Fundamento destacado: 6. Conforme al artículo 1529 del Código Civil «por la compraventa el vendedor se obliga a transferir la propiedad de un bien al comprador y éste a pagar su precio en dinero.» De otro lado, el artículo 949 del mismo Código establece que «la sola obligación de enajenar un inmueble determinado hace al acreedor propietario de él, salvo disposición legal diferente o pacto en contrario. Con lo cual, la transferencia inmobiliaria se produce a la fecha de celebración del contrato.
En tal sentido, determinar la fecha en que un contrato fue celebrado deviene en un problema de índole probatorio. De otro lado, debe también señalarse que para efectos de su inscripción en el Registro, la compraventa debe constar en instrumento público o formulario registral legalizado por notario de conformidad con el art. 7 de la Ley No 27755, Ley de Creación del Registro de Predios que modificó, en lo que respecta a este Registro, la disposición contenida en el artículo 2010 del Código Civil. No obstante ello y sin perjuicio de reconocer como títulos inscribibles de la compraventa a los documentos señalados en el párrafo procedente, para efectos de la aplicación del artículo 2038 del Código Civil, es decir, para determinar la fecha de celebración del contrato, no se requiere contar necesariamente con un instrumento público concluido, sino que resulta admisible utilizar los medios proporcionados por el artículo 245 del Código Procesal Civil, los mismos que vienen siendo admitidos por esta instancia» -como lo demuestra la profusa jurisprudencia emitida-, a efectos de determinar la fecha cierta de celebración de la compraventa cuando se requiere acreditar la calidad de propio o social dé los bienes adquiridos [6].
8. En el punto 4 que antecede se ha señalado que la escritura pública que formaliza la compraventa venida en grado de apelación fue extendida el 21 de febrero de 2008, habiéndose suscrito por el comprador el 21 de febrero del mismo año. De las indicadas fechas se desprende como fecha cierta máxima de ingreso de la minuta de compraventa al oficio notarial el 21 de febrero de 2008; ello por cuento el notario sólo se encuentra facultado para extender la escritura pública cuando cuenta con «la declaración de voluntad de los otorgantes, contenida en minuta autorizada por letrado, la que se insertará literalmente’, como dispone el literal a) del artículo 57 de la Ley del Notariado.
En consecuencia, de conformidad con el literal 2 del artículo 245 del Código Procesal Civil, debe reputarse como fecha cierta de la minuta de compraventa otorgada por la representante de la vendedora el 21 de febrero de 2008, debiendo señalarse que de acuerdo a lo manifestado en el referido contrato, en la indicada fecha, incluso las prestaciones derivadas del mismo habían sido íntegramente ejecutadas.
Al haber quedado acreditado que el contrato de compraventa submateria se celebró con anterioridad a la inscripción de la revocatoria del poder de la representante de la vendedora – hecho ocurrido el 27 de febrero de 2008, se concluye que el adquirente se encuentra amparado por la disposición contenida en el artículo 2039 del Código Civil.
Sin perjuicio de lo expuesto, cabe señalar que la buena fe del adquirente podrá ser enervada en sede judicial, en donde deberá acreditarse, en todo caso, que conocía de la revocatoria del poder antes de la celebración del contrato.
Por las consideraciones expuestas, se revoca la observación formulada por la registradora del registro de precios del Callao.
TRIBUNAL REGISTRAL
RESOLUCIÓN No. -143-2009 SUNARP-TR-L
APELANTE: J. ANTONIO VEGA ERAUSQUIN.
TÍTULO: No 15061 del 7.8.2008.
RECURSO: Presentado el 20.8.2008
REGISTRO: Predios del Callao.
ACTO (s): COMPRAVENTA.
SUMILLA:
ACRECITACIÓN DE FAGULTADES DEL APODERADO
«Para efectos de la aprobación del Art. 2038 del Código Civil no se requiere que el contrato conste en instrumento público concluido, bastando con que la fecha cierta de celebración del contrato sea anterior a la del asiento de presentación de la revocatoria de poder».
I. ACTO CUYA INSCRIPCÉN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓN PRESENTADA
Mediante el presente título se solicita la inscripción de la compraventa del inmueble constituido por el Lote 6 de la Mz. C del Asentamiento Humano José Olaya de la provincia del Callao, inscrito en la partida electrónica N’ P01097434 del Registro de Predios del Callao.
Al efecto se adjunta parte notarial de la escritura pública de compraventa del 21.2.2008 otorgada ante notario del Callao, J. Antonio Vega Erausquin.
II. DECISIÓN IMPUGNADA
La Registradora Pública del Registro de Predios del Callao, Beatriz Guillermina Ríos Cevero, denegó la inscripción formulando le siguiente observación:
Compraventa:
Vista la solicitud para que se inscriba la compraventa del inmueble inscrito en la partida No P01097434, se procede a observar por lo siguiente:
De la revisión de la Partida No 70215468 del Registro de Mandatos y Poderes que corresponde al poder otorgado por el propietario del inmueble José Feliciano Rafael Ruiz a favor de Tomás Rafael Maman¡, se ha podido apreciar que en el As. D00001 se encuentra inscrita la revocatoria del poder otorgada mediante escritura pública del 11.2.2008, fecha anterior a la compraventa que se solicita inscribir, extendido el instrumento público el 21.2.2008, por lo que a esa fecha el apoderado no tenía facultades para actuar en nombre de su representado. En tal sentido, sírvase acreditar la representación, para lo cual deberá inscribir el citado poder en el Registro de Persones Naturales o en su defecto inserte o adjunte el traslado instrumental de la escritura pública donde conste el referido poder.
Base Legal: Arts. 2010 y 2011 del Código Civil y Arts. 31, 32 y 40 del T.U.O. del Reglamento General de los Registros Públicos.
[Continúa…]
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