida al plazo de ejecución del proyecto (el plazo lo propone el administrado). Si la ejecución del proyecto se concluye antes del plazo estimado, se levantará esa carga.
(ii) Una carga referida a la reversión en caso no se destine el predio a los fines contenidos en el literal a del artículo 18 del Reglamento.
El pago del precio se deberá efectuar dentro del plazo de 15 días de notificada la resolución que aprueba la venta directa. Se puede solicitar el pago a plazos y este será aprobado en la misma resolución. También puede pagarse con financiamiento bancario. Todo ello se encuentra sustentado en el artículo 201 del Decreto Supremo 008-2021-VIVIENDA([5]).
3. Conclusión
Afirmamos que la única causal que se puede invocar ante la SBN para adquirir un predio dentro de la ZDR es la de ejecución de un proyecto declarado de interés nacional o regional.
Armando Miguel Subauste Bracesco
Abogado con estudios culminados de maestría en Gestión Pública, con experiencia en derecho registral de bienes del estado, municipal, administrativo, civil y bancario. Exsuperintendente nacional de Bienes Estatales, exdirector de la Sunarp y del Fondo Mi Vivienda, exjefe de las zonas registrales de Lima, Arequipa y Ucayali, exasesor de la Gerencia General de la Sunarp, exconsultor del Banco Mundial para la implantación del registro de predios, exgerente de Bienes Muebles de la Oficina Registral de Lima. Asesor de la Gerencia General del Ministerio Público, exdirector de Asesoría Jurídica y exasesor de la Presidencia del disuelto Consejo Nacional de Inteligencia, entre otros.
[1] Las causales para que la SBN transfiera de manera directa bienes del dominio privado del Estado están descritas detalladamente en el artículo 222 del nuevo Reglamento de la Ley 29151, Decreto Supremo 008-2021-VIVIENDA; pero la causal de nuestro análisis es la contenida en el numeral 2 del mencionado, artículo que dice:
“2. Ejecución de un proyecto declarado de interés: Cuando el predio es solicitado para ejecutar un proyecto de interés nacional o regional declarado como tal por el Sector o la entidad competente, acorde con los planes y políticas nacionales o regionales. La declaración debe indicar la ubicación y área del predio necesario para desarrollar el proyecto y el plazo de ejecución”.
[2] Para que la solicitud ante la SBN tenga un resultado exitoso, hay que cumplir escrupulosamente con los requisitos contenidos en el artículo 100 del Decreto Supremo 008-2021-VIVIENDA.
“Artículo 100.- Requisitos comunes para solicitar el otorgamiento de actos de administración o disposición de predios estatales
100.1 Para solicitar el otorgamiento de actos de administración o disposición sobre predios estatales, son requisitos comunes los siguientes:
1. La solicitud dirigida a la entidad competente en la cual se indique nombres y apellidos completos, domicilio y número de DNI, y en su caso, la calidad de apoderado o representante legal de la persona natural o jurídica o de la entidad a quien representa, así como, fecha y firma. Además, la solicitud debe contener la expresión concreta del pedido, indicando la ubicación y área del predio, número de la partida registral del predio en caso de encontrarse inscrito, la causal o supuesto legal al que se acoge, uso o finalidad al que se destinará el predio y el plazo para el que se solicita el otorgamiento del derecho, según corresponda.
2. Si el solicitante o su representante es extranjero, se acompaña la copia del pasaporte o del carné de extranjería.
3. Si el solicitante es un Gobierno Local o un Gobierno Regional, se adjunta el Acuerdo de Concejo Municipal o del Consejo Regional, respectivamente.
4. Si el predio colinda con un río, laguna, lago u otra fuente de agua, se acompaña el documento emitido por la Autoridad Nacional del Agua que defina la faja marginal del cuerpo de agua.
5. Si la solicitud está referida a un predio no inscrito en el Registro de Predios o a un predio que encontrándose inscrito no cuenta con plano perimétrico – ubicación, o a parte de un predio, se adjunta lo siguiente:
a) Plano perimétrico – ubicación, con las especificaciones técnicas que se detallan a continuación: Georeferenciado a la Red Geodésica Horizontal Oficial, en coordenadas UTM, a escala apropiada, con indicación de su zona geográfica, en Datum oficial vigente, autorizado por ingeniero, arquitecto o geógrafo habilitado, entregado en físico y en soporte digital bajo formato CAD o GIS editable.
b) Memoria Descriptiva, con los nombres de los colindantes de ser posible, en donde se indique la descripción y el uso del predio, autorizada por ingeniero o arquitecto habilitado.
c) Certificado de búsqueda catastral expedido por la SUNARP, con una antigüedad no mayor a tres (3) meses, en caso de predios no inscritos.
6. La Declaración jurada de no tener impedimento para adquirir derechos reales del Estado, cuando el solicitante no es una entidad.
7. Los demás requisitos establecidos en cada uno de los procedimientos regulados en el Reglamento y normatividad especial.
100.2 Si el predio colinda con la Zona de Playa Protegida y el ente rector del SNBE no cuenta con la información sobre la LAM, la entidad que tramita el procedimiento debe requerir al interesado que presente la Resolución emitida por la DICAPI que aprueba la LAM, otorgando un plazo razonable para dicho efecto”.
[3] Artículo 188.- Etapas del procedimiento para el otorgamiento de actos de disposición efectuados de forma directa:
188.1 El procedimiento correspondiente a los actos de disposición que se efectúan de forma directa sobre predios estatales, iniciado a solicitud de parte, tiene las etapas siguientes:
1. Evaluación formal de la solicitud
2. Calificación sustantiva de la solicitud
3. Inspección del predio
4. Conformidad del titular de la entidad
5. Depósito de la garantía de respaldo de la solicitud
6. Tasación de predios en los actos de disposición
7. Opinión técnica del ente rector del SNBE
8. Informe técnico legal que sustenta la Resolución en los actos de disposición
9. Resolución en los actos de disposición
10. Pago en los actos de disposición
11. Contrato en los actos de disposición
12. Inscripción registral de los actos de disposición
13. Liquidación y distribución de ingresos en los actos de disposición
14. Registro en el SINABIP de los actos de disposición
188.2 Las etapas indicadas en los numerales 5, 6, 10, 11, y 13 se aplican únicamente a los actos de disposición a título oneroso.
[4] Artículo 194.- Depósito de la garantía de respaldo de la solicitud
194.1 En los actos de disposición a título oneroso a favor de particulares, una vez realizada la calificación sustantiva de la solicitud de manera favorable y la inspección del predio estatal, se requiere al solicitante, para continuar con la tramitación del procedimiento, el depósito de una garantía que respalde su interés en el acto de disposición solicitado, por un monto no mayor a dos (2) Unidades Impositivas Tributarias (UIT), el cual es determinado por la entidad en función del área, ubicación y potencialidades de uso del predio.
194.2 La garantía es depositada en una cuenta bancaria de la entidad a cargo del trámite, dentro del plazo de diez (10) días de notificado el requerimiento; vencido el citado plazo, sin haberse efectuado el depósito de la garantía, se declara el abandono del procedimiento.
194.3 En caso que se apruebe el acto de disposición y/o se suscriba el contrato, según corresponda, la garantía de respaldo es imputada como parte de la contraprestación.
194.4 En caso que el solicitante se desista del procedimiento, no acepta el valor de la contraprestación determinada o incurra en algún supuesto de abandono, el monto depositado como garantía de respaldo se considera como una penalidad en favor de la entidad.
[5] Artículo 201.- Pago en los actos de disposición
201.1 En los actos de disposición a favor de particulares, el valor de la tasación del predio materia de disposición debe ser pagado en la forma establecida en los artículos 72 y 73 del Reglamento.
201.2 En caso que el solicitante comunique que valor será cancelado con financiamiento bancario, puede otorgarse la minuta de compraventa con el adelanto de por lo menos el 20% del valor, y las demás condiciones establecidas en la Directiva que emite la SBN.
