Sumario: 1. Introducción. 2. Definición de contrato. 3. El contrato de arrendamiento en el Código Civil peruano. 4. Conclusión del contrato por transferencia del bien arrendado. 5. Aspectos registrales respecto del contrato de arrendamiento. 6. Referencias bibliográficas.
1. Introducción
En el Perú uno de los contratos más utilizados es el contrato de arrendamiento, un contrato importante sin lugar a dudas, pero que a la vez genera muchos problemas a nivel judicial, generados por el incumplimiento de alguna de las partes —comúnmente el arrendatario—, quien no respeta una o varias cláusulas del contrato de arrendamiento —siendo lo más común, el incumplimiento del pago de la renta o su pago en tiempo distinto al pactado—, lo que genera un perjuicio en el patrimonio del arrendador; y este último, cuando recurre al Poder Judicial en busca de hacer valer sus derechos de propietario y recuperar su bien, lo que encuentra es un largo, tedioso y costoso proceso de desalojo.
Ante este “problema”, el 28 de mayo del 2014 se publicó en el diario oficial El Peruano la Ley 30201, conocida como la “Ley del desalojo express o desalojo rápido”, que establece una serie de cambios para agilizar el trámite en los procesos sobre desalojo. Hay que señalar que dicha norma tiene una aplicación específica para los casos de desalojos causados por vencimiento de contrato y por falta de pago.
En las siguientes líneas realizaremos un estudio de este peculiar e importante contrato, centrándonos en las obligaciones que tienen las partes –arrendador y arrendatario–, según lo regulado en nuestro Código Civil (adelante CC), en el Libro VII, Sección Segunda. Contratos Nominados, Título VI, Arrendamiento .
Realizaremos algunos breves comentarios sobre el tema de la conclusión del arrendamiento por transferencia del bien por parte del arrendador-propietario, y qué efectos produce respecto del arrendatario si dicho contrato no fue inscrito en los registros públicos, teniendo en cuenta lo señalado y determinado como doctrina jurisprudencial en el IV Pleno Casatorio Civil.
De la misma forma, compartiremos algunos precedentes sobre el contrato de arrendamiento a nivel registral.
2. Definición de contrato
Empezaremos este breve artículo señalando y definiendo, en palabras comunes, lo que es el contrato. El contrato viene a ser un acuerdo privado mediante el cual varios sujetos expresan su voluntad sobre un determinado hecho, y su fiel cumplimiento puede ser exigido judicial o extrajudicialmente, teniendo en cuenta que, según lo señalado por el artículo 1361 del CC, los contratos son obligatorios en cuanto se haya expresado en ellos; este artículo contiene el principio pacta sunt servanda, principio que significa la obligatoriedad de cumplir con los acuerdos pactados en un contrato, exigiendo su cumplimiento según lo expresado.
El Código Civil peruano, en el artículo 1351[1], define al contrato como: “[E]l acuerdo de dos o más partes, para crear, regular, modificar o extinguir una relación jurídica patrimonial”.
La mayoría de los códigos civiles contienen una definición de contrato. Muchos de ellos siguen los lineamientos del Código Civil francés, cuyo artículo 1101[2] expresa que: “El contrato es un convenio por el cual una o varias personas se obligan, frente a una u otras varias, a dar, hacer o no hacer algo”.
Existe una característica especial respecto a la ejecución de los contratos: todo contrato debe ser cumplido a cabalidad y obligatoriamente entre las partes.
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3. El contrato de arrendamiento en el Código Civil peruano
En nuestro Código Civil, el contrato de arrendamiento se encuentra tipificado en el Libro VII, Sección Segunda. Contratos Nominados, Título VI, Arrendamiento y lo regula en el artículo 1666, que señala lo siguiente: “Por el arrendamiento el arrendador se obliga a ceder temporalmente al arrendatario el uso de un bien por cierta renta convenida”.
El contrato de arrendamiento en cuanto al nombre es un contrato nominado. En cuanto a su regulación es un contrato típico, pues está regulado en la ley (Código Civil). En cuanto a su estructura es un contrato simple, pues genera una relación jurídica. En cuanto a su contenido el arrendamiento es de naturaleza civil o mercantil (leasing). En cuanto a su autonomía el arrendamiento es un contrato principal. En cuanto a su formación es un contrato consensual. En cuanto al tiempo es un contrato de duración, el cual puede ser determinado, determinable o indeterminado. En cuanto a su rol económico, el arrendamiento es un contrato de goce, pues está destinado al disfrute del bien por el arrendamiento, sin tener la disposición de este. En cuanto a su función el arrendamiento es un contrato fundamentalmente constitutivo, aunque podría formar parte, por excepción, de contratos modificatorios, pero nunca será resolutorio, ya que siempre se generará la obligación por parte del arrendador de entregar en uso el bien al arrendatario y el arrendatario asumirá la obligación de pagar por dicho uso una renta determinada o determinable. En cuanto a los sujetos a quienes obliga el arrendamiento es un contrato individual, ya que las obligaciones creadas por él afectan únicamente a las partes que lo celebran. En cuanto a la prestación el arrendamiento es, esencialmente, un contrato bilateral, sinalagmático o de prestaciones recíprocas.
Una parte, el arrendador, se obliga a ceder temporalmente al arrendatario el uso de un bien, mientras que el arrendatario se compromete a pagar cierta renta convenida. En cuanto a la valoración el arrendamiento es un contrato celebrado a título oneroso. En cuanto al riesgo el contrato de arrendamiento es fundamentalmente un contrato conmutativo, pues la existencia y cuantía de las prestaciones que deben cumplir el arrendador y el arrendatario son ciertas, vale decir, conocidas de antemano; aunque la naturaleza del arrendamiento no impediría que revistiera la modalidad de aleatorio. Y en cuanto a sus efectos el arrendamiento es un contrato meramente obligatorio u obligacional[3].
3.1. Obligaciones del arrendador
El contrato de arrendamiento, como hemos dicho líneas arribas, es esencialmente, un contrato bilateral, sinalagmático o de prestaciones recíprocas. Esto quiere decir que ambas partes contraen obligaciones a favor de la otra.
Nuestro Código Civil de 1984 desarrolla en dos capítulos el tratamiento de las obligaciones tanto del arrendador como del arrendatario. El capítulo segundo (artículos del 1678 al 1680) trata acerca de las obligaciones del arrendador, y el capítulo tercero (artículos de 1681 al 1686) aborda lo relativo a las obligaciones del arrendatario. En el contrato de arrendamiento la principal obligación del arrendador es ceder temporalmente al arrendatario el uso de un bien.
3.1.1. Obligación de entrega del bien
El artículo 1678 del Código Civil señala lo siguiente:
El arrendador está obligado a entregar al arrendatario el bien arrendado con todos sus accesorios, en el plazo, lugar y estado convenidos. Si no se indica en el contrato el tiempo ni el lugar de la entrega, debe realizarse inmediatamente donde se celebró, salvo que por costumbre deba efectuarse en otro lugar o época.
De la redacción del presente artículo podemos concluir que estamos ante una obligación de dar del arrendador a favor del arrendatario, por un tiempo y por una renta determinada. El citado artículo señala de igual manera que el bien arrendado tiene que ser entregado con todos sus “accesorios”.
Para entender el término “accesorio” citaremos el artículo 888 del Código Civil, que señala lo siguiente: “Son accesorios los bienes que, sin perder su individualidad, están permanentemente afectados a un fin económico u ornamental con respecto a otro bien”, por ejemplo, las puertas del inmueble.
3.1.2. Presunción de buen estado del bien
El artículo 1679 del Código Civil señala lo siguiente:
Entregado el bien al arrendatario, se presume que se halla en estado de servir y con todo lo necesario para su uso.
Entregar la cosa en buen estado significa hacer todas las reparaciones necesarias en el momento de dar la posesión al locatario, aun aquellas pequeñas reparaciones que estarán a cargo del inquilino una vez que ha recibido la propiedad; así, la casa alquilada debe entregarse con todas las llaves, pinturas y papeles en un estado, que las puertas y ventanas cierren bien, etc[4].
Este artículo contiene en primer lugar una obligación de hacer, en el sentido que el arrendador tiene la obligación de entregar el bien al arrendatario y si este último, al momento de recibir el bien, no hace ninguna objeción, existe una presunción legal de que no tiene ningún problema estructural y reúne las condiciones necesarias para su respectivo uso.
Díez-Picazo y Gullón, al respecto, señalan:
En el contrato puede expresarse el estado en que la cosa se encontraba al tiempo de arrendarla. Más a falta de tal detalle, y recibida sin protesta por el arrendatario, la ley presume que la recibió en buen estado, invirtiéndose de este modo la carga de la prueba, y correspondiendo al arrendatario demostrar lo contrario[5].
3.1.3. Obligaciones adicionales al arrendador
El artículo 1680 del Código Civil señala lo siguiente:
También está obligado el arrendador: 1. A mantener al arrendatario en el uso del bien durante el plazo del contrato y a conservarlo en buen estado para el fin del arrendamiento. 2. A realizar durante el arrendamiento todas las reparaciones necesarias, salvo pacto distinto.
Al respecto, Borda señala que se trata de obligaciones de garantía a cargo del arrendador, es decir, sobre él recaen una serie de obligaciones, de hacer y de no hacer, que buscan garantizar el uso adecuado del bien por parte del arrendatario por todo el tiempo del contrato.
Una de las obligaciones es mantener al arrendatario en el uso del bien durante el plazo del contrato (obligaciones de hacer) y no realizar conductas que perturben el tranquilo disfrute del bien dado en arrendamiento (obligaciones de no hacer).
Díez-Picazo y Gullón señalan respecto a la perturbación:
Una vez constituido el arrendatario en poseedor por virtud de la entrega o traspaso posesorio, la prestación continuada del arrendador es la del mantenimiento en el goce y el logro del carácter pacífico en este mismo goce. Bajo esta amplísima expresión legal se cobija una gama de obligaciones de naturaleza muy distinta que, en último término, consisten en prevenir o evitar las situaciones de perturbación en el goce[7].
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El arrendador también tiene a su cargo la obligación de realizar todas aquellas reparaciones que sean necesarias para el correcto disfrute del bien dado en arrendamiento.
¿Pero qué entendemos por reparaciones necesarias? Para poder responder esta interrogante recurriremos al artículo 916 del Código Civil: “Las mejoras son necesarias, cuando tienen por objeto impedir la destrucción o el deterioro del bien”.
Y el artículo 917 señala lo siguiente:
El poseedor tiene derecho al valor actual de las mejoras necesarias y útiles que existan al tiempo de la restitución y a retirar las de recreo que puedan separarse sin daño, salvo que el dueño opte por pagar su valor actual.
En ese sentido, Albaladejo señala:
En principio el arrendador solo tiene deber de reparar, no de reconstruir la cosa total o parcialmente destruida. Entonces, podrá subsistir el arrendamiento por el resto. Pero yo creo que si la ruina es inevitable, no hay obligación de reparar, y si no se van los inquilinos, el daño que se les causa es culpa suya[8].
3.2. Obligaciones del arrendatario
Existen, concretamente, once obligaciones que impone el Código Civil a favor del arrendatario, y esto es así teniendo en cuenta que este último es quien posee directamente el bien durante la duración la vigencia del contrato.
A continuación, realizaremos breves comentarios acerca de cada una de estas obligaciones.
- A recibir el bien, cuidarlo diligentemente y usarlo para el destino que se le concedió en el contrato o al que pueda presumirse de las circunstancias
El numeral 1 del artículo 1681 del Código Civil señala que existe una obligación de que el arrendatario reciba, cuide diligentemente y lo use para el destino que se le concedió.
A este respecto, Francesco Messineo señala que:
[E]l artículo 1587, contempla de manera implícita, el llamado abuso de la cosa arrendada, que consiste, no en omitir el empleo de la diligencia del buen padre de familia en el uso de la cosa, sino en destinar deliberadamente la cosa a uso diverso de aquel que está permitido al arrendatario. En su estancia, el artículo 1587, impone dos deberes separados, aunque parezca imponer solamente la observancia de la diligencia del buen padre de familia, en conexión con el uso legítimo de la cosa, y enunciar cuál sea uso legítimo de la cosa para vincularlo al deber de diligencia; en efecto, el abuso de la cosa arrendada puede consistir también en algún caso que no se concrete en la inobservancia de la diligencia del buen padre de familia[9].
- A pagar puntualmente la renta en el plazo y lugar convenidos y, a falta de convenio, cada mes, en su domicilio
El presente inciso hace hincapié en la principal obligación que genera el arrendamiento, y es el pago de la renta en el plazo y lugar convenido por parte del arrendatario a favor del arrendador.
Hay que tener en cuenta que la principal causa de los problemas judiciales es precisamente por el incumplimiento del pago, o pago tardío o defectuoso de la renta pactada por las partes; es así que el Código Civil, en su artículo 1697 numeral 1, preceptúa que el contrato de arrendamiento puede resolverse si el arrendatario no ha pagado la renta del mes anterior y se vence otro mes y además quince días.
Castillo Freyre[10] señala que por medio del numeral 2 del artículo 1681 se está estableciendo una presunción en torno a la duración de los periodos pactados para el pago de la renta, los cuales, de no haberse establecido, deberían entenderse como de un mes. Asimismo, en torno al lugar de pago de la renta, resulta evidente que las partes tienen al respecto la mayor libertad para convenir si el mismo deberá efectuarse en el domicilio del deudor, en el domicilio del acreedor o incluso en algún otro lugar. Sin embargo, a falta de convenio, se entenderá que el pago deberá realizarse en el domicilio del arrendatario, lo cual equivale a decir que el arrendador deberá ir a cobrarle la renta.
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Francesco Messineo señala lo siguiente respecto al pago de la renta:
El fundamento del deber de abonar el canon, no está en la efectividad del goce de la cosa por parte del arrendatario, sino en la privación del goce que sufre el arrendador; basta la posibilidad del goce exclusivo, para que el arrendatario esté obligado al canon; en efecto, tal posibilidad implica ya que el arrendador no puede gozar por su parte[11].
Es importante señalar la relación con los siguientes artículos del Código Civil:
Artículo 1676: El pago de la renta puede pactarse por periodos vencidos o adelantados. A falta de estipulación, se entiende que se ha convenido por periodos vencidos.
Artículo 1238: El pago debe efectuarse en el domicilio del deudor, salvo estipulación en contrario, o que ello resulte de la ley, de la naturaleza de la obligación o de las circunstancias del caso.
- A pagar puntualmente los servicios públicos suministrados en beneficio del bien, con sujeción a las normas que los regulan
Por servicio público debemos entender aquellos servicios básicos relativos al bien; como en todo contrato, estos también quedan supeditados al acuerdo común y voluntario de las partes. Entre ellos, encontramos el servicio de agua y luz –por lo general– y también se puede incluir el pago de los arbitrios municipales y otros servicios que el arrendatario en el ejercicio de su derecho pueda implementar en el bien dado en arrendamiento.
El fundamento principal de esta obligación se da por el hecho de que es el arrendatario quien se beneficia del uso del bien.
- A dar aviso inmediato al arrendador de cualquier usurpación, perturbación o imposición de servidumbre que se intente contra el bien
Esta norma tiene una característica de protección dual, protege tanto al arrendador (propiedad) como al arrendatario (posesión directa).
Como hemos anotado líneas arriba, una de las obligaciones que tiene el arrendador es entregar el bien en óptimas condiciones y sin ningún tipo de vicio que pueda generar alguna forma de afectación en el derecho adquirido por el arrendatario, pero si el “acto perturbatorio” se genera en un momento posterior a la entrega del bien, el arrendatario tiene la obligación de informar al arrendador para que este pueda ejercer las acciones que correspondan.
El maestro José León Barandiarán, al referirse al numeral 3 del artículo 1517 del ordenamiento civil derogado, señala lo siguiente:
Este asunto se conecta con lo indicado en el inciso 2 del artículo 1513, que impone la obligación de garantía de derechos al locador […] El locador no puede hacer la defensa pertinente ante la perturbación jurídica emergente, si no es puesta en conocimiento de dicho locador[12].
Sin embargo, el poseedor arrendatario también puede ejercer directamente sobre terceros que perturben su posesión defensas posesorias, así lo establecen los artículos 920 y 921 del Código Civil, que prescriben lo siguiente:
Artículo 920. El poseedor puede repeler la fuerza que se emplee contra él o el bien y recobrarlo, si fuere desposeído. La acción se realiza dentro de los quince (15) días siguientes a que tome conocimiento de la desposesión. En cualquier caso, debe abstenerse de las vías de hecho no justificadas por las circunstancias.
Artículo 921. Todo poseedor de muebles inscritos y de inmuebles puede utilizar las acciones posesorias y los interdictos. Si su posesión es de más de un año puede rechazar los interdictos que se promuevan contra él.
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- A permitir al arrendador que inspeccione por causa justificada el bien, previo aviso de siete días
El arrendador, como propietario del bien, tiene la posibilidad de solicitar al arrendatario realizar inspecciones en el inmueble con la finalidad de poder conocer el uso que se está dando al bien dado en arrendamiento, el desgaste y situación real de este en su interior.
De igual forma, el mismo artículo señala que si bien existe el derecho de inspección, este derecho no puede ser arbitrario, pues previamente debe ser avisado de dicha inspección al arrendatario en un plazo legal de siete días, esto con la finalidad de no interrumpir las labores del arrendatario.
Guillermo A. Borda expresa lo siguiente:
El locador debe abstenerse de entrar o visitar la finca arrendada, salvo por motivos fundados. Así por ejemplo, estaría autorizado a hacerla si se trata de comprobar la existencia de deterioros cuya falta de reparación podría ocasionar mayor daño al inmueble; o si desea saber si el locatario ha llevado a cabo las reparaciones locativas que están a su cargo; o si se trata de comprobar que el locatario está dando a la cosa un destino distinto del pactado o un uso deshonesto; igualmente, tendrá derecho a que la finca puesta en venta sea visitada por los eventuales compradores dentro de horas y límites prudentes[13].
Opinamos que con ese preaviso, la inspección pierde su esencia de sorpresiva, pues el arrendatario puede realizar las reparaciones o modificaciones en el plazo previo dado por el arrendador.
- A efectuar las reparaciones que le correspondan conforme a la ley o al contrato.
Ángel Gustavo Cornejo expresa sobre el particular lo siguiente:
En esta obligación se incluye el deber que tiene el inquilino de hacer en la cosa las reparaciones de poco monto y que por esto se llaman locativas. En consecuencia de las obligaciones, el conductor es responsable de los deterioros y pérdidas que ocasionen las personas de su familia o subarrendatarios[14].
Raymundo M. Salvat enseña:
El legislador se ha referido aquí a las reparaciones conocidas con el nombre de locativas, las cuales ha puesto a cargo del locatario por un doble motivo: por un lado, teniendo en cuenta que ellas son ordinariamente requeridas por descuidos o pequeños abusos del locatario o las persona que habitan con él; por otro, que en la generalidad de los casos sería imposible acreditar la culpa de esas personas[15].
Luis María Rezzonico ilustra:
Finalmente, el legislador ha considerado conveniente estimular al locatario a hacer de la cosa locada un uso discreto y cuidadoso; lo que no ocurriría igualmente si él tuviera asegurada la absoluta impunidad por los pequeños deterioros, si el locador estuviera obligado a probar en cada caso concreto la culpa del locatario en los ‘deterioros menores’ que hacen necesarias ‘las menudas reparaciones’ de la cosa arrendada[16].
- A no hacer uso imprudente del bien o contrario al orden público o a las buenas costumbres
Guillermo A. Borda señala:
[L]a conducta privada de los inquilinos no configura uso deshonesto si no se prueba algún escándalo u otros hechos públicos que afecten la moral y las buenas costumbres; por consiguiente, no lo configura la circunstancia de que el inquilino viva con una concubina o reciba personas de otro sexo en su departamento si no hay actitudes públicas reprobables. Pero importa uso deshonesto el escándalo y los desórdenes, el desaseo, malas costumbres y vicios de los ocupantes, tanto más si a ello se agregan continuas provocaciones; o el alojamiento para parejas por hora[17].
- A no introducir cambios ni modificaciones en el bien, sin asentimiento del arrendador
Nuestro Código Civil, como ya hemos señalado, regulan en el artículo 917 lo concerniente a las mejoras y es como sigue:
El poseedor tiene derecho al valor actual de las mejoras necesarias y útiles que existan al tiempo de la restitución y a retirar las de recreo que puedan separarse sin daño, salvo que el dueño opte por pagar su valor actual.
Del presente inciso entendemos que se refiere a las mejoras útiles, las cuales tengan como finalidad modificar la estructura o distribución del bien materia de arrendamiento. Este inciso se correlaciona con el numeral 11, que señala que el bien será devuelto en el mismo estado en el que se entregó al arrendatario.
En la práctica habitual, las modificaciones o mejoras que se realicen en el bien dado en arrendamiento suele ser a favor del arrendador, sin reembolso por los gastos que realice el arrendatario, y esto es así porque casi siempre lo que se alquila son locales comerciales y deben ser modificados en su estructura para que pueda servir para el fin correspondiente.
- A no subarrendar el bien, total o parcialmente, ni ceder el contrato, sin asentimiento escrito del arrendador
¿Qué entendemos por subarrendar? Nuestro CC en el artículo 1692 señala que: “El subarrendamiento es el arrendamiento total o parcial del bien arrendado que celebra el arrendatario en favor de un tercero, a cambio de una renta, con asentimiento escrito del arrendador”.
¿Qué entendemos por cesión? De igual forma el CC en el artículo 1696 señala que: “La cesión del arrendamiento constituye la transmisión de los derechos y obligaciones del arrendatario en favor de un tercero que lo sustituye y se rige por las reglas de la posesión contractual”.
La cesión de posición contractual constituye la sustitución de una de las partes sustanciales; es decir, la sustitución se produce en la relación contractual que ha sido constituida pero no en parte del acto constitutivo (parte en sentido formal). Esto resulta así teniendo en cuenta que el contrato como acto se agota en el tiempo y lo que subsiste es la relación jurídica patrimonial que constituyó[18].
Estamos ante obligaciones de no hacer que obligan al arrendatario, y en caso este incumpla, el arrendatario bien puede resolver el contrato de motu proprio, así lo establece el artículo 1697 cuando señala lo siguiente: “El contrato de arrendamiento puede resolverse […] inciso 4. Por subarrendar o ceder el arrendamiento contra pacto expreso, o sin asentimiento escrito del arrendador”. Esta resolución incluye que el arrendador afectado pueda solicitar la indemnización por daños y perjuicios correspondiente.
En ese sentido, para que esto no suceda es necesario que dentro del contrato de arrendamiento y según la naturaleza o labor que cumpla el arrendatario, se incluya una cláusula donde se permita que el arrendatario pueda dar en subarrendamiento o ceder la posesión contractual, esto es así porque una vez surta efectos la cesión o el subarrendamiento, el arrendador tendrá como parte en el contrato al tercero.
- A devolver el bien al arrendador al vencerse el plazo del contrato en el estado en que lo recibió, sin más deterioro que el de su uso ordinario
Al respecto, el autor Raymundo M. Salvat[19] señala:
Será preciso consultar el acta o documento que comprueba el estado de la cosa al tiempo de la entrega y compararlo con el estado de la cosa al tiempo de la restitución, para saber si ella está o no en las condiciones debidas, cuestión de hecho, dependiente de las circunstancias de hecho de cada caso. […] una casa debe ser restituida debidamente limpia y en condiciones higiénicas; las llaves deben encontrarse en su lugar; los vidrios enteros; etc. Será preciso correlacionar el estado de la cosa con la obligación de conservaría en buen estado.
En tal sentido, el deber de devolver el bien en el estado en que se recibió no solo resulta aplicable para cuando haya que devolverlo por vencimiento del plazo del contrato, pues, como sabemos, el contrato de arrendamiento podría terminar por alguna otra causal distinta al vencimiento del plazo pactado (como podría ser el caso de la resolución por incumplimiento de alguna de las obligaciones del arrendatario o algún otro supuesto distinto).
En estos y en todos los otros casos en que concluya la relación contractual (independientemente de si venció o no el plazo pactado), queda claro que el arrendatario deberá devolver el bien al arrendador en similar condición o estado en que lo recibió.
Respecto al uso ordinario, dicho uso ordinario debe tener relación con el destino al que se ha dedicado el bien, conforme al contrato de arrendamiento. Así, resulta evidente que será distinto el desgaste ordinario de un bien dedicado a casa-habitación, de uno dedicado a las oficinas administrativas de una empresa o al de un almacén de maquinaria pesada y de equipo industrial.
- A cumplir las demás obligaciones que establezca la ley o el contrato
El presente numeral no conlleva a mayor análisis, teniendo en cuenta que al ser un contrato de voluntades las partes pueden incluir en el mismo todas las cláusulas que consideren necesarias para cumplir con el objetivo de dicho contrato, siempre y cuando se rijan por licitud de las mismas.
3.2.1. Obligación de dar aviso sobre las reparaciones necesarias
El artículo 1682 del CC establece lo siguiente:
El arrendatario está obligado a dar aviso inmediato al arrendador de las reparaciones que haya que efectuar, bajo responsabilidad por los daños y perjuicios resultantes. Si se trata de reparaciones urgentes, el arrendatario debe realizarlas directamente, con derecho a reembolso, siempre que avise al mismo tiempo al arrendador. En los demás casos, los gastos de conservación y de mantenimiento ordinario son de cargo del arrendatario, salvo pacto distinto.
El primer párrafo del presente artículo señala la obligación del arrendatario de poner en aviso de manera inmediata al arrendador de las reparaciones; pero estas reparaciones no deben presentar un peligro para la estructura del bien materia de arrendamiento. Si estas persisten y el arrendatario tuvo la oportunidad de informar al arrendador y no las hizo, y a causa de ello el bien se deteriora y se generan daños superiores, el arrendador podrá iniciar las acciones por indemnización correspondiente.
El segundo párrafo nos habla de las reparaciones urgentes; entendemos por urgentes a aquellas reparaciones que ponen en inminente riesgo la estructura del bien dado en arrendamiento o que pueden generar daños irreparables en este. En este caso la norma señala la posibilidad de que el mismo arrendatario realice las reparaciones con la finalidad de evitar mayores daños, teniendo el derecho al reembolso de su valor, siempre que realice el aviso correspondiente al arrendador.
El tercer párrafo de la norma señala algo totalmente distinto. En este extremo abarca aquellos gastos de conservación y mantenimiento ordinario, y que estos son de cargo del arrendador, salvo pacto distinto.
Los maestros Osterling Parodi y Castillo Freyre[20], en su Tratado de obligaciones, señalan lo siguiente:
Esta norma relativa a los gastos de conservación y mantenimiento ordinario (como es el caso de aquellos relativos a la limpieza, desinfección, mantenimiento de jardines, gasfitería menudas, etc.) resulta una precisión absolutamente necesaria para el caso del contrato de arrendamiento, ya que el precepto general relativo a los gastos de conservación (esto es, el artículo 1141 del Código Civil) no soluciona el problema para el contrato que nos ocupa.
3.2.2. Responsabilidad por la pérdida o deterioro del bien
El artículo 1683 del Código Civil señala lo siguiente:
El arrendatario es responsable por la pérdida y el deterioro del bien que ocurran en el curso del arrendamiento, aun cuando deriven de incendio, si no prueba que han ocurrido por causa no imputado a él. Es también responsable por la pérdida y el deterioro ocasionados por causas imputables a las personas que han admitido, aunque sea temporalmente, al uso del bien.
El artículo en comentario presenta una presunción juris tantum respecto a la responsabilidad de arrendatario en los casos de pérdida o deterioro del bien dado en arrendamiento. Tiene el arrendatario la obligación de probar la no responsabilidad por tal pérdida o deterioro pudiendo basar la no responsabilidad en causas como caso fortuito o fuerza mayor.
Esta misma responsabilidad es extensiva así el bien se haya perdido o deteriorado cuando se encontraba en posesión de terceras personas.
4. Conclusión del contrato por transferencia del bien arrendado
Enunciaremos tres normas concretas que se refieren al tema de la conclusión del contrato de arrendamiento y sus efectos respecto del arrendatario.
El artículo 1704 del Código Civil señala lo siguiente:
Vencido el plazo del contrato o cursado el aviso de conclusión del arrendamiento, si el arrendatario no restituye el bien, el arrendador tiene derecho a exigir su devolución y a cobrar la penalidad convenida o, en su defecto, una prestación igual a la renta del periodo precedente, hasta su devolución efectiva. El cobro de cualquiera de ellas no importara la continuación del arrendamiento.
El artículo 1708 del Código Civil señala lo siguiente:
En caso de enajenación del bien arrendado se procederá del siguiente modo:
- Si el arrendamiento estuviese inscrito, el adquirente deberá respetar el contrato, quedando sustituido desde el momento de su adquisición en todos los derechos y obligaciones del arrendador.
- Si el arrendamiento no ha sido inscrito, el adquirente puede darlo por concluido. Excepcionalmente, el adquirente está obligado a respetar el arrendamiento, si asumió dicha obligación.
- Tratándose de bienes muebles, el adquirente no está obligado a respetar el contrato si recibió su posesión de buena fe.
El artículo 1709 del Código Civil señala lo siguiente: “Cuando concluya el arrendamiento por enajenación del bien arrendado, el arrendador queda obligado al pago de los daños y perjuicios irrogados al arrendatario”.
El 13 de agosto del 2012 se llevó a cabo el IV Pleno Casatorio Civil respecto a un Proceso Judicial de desalojo por ocupante precario; en dicho pleno se estableció como doctrina jurisprudencial vinculante lo siguiente:
5.4. La enajenación de un bien arrendado, cuyo contrato no estuviera inscrito en los registros públicos, convierte en precario al arrendatario, respecto del nuevo dueño, salvo que el adquirente se hubiere comprometido a respetarlo, conforme a lo dispuesto por el artículo 1708 del Código Civil.
5. Aspectos registrales respecto del contrato de arrendamiento
El artículo 2019 del Código Civil señala que: Son inscribibles en el registro del departamento o provincia donde esté ubicado cada inmueble: […] 6. Los contratos de arrendamiento.
Respecto al lugar donde se realice el contrato de arrendamiento el Tribunal Registral ha señalado lo siguiente: “El contrato de arrendamiento de un predio no constituye un acto de disposición ni de gravamen, por lo que no resulta exigible que sea otorgado ante notario que ejerza función en la provincia donde se ubica dicho bien”[21].
Respecto al plazo de duración del contrato, se ha señalado lo siguiente: “Es inscribible el contrato de arrendamiento sujeto a plazo suspensivo, en virtud de que el Registro tiene como finalidad brindad seguridad jurídicas y económica a los contratantes, siendo oponible su inscripción frente a tercer”[22].
Respecto al arrendamiento sobre una determinada parte del bien inscrito, el Tribunal Registral se ha pronunciado en el sentido siguiente: “Para la inscripción del arrendamiento sobre parte de un predio deberá acompañarse la documentación a la que hace referencia el numeral 5.2 de la Directiva N° 03-2014-SUNARP-SN, salvo que el área objeto de arrendamiento pueda determinarse de los antecedentes registrales”[23].
Respecto a la conclusión del contrato de arrendamiento, el Tribunal Registral ha señalado lo siguiente:
El contrato de arrendamiento concluye en la fecha pactada por las partes o por encontrarse incurso en alguna de las causales previstas por los artículos 1697 y 1705 del Código Civil. El fallecimiento del arrendatario no determina la conclusión del contrato de arrendamiento[24].
Respecto al arrendamiento de un bien sujeto a copropiedad, el Tribunal ha señalado lo siguiente: “No puede accederse a la inscripción de un arrendamiento si en su celebración no han intervenido todos los copropietarios del predio involucrado, salvo ratificación de los demás copropietarios del bien”[25].
En ese mismo sentido, respecto a la posibilidad de la anotación preventiva en caso el contrato haya sido autorizado solo por uno de los copropietarios, el Tribunal ha expresado lo siguiente:
Procede la anotación preventiva de un contrato de arrendamiento de parte de un predio inscrito por existencia de defectos subsanables consistentes en la ratificación del contrato de arrendamiento por el actual propietario del predio y la presentación de los planos correspondientes, al amparo del literal d) del artículo 65 del Reglamento General de los Registros Públicos[26].
Respecto a la resolución del contrato de arrendamiento previamente inscrito, el Tribunal ha señalado lo siguiente:
Como consecuencia de la transferencia del bien arrendado, el adquirente se subroga en la posición del arrendador, asumiendo sus derechos y obligaciones. En este orden, el arrendador no puede solicitar la resolución del arrendamiento al haber sido excluido de la relación contractual por mandato legal[27].
Respecto al tema del subarrendamiento, el Tribunal Registral señala lo siguiente:
Son inscribibles los contratos de arrendamiento de duración determinada, así como los de duración indeterminada. Asimismo, se incluye a los contratos de subarrendamiento y cesiones de arrendamiento que reúnan los requisitos de los artículos 1692 y 1696 del Código Civil, respectivamente[28].
6. Referencias bibliográficas
Albaladejo, Manuel, Derecho civil ii. Derecho de obligaciones, vol. ii, Barcelona: Bosch, 1977.
Barchi Velaochaga, Luciano, “Cesión de posición contractual”, en Gutiérrez, Walter (coord.), Código Civil comentado por los 100 mejores especialistas, t. viii, 2.a ed., Lima: Gaceta Jurídica, 2007.
Borda, Guillermo, Manual de contratos, Buenos Aires: Perrot, 2004.
Castillo Freyre, Mario, Tratado de los contratos típicos. El contrato de mutuo – el contrato de arrendamiento, t. xi, vol. xix, Lima: PUCP, 2002.
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[1] Código Civil peruano, Artículo 1351.- Noción de contrato: El contrato es el acuerdo de dos o más partes para crear, regular, modificar o extinguir una relación jurídica patrimonial.
[2] Código Civil francés, Artículo 1101.- El contrato es un convenio por el cual una o varias personas se obligan, frente a una u otras varias, a dar, hacer o no hacer algo.
[3] Castillo Freyre, Mario, Tratado de los contratos típicos. El contrato de mutuo – el contrato de arrendamiento, t. xi, vol. xix, Lima: PUCP, 2002.
[4] Garrido, Roque Fortunato y Jorge Alberto Zago, Contratos civiles y comerciales, t. xi, Buenos Aires: UBA, 1991, p. 253.
[5] Diez Picazo, Luis y Antonio Gullón, Sistema de derecho civil, vol. ii, 8ª. ed., Madrid: Tecnos, 2016, p. 329.
[6] Borda, Guillermo, Manual de contratos, Buenos Aires: Perrot, 2004, p. 371.
[7] Diez Picazo y Gullón, Sistema de derecho civil, ob. cit., p. 329.
[8] Albaladejo, Manuel, Derecho civil ii. Derecho de obligaciones, vol. ii, Barcelona: Bosch, 1977, p 173.
[9] Messineo, Francesco, Manual de derecho civil y comercial, t. v, Buenos Aires: Ediciones Jurídicas Europa América, 1971, p. 173.
[10] Castillo Freyre, Mario, Tratado de los contratos típicos, t. i, Lima: Palestra, 2010, p. 391.
[11] Messineo, Manual de derecho civil y comercial, t. v. ob. cit., pp. 173-174.
[12] León Barandiaran, José, Contratos en el derecho civil peruano, t. i, Lima: UNMSM, 1965.
[13] Borda, Manual de contratos, ob. cit., p. 516.
[14] Cornejo, Ángel Gustavo, Código civil. Exposición sistemática y comentario, t. xi, vol. xi, Lima: Librería e Imprenta Gil, 1937, p. 327.
[15] Salvat, Raymundo, Tratado de derecho civil argentino. Fuentes de las obligaciones: Contratos, Buenos Aires: Guillermo Kraft, 1941, p. 186.
[16] Rezzonico, Luis María, Estudio de los contratos en nuestro derecho civil, Buenos Aires: Depalma, 1967, p. 345.
[17] Borda, Manual de contratos, ob. cit., p. 561.
[18] Barchi Velaochaga, Luciano, “Cesión de posición contractual”, en Gutiérrez, Walter (coord.), Código Civil comentado por los 100 mejores especialistas, t. viii, 2.a ed., Lima: Gaceta Jurídica, 2007, p. 416.
[19] SALVAT, Raymundo. Tratado de Derecho Civil argentino. Fuentes de las obligaciones/ I. Contratos. Guillermo Kraft, Buenos Aires, 1941, p. 239.
[20] Osterling Parodi, Felipe y Mario Castillo Freyre, Tratado de las obligaciones. vol. xvi, t. ii, Lima: PUCP, 1994, pp. 79-85.
[21] Sunarp, Resolución N.° 2467-2015-SUNARP-TR-L del 02 de diciembre del 2015, Resolución N.° 2447-2015-SUNARP-TR-L del 27de noviembre del 2015, Resolución N.° 2446-2015-SUNARP-TR-L del 27 de noviembre del 2015.
[22] Sunarp, Resolución N.° 2293-2015-SUNARP-TR-L del 11 de noviembre del 2015.
[23] Sunarp, Resolución N.° 994-2015-SUNARP-TR-L del 21 de mayo del 2015.
[24] Sunarp, Resolución N.° 298-2014-SUNARP-TR-A del 17 de junio del 2014.
[25] Sunarp, Resolución N.° 112-2013-SUNARP-TR-L del 18 de enero del 2013.
[26] Sunarp, Resolución N.° 1335-2012-SUNARP-TR-L del 12 de setiembre del 2012.
[27] Sunarp, Resolución N.° 171-2017-SUNARP-TR-T del 06 de julio del 2007.
[28] Sunarp, Resolución N.° 311-2015-SUNARP-TR-L del 31 de mayo del 2006.
