Sumilla: Representante de persona jurídica con poder no inscrito. Cuando en el acto a inscribir intervenga un representante de la persona jurídica con poder no inscrito en la partida registral, bastará que se adjunte al título la documentación necesaria para que el Registrador efectúe la verificación de la representación voluntaria, conforme lo dispone el inciso g) del artículo 32 del Reglamento General de los Registros Públicos. El Registrador no requerirá la inscripción previa del acto de representación voluntaria.
Para tal efecto deberá presentarse la copia certificada del acta respectiva, así como las constancias relativas al quórum y la convocatoria.
TRIBUNAL REGISTRAL
Resolución N° 838 – 2021-SUNARP-TR
Lima,02 de julio de 2021
APELANTE: JOHN HERBERT IPANAQUE QUISPE.
TÍTULO: Nº 1175622 del 10/05/2021.
RECURSO: H.T.D. Nº 005558 del 31/05/2021.
REGISTRO: Predios de Quillabamba.
ACTO: Compraventa.
I. ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓN PRESENTADA
Mediante el título venido en grado de apelación se solicitó la inscripción de la compraventa que otorgó la Cooperativa Agraria Cafetalera Quillabamba, representada por Isidro Paullo Huillca y Dalmecio Bacilio Durán Farfán en su condición de presidente y secretario del Consejo de Administración respectivamente, a favor de la Cooperativa Agraria Cafetalera Santa Ana Limitada 232, debidamente representada por Ernesto Quispitira Tapia y Alipio Salcedo Pimentel, en calidad de presidente y secretario del Consejo de Administración, respecto del inmueble urbano s/n ubicado en la esquina del Jirón Martín Pio Concha y el Jirón Apurímac de la ciudad de Quillabamba, con un área de 129.47 m2.
Cabe precisar, que según consta en la solicitud de inscripción de título (formulario celeste), el administrado consignó como antecedente registral del inmueble materia de transferencia la partida electrónica N° 11028848 del Registro de Predios de Quillabamba.
Para tal efecto, se presentó el parte notarial de la escritura pública de compraventa del 18/08/2011, otorgada por notario de Quillabamba Abel Muñiz Escobar.
II. DECISIÓN IMPUGNADA
El registrador público del Registro de Predios de Quillabamba Charles Leyton Alzamora Zea observó el título en los siguientes términos:
1.- De la escritura pública de fecha 18.08.2011, se aprecia que Dalmacio Bacilio Duran Farfán y Isidro Paullo Huillca actúan en representación de la Cooperativa Agraria Cafetalera Quillabamba; y a su vez Ernesto Quispitira Tapia y Alipio Salcedo Pimentel actúan en representación de la Cooperativa Agraria Cafetalera Santa Ana, sin embargo verificadas las PE N° 11023891 y N° 02022134 donde consta inscrito la personería jurídica de las cooperativas antes referidas, no se advierte facultades inscritas a favor de las personas antes referidas para vender y comprar el predio descrito en la escritura pública de fecha 18.08.2011. Sírvase previamente inscribir las facultades antes referidas. T.U.O. RGRP.
Artículo 32.- Alcances de la calificación.- El Registrador y el Tribunal Registra, en sus respectivas instancias, al calificar y evaluar los títulos ingresados para su inscripción, deberán: a) Confrontar la adecuación de los títulos con los asientos de inscripción de la partida registral en la que se habrá de practicar la inscripción (…).
2.- En la escritura pública de fecha 18.08.2011, existe discrepancia en cuanto al nombre del transferente, por cuanto, se señala como transferente Cooperativa Agraria Cafetalera Quillabamba; sin embargo, en la 11023891 donde consta inscrito la personería jurídica, así
como en la PE N° 11028848, donde consta inscrito el predio objeto de transferencia, consta la denominación Cooperativa Agraria Cafetalera Quillabamba Limitada. Sírvase aclarar. T.U.O. RGRP- V. PRINCIPIO DE LEGALIDAD.- Los registradores califican la legalidad del título en cuya virtud se solicita la inscripción.- La calificación comprende la verificación del cumplimiento de las formalidades propias del título y la capacidad de los otorgantes, así como la validez del acto que, contenido en aquél, constituye la causa directa e inmediata de la inscripción (…).
3.- De la escritura pública de fecha 18.08.2011, no se puede determinar que el predio objeto de transferencia sea el mismo predio descrito en la PE N° 11028848, por cuanto discrepan en el área y colindancias, más aún que en la referida escritura pública no refiere el antecedente registral.
Sírvase realizar las aclaraciones correspondientes mediante instrumento público; sin perjuicio de lo antes expuesto. T.U.O RGRP. – Artículo Alances de la calificación. – El Registrador y el Tribunal Registral, en sus respectivas instancias, al calificar y evaluar los títulos ingresados para su inscripción, deberán: a) Confrontar la adecuación de los títulos con los asientos de inscripción de la partida registral en la que se habrá de practicar la inscripción (…).
CONCLUSIÓN:
El título es observado, quedando pendiente de calificación hasta que se subsanen las observaciones antes referidas.
III. FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN
El apelante fundamenta su recurso señalando, entre otros, lo siguiente:
– Se observa que Dalmacio Basilio Durand Farfán e Isidro Paullo Huillca no cuentan con facultades para representar a la Cooperativa Agraria Cafetalera Quillabamba; sin embargo, en la escritura pública consta inserta el acta de asamblea general por la cual la citada cooperativa acuerda la venta del inmueble submateria y confiere facultades a los representantes antes mencionados.
– Lo mismo se observa de los representantes de la Cooperativa Agraria Cafetalera Santa Ana; no obstante, dichas facultades constan debidamente inscritas en la partida registral de la aludida cooperativa.
– Se observa la discrepancia en el nombre de la cooperativa vendedora, sin embargo, queda claro que estamos frente a la misma persona jurídica inscrita en la partida N° 11023891.
– Asimismo, contrastados los datos consignados como linderos y medidas perimétricas con el antecedente registral, se evidencia que se trata del mismo predio.
– No se ha tenido en cuenta las resoluciones vinculantes del Tribunal Registral N°s 593-2021-SUNARP-TR-L y 2460-2020-SUNARP-TR-L.
IV. ANTECEDENTE REGISTRAL
Partida electrónica N° 11028848 del Registro de Predios de Quillabamba.
En el antecedente registral vinculado consta inscrito la fracción A (83-A) integrante del lote N° 14, manzana F de la Urbanización Santa Ana, ubicada en el distrito de Santa Ana, provincia de La Convención, departamento de Cusco, con un área de 133.70 m2., a favor de la Cooperativa Agraria Cafetalera Quillabamba Limitada.
Partida electrónica N° 11023891 del Registro de Personas Jurídicas de Quillabamba.
En el antecedente registral citado consta inscrita la Cooperativa Agraria
Cafetalera de Servicios Quillabamba Limitada.
En el asiento 09 se registró, en mérito a la asamblea general de socios del 03/01/1989, el consejo de administración de la cooperativa submateria, quedando conformada de la siguiente manera:
Presidente: Isidro Paullo H.
Vicepresidente: Nicanor Pfuño T.
Secretario: Máximo Umeres V.
Sub secretario: Daniel Huancara M.
Primer vocal: Damaso Bolívar R.
Segundo vocal: Luciano Chalco H.
En el asiento 12 se registró, en mérito a la asamblea general de socios del 04/05/1992, el consejo de administración de la cooperativa submateria, quedando conformada de la siguiente manera:
Presidente: Isidro Paullo H.
Vicepresidente: Pablo Palomino Cárdenas
Secretario: Raúl Bolívar Andrade.
Sub secretario: Miguel Meza Loiza
Primer vocal: Greogorio Cahui Paucar
Segundo vocal: Jesús Loayza Gutiérrez.
En el asiento C000016 consta inscrita la elección de los siguientes órganos de gobierno:
Consejo de administración
Presidente: Richard Barrios Huacac
Secretario: Javier Cardeña Chalco
Vocal: Pablo Palomino Cárdenas
Consejo de vigilancia
Presidente: Antonio Espejo Rojas
Secretario: Gabriel Barazorda Callapiña
Comité electoral
Presidente: Juan Limpe Huayllapuma
Secretario: Alipio Ferro Guillen
Vocal: José Barazorda Callapiña
La inscripción se efectuó en mérito al acta de asamblea general del 30/05/2012 y su reapertura del 07/07/2012.
En el asiento C000018 se registró el otorgamiento de facultades a favor del presidente Richard Barrios Huacac, en mérito al acta de asamblea general extraordinaria del 20/12/2012.
En el asiento C000019 se registró el nombramiento del consejo de administración, en mérito al acta de asamblea general del 22/04/2018, el cual quedo conformado de la siguiente manera:
Consejo de administración
Presidente: Guadalupe Prudencio Canlla
Secretario: Genaro Calderón Carrillo
Vocal: Gabriel Barazorda Callapiña
En el asiento C000020 se registró el nombramiento del consejo de administración, en mérito al acta de asamblea general del 10/06/2019, el cual quedo conformado de la siguiente manera:
Consejo de administración
Presidente: Guadalupe Prudencio Canlla
Secretario: Genaro Calderón Carrillo
Vocal: Luisa Palomino Mozo
En el asiento C000021 se registró el otorgamiento de facultades a favor del presidente Guadalupe Prudencio Canlla, en mérito al acta de asamblea general extraordinaria del 03/02/2021.
Ficha N° 73 que continúa en la partida electrónica N° 02022134 del Registro de Personas Jurídicas de Quillabamba.
En el antecedente registral citado consta inscrita la Cooperativa Agraria Cafetalera Santa Ana Ltda N° 232.
En el asiento C00041 se registró el nombramiento del consejo de administración, en mérito al acta de asamblea obligatoria anual del 31/03/2021, el cual quedo conformado de la siguiente manera:
Consejo de administración
Presidente: Ernesto Quispitira Tapia
Vicepresidente: Lorenzo Bedoya Farfán
Secretario: Alipio Salcedo Pimentel
1er vocal: Vicente Acostura Allende
2do vocal: Richar Yensi Luque Carpio
1er suplente: Felipe Santiago Achachi Quispe
2do suplente: Gregorio Carhuas Chipana.
En el asiento C000059 se registró el nombramiento del consejo de administración, en mérito al acta de asamblea general del 25/01/2021, el cual quedo conformado de la siguiente manera:
Consejo de administración
Presidente: Daniel Tintaya Córdova
Vicepresidente: Braulio Cereceda Orosco
Secretario: Alipio Salcedo Pimentel
Primer vocal: Maxi Manuel Cabrera Cruz
Segundo vocal: Efraín Kachahuallpa Condori
V. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES
Interviene como ponente la vocal Mirtha Rivera Bedregal.
De lo expuesto y del análisis del caso, a criterio de esta Sala la cuestión a determinar es la siguiente:
– ¿Cómo se realiza la calificación registral de un acto otorgado por el representante de una persona jurídica en mérito a un poder no inscrito?
VI. ANÁLISIS
1. La calificación registral constituye el examen que efectúa el registrador y en su caso el Tribunal Registral como órgano de segunda instancia en el procedimiento registral, a fin de establecer si los títulos presentados cumplen con los requisitos exigidos por el primer párrafo del artículo 2011 del Código Civil para acceder al Registro; esto es, la legalidad de los documentos en cuya virtud se solicita la inscripción, la capacidad de los otorgantes y la validez del acto, todo ello en atención a lo que resulte del contenido de los documentos presentados, de sus antecedentes y de los asientos de los Registros Públicos.
En el mismo sentido, el segundo párrafo del artículo V del Título Preliminar del Reglamento General de los Registros Públicos, establece que la calificación comprende la verificación del cumplimiento de las formalidades propias del título y la capacidad de los otorgantes, así como la validez del acto que, contenido en el título, constituye la causa directa e inmediata de la inscripción.
Seguidamente, precisa la mencionada norma que la calificación también comprende la verificación de los obstáculos que pudieran emanar de las partidas registrales y la condición de inscribible del acto o derecho y que dicha calificación se realiza sobre la base del título presentado, de la partida o partidas vinculadas directamente al título presentado y complementariamente, de los antecedentes que obran en el Registro.
2. El artículo 32 del Reglamento General de los Registros Públicos contempla los aspectos que involucra la calificación registral. Así, en el literal g) se señala que las instancias registrales deberán:
g) Verificar la representación invocada por los otorgantes por lo que resulte del título, de la partida registral vinculada al acto materia de inscripción, y de las partidas del Registro de Personas Jurídicas y del Registro de Mandatos y Poderes, si estuviera inscrita la representación, sólo en relación a los actos que son objeto de inscripción en dichos registros.
Por lo tanto, uno de los aspectos que el registrador debe evaluar es la representación de los otorgantes del acto o contrato sometido a su inscripción. Así, en el caso de transferencias de bienes efectuadas por personas jurídicas, se determinará si los sujetos que intervienen en representación de aquéllas tienen facultades para obligar a su representada.
3. Sobre el particular, cabe señalar que los actos jurídicos pueden ser realizados directamente por el interesado o mediante representante.
Tratándose de personas jurídicas, los actos son realizados a través de representantes que forman parte de sus órganos (representación orgánica) o a través de apoderados (representación voluntaria). Por estos últimos debe entenderse a aquellas personas que actúan en su nombre en virtud de haber recibido facultades para un determinado encargo y no como parte de algún órgano de la persona jurídica.
En el caso de un acto otorgado por el representante de una cooperativa, debe tenerse presente que esta es una persona jurídica de derecho privado integrada por un número variable de socios regidos por los principios del cooperativismo, se sustenta en las aportaciones de sus socios y distribución de los excedentes, cuenta además con un capital
variable e ilimitado, de acuerdo con el tipo o grado que le corresponda, encontrándose regidas por la Ley General de Cooperativas (D.S. 074-90-TR).
4. La Ley General de Cooperativas, regula la estructura y funcionamiento de los órganos sociales de este tipo de persona jurídica, aspectos que se encuentran regulados también en el estatuto de cada cooperativa, contemplando como tales al consejo de administración y al gerente, entre otros órganos de apoyo y vigilancia.
Así, el artículo 27, inciso 7.3 de la referida ley establece que compete a la asamblea general de la cooperativa: autorizar a propuesta del consejo de administración, el gravamen o enajenación de los bienes inmuebles, salvo disposición diferente del estatuto.
El artículo 30 establece que el Consejo de Administración es el órgano responsable del funcionamiento administrativo de la cooperativa, teniendo, entre otras atribuciones, elegir y remover al gerente, y a propuesta de éste, nombrar a los demás funcionarios (inciso 5), autorizar el otorgamiento de poderes, con determinación de las atribuciones delegables correspondientes (inciso 7), así como, ejercer las demás atribuciones de su competencia según la Ley o el estatuto (inciso 19).
5. En el presente caso, el registrador denegó la inscripción de la compraventa del predio de propiedad de la Cooperativa Agraria Cafetalera Quillabamba, al verificar que quienes actuaron en representación de dicha cooperativa no cuentan con facultades inscritas en la partida N° 11023891 del Registro de Personas Jurídicas de Quillabamba, para vender el
inmueble submateria. Los representantes que comparecieron en la escritura de compraventa son Isidro Paullo Huillca y Dalmecio Bacilio Durán Farfán en su condición de presidente y secretario del Consejo de Administración respectivamente.
Ahora bien, a efectos de verificar lo señalado por la primera instancia registral, resulta pertinente remitirse a la partida registral de la Cooperativa Agraria Cafetalera Quillabamba.
[Continúa…]
