Fundamento destacado: PRIMERO.- Que, el retracto es un derecho de adquisición preferente por el que su titular tiene la facultad de adquirir un determinado bien o derecho cuando se cumple un concreto supuesto de hecho o cuando las partes así lo hayan acordado, en consecuencia en el presente proceso se advierte que la pretensión de los demandantes es que se subrogue en el lugar de la compradora Paulina Dometila Jimenes Clemente, en los mismos términos del Contrato de Compra Venta del inmueble ubicado en el Sector B, signado como el Lote seis, Manzana N4, de una extensión superficial de ciento sesenta y tres punto cero uno metros cuadrados (163.01m2), inscrito en la Ficha número P uno seis cero uno cinco ocho siete cero de los Registro Públicos de Junin, celebrado con la vendedora Isabel Guerra Montero de fecha veintiséis de Enero de dos mil cuatro, por ante la Notaria Marcial Ojeda Sánchez.
Sumilla.- El retracto es un derecho de adquisición preferente por el que su titular tiene la facultad de adquirir un determinado bien of derecho cuando se cumple un concreto supuesto de hecho o cuando las partes así lo hayan acordado. El artículo 1592 del Código Civil, señala que el retracto es una acción de excepción que va contra la voluntad de los contratantes.
CORTE SUPREMA DE JUSTICIA DE LA REPÚBLICA
SALA CIVIL PERMANENTE
CAS. NRO. 4790-2012
JUNIN
RETRACTO
Lima, trece de junio de dos mil trece.
LA SALA CIVIL PERMANENTE DE LA CORTE SUPREMA DE JUSTICIA DE LA REPUBLICA; vista la causa número cuatro mil setecientos noventa – dos mil doce, en Audiencia Pública de la fecha, y producida la votación con arreglo a ley, emite la siguiente sentencia;
1.- ASUNTO:
Se trata del recurso de casación interpuesto por la demandada doña Paulina Domitila Jimenes Clemente, contra la sentencia de vista emitida por la Segunda Sala Mixta de la Corte Superior de Justicia de Junin, de fojas doscientos cinco a doscientos ocho, su fecha seis de agosto de dos mil doce, que confirmó la sentencia de primera instancia contenida en la resolución número ocho corriente a fojas ciento cuarenta y tres su fecha treinta de setiembre de dos mil once, que declara fundada la demanda de retracto interpuesta por Aydeé Irene Clemente Cántaro, contra Isabel Guerra Montero y Paulina Domitila Jimenes Clemente.
II. ANTECEDENTES:
DEMANDA:
Por escrito de folios veinte a veinticinco, doña Aydee Irene Clemente Cántaro y Daniel Bonilla Melo interponen demanda de retracto contra Isabel Guerra Montero y Paulina Dometila Jiménez Clemente, a fin de que el Juzgado disponga subrogar en el contrato de compraventa del inmueble desmembrado, ubicado en el Sector B, Manzana N4 Lote 6B, del distrito y provincia de Chupaca celebrado por ante la Notaria de Marcial Ojeda Sánchez en la ciudad de Chupaca, el veintisiete de enero de dos mil cuatro, terreno urbano de ciento cuarenta y cinco punto cero cuatro metros cuadrados (145.04m2); el veinticinco de mayo de dos mil diez cuando las demandadas en compañia de terceras personas realizaban mediciones en el área de servidumbre, tomó conocimiento que el lote seis, predio sirviente, había sido materia de compraventa entre las demandadas, por lo que reclamó a doña Isabel Guerra Montero, porqué habia vendido sin su conocimiento, a pesar que en repetidas oportunidades le ofreció comprarle; un área de dicho inmueble se encuentra afectado por la servidumbre que sirve de único acceso a su vivienda; que realizó una conciliación y luego remitió una carta notarial, enterándose del valor de la compraventa, por lo que de conformidad al artículo 1597 del Código Civil interpone su acción, como quiera que el precio pactado en la compra venta fue de siete mil dólares americanos; anexa a la demanda un Certificado de Depósito por siete mil quinientos dólares americanos, para cubrir el pago del bien más los tributos y gastos pagados por la adquiriente, conforme a lo prescrito en el artículo 495 del Código Procesal Civil.
CONTESTACIÓN A LA DEMANDA
Paulina Dometila Jimenes Clemente (compradora), contesta la demanda de fojas cuarenta y cinco a cuarenta y ocho, reconociendo que el demandante es propietario del terreno y que existe una servidumbre, sin embargo es falso que los demandantes recién hayan tomado conocimiento el día veinticinco de Mayo del año dos mil diez de su compraventa de fecha veintisiete de enero del dos mil cuatro, la demandante es su prima, como tal tenía conocimiento de la compraventa; que la Comisión de Formalización y Titulación COFOPRI ha tomado jurisdicción y ha regularizado los titulos de propiedad en Chupaca a partir del año dos mil, que adquirió el inmueble el veintisiete de enero del año dos mil cuatro, y los demandantes el dia cinco de julio del dos mil cuatro, esto es posterior a su adquisición. Por su parte la demandada Isabel Guerra Montero (vendedora). contesta la demanda por escrito de fojas sesenta y cuatro a sesenta y seis, señalando que, con fecha seis de marzo de mil novecientos noventa y ocho, ante el requerimiento, insistencia e interés de la demandante, la recurrente con conocimiento de su copropietario Jesús J. Guerra Montero, celebró contrato privado de promesa de compra venta, de un lote de terreno urbano de una extensión de ciento cuarenta metros cuadrados ubicado en la Manzana N4, lote seis, Jirón Ramón Castilla sin número Barrio La Libertad Chupaca, quedando pendiente la cancelación del predio y celebración definitiva del contrato; con fecha ocho de enero del año dos mil, la recurrente y su copropietario Jesús J. Guerra Montero, en calidad de vendedores, suscribieron la minuta de compraventa del lote de terreno, esa misma fecha tanto a su copropietario Jesús J. Guerra Montero y a los hoy demandantes ofreció en venta el terreno que hoy se retracta, dándoles tiempo razonable para su adquisición no habiendo recibido respuesta de las partes.
PUNTOS CONTROVERTIDOS:
Por acta de folios ciento treinta y uno en la Audiencia de Conciliación, se fijaron los siguientes puntos controvertidos:
i) Determinar si procede el retracto demandado
ii) Determinar si ia pretensión de retracto cumple con los requisitos establecidos por la norma especial.
iii) Determinar si el retracto afecta bienes de terceros.
SENTENCIA DE PRIMERA INSTANCIA:
El Juzgado Mixto de Chupaca, de la Corte Superior de Justicia de Junín, a folios ciento cuarenta y tres, el treinta de setiembre de dos mil once, declaró fundada la demanda de RETRACTO de bien inmueble desmembrado, celebrado entre los demandados, por ante la Notaria Marcial Ojeda Sánchez, de la Ciudad de Chupaca, a los veintisiete dias del mes de enero del año dos mil cuatro, respecto del bien inmueble ubicado en el Sector B, Manzana N4, Lote 6B del distrito y provincia de Chupaca de una extensión superficial de ciento cuarenta punto cero cuatro metros cuadrados, inscrito bajo el Código del Predio número P uno seis cero uno cinco ocho siete cero de los Registros Públicos de Junin ORDENA que los demandantes doña Aydee Irene Clemente Cantaro y Daniel Bonilla Melo se subroguen en el lugar de la compradora dona Paulina Dometila Jimenes Clemente.
Señala que el numeral 6) del artículo 1599° del Código Civil establece que tiene el derecho de retracto los propietarios de los predios urbanos divididos materialmente en partes, que no puedan ejercitar sus derechos de propietarios sin someter las demás partes del bien a servidumbres o a servicios que disminuyan su valor. La calidad de propietario de los demandantes Aydee Irene Clemente Cántaro y Daniel Bonilla Melo, respecto del bien inmueble Lote seis B ubicado en el Jirón Mariscal Castilla doscientos cuarenta y ocho es parte de un solo inmueble que en la actualidad se encuentra materialmente dividido en tres partes Lotes 6, 6A y 6B, con una servidumbre para el Lote 6B, tal como se advierte del plano de fojas quince y cuya copia legalizada se adjunto con escrito del veintidós de setiembre del año en curso, siendo ello asi al transferirse, el inmueble signado con el Lote 6, se ha afectado la totalidad de la servidumbre, de lo expuesto entonces se verifica que los demandantes tienen el derecho de preferencia al ser propietarios del predio urbano dividido materialmente pero que afecta su servidumbre a su predio, los demandantes han sostenido que no han tenido conocimiento de la compraventa del lote 6, Manzana N4 celebrado por las demandadas con fecha veintisiete de enero del dos mil cuatro. No encontrándose acreditado en forma objetiva el mandato imperativo de la norma de poner en conocimiento de la venta u oferta de venta con fecha cierta a los demandantes por parte de la anterior propietaria Isabel Guerra Montero, al no haberse dado cumplimiento a lo dispuesto por el artículo 1596 del Código Civil, es decir al no haber sido comunicado los demandantes por la vendedora de la oferta de venta y menos de la venta misma, en forma objetiva, se debe tener presente lo dispuesto por el artículo 1597 de la norma antes citada, el artículo 1592 del Código Civil señala que, «El retravente debe reembolsar al adquiriente el precio, los tributos y gastos pagados por este y, en su caso, los intereses pactados.» En concordancia con lo dispuesto por el artículo 498 del Código Procesal Civil, que dice: «Si el retrayente desconoce la contraprestación pagada o debida por el adquiriente, ofrecerá hacer el depósito u otorgar la garantia que corresponda según el caso, dentro del segundo dia de su conocimiento», se tiene que los demandantes han cumplido con adjuntar a su demanda el certificado de Depósito Judicial número dos cero uno cero cero tres ocho tres cero cero uno nueve cinco, por la suma de siete mil quinientos dólares americanos, para cubrir el pago del bien, más los tributos y gastos pagados por la adquiriente.
[Continúa…]
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