Poseedora es precaria si contrato de compraventa fue resuelto y no acredita cancelación total del pago [Casación 1880-2017, Lima Este]

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Fundamento destacado: Décimo cuarto.- Que, las normas cuya infracción se denuncia son inaplicables al caso de autos, en tanto las instancias de mérito han determinado que el contrato suscrito entre las partes es uno de compraventa, más aún teniendo en cuenta que la recurrente expone argumentos contradictorios pues al absolver traslado de la demanda alegó la cancelación del precio, aceptando de manera tácita que se trata de un contrato de compraventa. Debiéndose precisar además, que en la causal descrita en el ítem “i” también alega la afectación de los artículos 911 y 1430 del Código Civil; sin embargo dichas normas no han sido infringidas en tanto las instancias han determinado que el contrato que amparaba la posesión de la demandada ha sido resuelto, no correspondiendo a esta excepcional sede casatoria reexaminar la prueba ni los hechos; más aún teniendo en cuenta que las alegaciones referidas a la edificación del inmueble no impiden un pronunciamiento de fondo, tal como ha quedado establecido en el Cuarto Pleno Casatorio Civil, según el cual dichas alegaciones corresponden ser ventiladas en otro proceso.


SUMILLA: Si el contrato de compraventa, que amparaba la posesión del demandado ha sido resuelto, este deviene en poseedor precario.


CORTE SUPREMA DE JUSTICIA DE LA REPÚBLICA
SALA CIVIL TRANSITORIA
Casación N° 1880-2017, Lima Este

DESALOJO POR OCUPACIÓN PRECARIA

Lima, veintitrés de julio de dos mil dieciocho.-

LA SALA CIVIL TRANSITORIA DE LA CORTE SUPREMA DE JUSTICIA DE LA REPÚBLICA, vista la causa número mil ochocientos ochenta – dos mil diecisiete, en audiencia pública de la fecha y producida la votación correspondiente, emite la presente sentencia:

I.- ASUNTO:

Se trata del recurso de casación interpuesto por la demandada Patricia Susana Tasayco Gonzales a fojas ciento setenta y nueve, contra la Sentencia de Vista contenida en la Resolución número seis, de fecha veintiuno de noviembre de dos mil dieciséis, de fojas ciento cincuenta y tres, mediante la cual la Sala Civil Descentralizada Transitoria de Ate de la Corte Superior de Justicia de Lima Este; confirma la sentencia apelada de fecha dieciocho de abril dos mil dieciséis, de fojas noventa y cuatro, que declaró fundada la demanda de desalojo por ocupación precaria.

II.- CAUSALES POR LAS QUE SE DECLARÓ PROCEDENTE EL RECURSO DE CASACIÓN:

Mediante resolución de fecha veinticinco de julio de dos mil diecisiete, de fojas treinta y dos del cuadernillo de casación, esta Sala Suprema ha declarado procedente el recurso de casación por las causales de: i) Contravención de las normas que garantizan el derecho a un debido proceso referido en el artículo I del Título Preliminar del Código Procesal Civil y a la Tutela Jurisdiccional Efectiva, artículos 196, 200 y 50 inciso 6 del Código  Procesal Civil; aplicación indebida de lo dispuesto en el artículo 911 y 1430 del Código Civil e inaplicación del artículo 912 del Código Civil.-

Señala que se solicita el desalojo del inmueble de la avenida Alfonso Ugarte manzana “D” lote 09-B de la urbanización Santa María – Santa Clara del distrito de Ate Vitarte; el acta de conciliación por inasistencia, trata del inmueble ubicado en la avenida Alfonso Ugarte manzana “D”, lote 09 de la urbanización Santa María – Santa Clara del Distrito de Ate Vitarte; el medio probatorio de la posesión está constituido por el acto jurídico de fecha quince de enero de dos mil cinco y denominado “Contrato de Promesa de compraventa de un lote de terreno lotización Santa María de Ate” – Santa Clara Ate – Vitarte; y respecto al inmueble ubicado en la manzana. D lote 09 del Programa de Vivienda Lotización “Santa María, Santa Clara”, Distrito de Ate Vitarte; el medio probatorio de la ocupación precaria se acredita con la Carta Notarial de fecha primero de marzo del año dos mil seis que trata sobre el inmueble ubicado en el lote 09 manzana D del Programa de Vivienda “Santa María” – Ate Vitarte. La sentencia de primera instancia ordena se le restituya el inmueble del lote 9-B, manzana “D” de la urbanización Santa María – Santa Clara – Ate – Lima; motiva como prueba el “Contrato de Promesa de compraventa de un lote de terreno de lotización “Santa María de Ate” – Santa Clara Ate – Vitarte”, de fecha quince de enero de dos mil cinco, la Carta Notarial de fecha primero de marzo de dos mil seis y el contrato de compraventa de Rosa María del Pilar Tasayco Gonzales de fecha veinte de febrero de dos mil trece. La sentencia de vista no ha tenido en cuenta que el inmueble materia de desalojo es uno de dos pisos, es decir, no se trata de un piso sino de una vivienda edificada en el terreno; y, ii) Infracción de los artículos 1416 y 1417 del Código Civil.-

Refiere que el “Contrato de promesa de compraventa de un lote de terreno lotización Santa María de Ate” – Santa Clara – Ate – Vitarte, celebrado con fecha quince de enero de dos mil cinco, ha sido resuelto a través de la Carta Notarial de fecha primero de marzo de dos mil dieciséis, en aplicación del artículo 1430 del Código Civil, esto es después de un año de haberse celebrado y cuando por la modalidad contractual celebrada era aplicable el artículo 1416 y 1417 del Código Civil, y que por ello con fecha catorce de enero del año dos mil seis ya había dejado de estar vigente, se había extinguido y ha caducado su eficacia y validez legal por mandato expreso y claro de la ley.

III.- MATERIA JURÍDICA EN DEBATE:

El tema en debate radica en determinar si la Sala de Vista ha afectado el debido proceso, específicamente el derecho a la debida motivación y valoración de las pruebas; y descartado ello determinar si se ha infringido los artículos 911, 912, 1430, 1416 y 1417 del Código Civil.

IV.- ANÁLISIS:

Primero.- Que, previamente a la absolución del recurso de casación sub examine, es necesario hacer un breve recuento de lo acontecido en el proceso.

En tal sentido, se advierte que Constructora Inmobiliaria Yllesca Sociedad Comercial de Responsabilidad Limitada, mediante escrito de fojas cuarenta y seis interpone demanda de desalojo por ocupación precaria, a fin que Patricia Susana Tasayco Gonzales cumpla con restituirle el inmueble sito en la avenida Alfonso Ugarte manzana “D”, lote 09-B de la urbanización Santa María – Santa Clara del distrito de Ate Vitarte, provincia y departamento de Lima.

Sustenta su pretensión alegando que: 1) Debido al incumplimiento del contrato por el no pago de las letras detalladas en el citado contrato, se vio en la necesidad de remitirle a la demandada con fecha veinticuatro de abril de dos mil doce, y veintinueve de enero de dos mil trece, carta notarial, en la cual daba por resuelto el contrato, le concedió el plazo hasta el treinta de mayo de dos mil doce, para que desocupe el predio de litis; 2) Frente a lo antes expuesto, refiere que con la persona de Rosa María del Pilar Tasayco Gonzales (hermana de la demandada) celebró un nuevo contrato de compraventa por el cincuenta por ciento (50%) del lote de cuarenta y cinco metros cuadrados (45 m²), consecuentemente el otro cincuenta por ciento (50%) que está en poder de la  demandada es el que pretende le sea restituido, pues la demandada al quedar resuelto su contrato, ya no tiene título que ampare la posesión del mismo, por lo que su posesión ha devenido en precaria y por ende se debe amparar la demanda.

Segundo.- La demandada Patricia Susana Tasayco Gonzales, mediante escrito de fojas setenta y seis contestó la demanda, alegando que: 1) En efecto suscribió un contrato de compraventa con la demandante, documento que data del quince de enero de dos mil cinco; y que la resolución del contrato a que hace mención la demandante ha sido realizada unilateralmente por la demandante pese a que ella sí ha cumplido con los pagos; 2) Agrega también que ha tenido un problema familiar que le ha impedido cubrir la acreencia, pero en forma verbal convino verbalmente con la demandante que una vez que arregle su problema iba a cumplir con la acreencia; 3) La demandante ya ha vendido el cincuenta por ciento (50%) del lote a su hermana, pese a que nunca se realizó ninguna independización por cuarenta y cinco metros cuadrados (45 m²), y que por lo tanto, la demanda debe ser declarada improcedente, pues la urbanización no tiene saneamiento físico legal, pues ella tiene un título y no es ocupante precaria y que su título no está fenecido.

Tercero.- Que, mediante Resolución de fojas noventa y cuatro, de fecha dieciocho de abril de dos mil dieciséis, el A quo ha declarado fundada la demanda; sustentando que; i) Del contrato denominado promesa de compraventa, de fecha quince de enero de dos mil cinco, de fojas veintiocho a treinta y dos, se advierte que en efecto la demandante y la demandada se vincularon contractualmente, documento mediante el cual la demandante (vendedora) declara que es propietaria del predio de litis, lote 09 de la manzana “D”, cuyas áreas y linderos aparecen detalladas en la cláusula tercera del contrato en referencia, precisándose en el citado documento en la cláusula cuarta, que el predio se da en compraventa a favor de la compradora al precio  de nueve mil trescientos sesenta y seis dólares americanos (US$9,366.00), de los cuales mil dólares americanos (US$ 1,000.00), se pagaron en efectivo y el saldo de ocho mil trescientos sesenta y seis dólares americanos (US$ 8,366.00), se pagarán en cuarenta y siete cuotas mensuales, las mismas que quedan garantizadas en cuarenta y siete letras de cambio de las cuales la primera vencía el quince de marzo de dos mil cinco y la última el quince de enero de dos mil diecinueve; ii) Se aprecia de la cláusula sexta del contrato, las partes pactaron que si la compradora dejaba de pagar tres letras de cambio en forma consecutivas o alternativas, el contrato podía ser resuelto automáticamente con arreglo al artículo 1430 del Código Civil, e igualmente se pactó que en caso se resuelva el contrato la vendedora debía de devolver a la compradora el cincuenta por ciento de todo lo abonado; iii) Se advierte de los autos, en relación al contrato de compraventa que corre a fojas veintiocho a treinta y dos, que el mismo ha sido resuelto por la demandante mediante Carta Notarial de fecha primero de marzo de dos mil seis de fojas treinta y tres a treinta y cuatro, en la que le concede quince días para que se acerque a pagar sus obligaciones de pago incumplidas, lo cual no cumplió, por lo que el veintitrés de abril de dos mil doce, le cursó otra carta notarial de fojas treinta y cinco a treinta y seis, en la cual le comunica la resolución irrevocable del contrato de fecha quince de enero del año dos mil cinco y por último mediante Carta de fecha dieciséis de enero de dos mil trece, de fojas treinta y siete a treinta y ocho, se le requiere el pago de las cuotas impagas contenidas en las letras de cambio; iv) La demandada al contestar la demanda, primero afirma haber cumplido con sus obligaciones, sin ofrecer prueba alguna que acredite que ha pagado las letras que aparecen detalladas; luego señala que por motivos de salud no pudo cumplir con sus obligaciones pero que verbalmente ha convenido con la demandante que luego que arregle sus problemas va a cancelar su obligación; la demandada no aporta prueba alguna que acredite que el contrato ha sido renovado verbalmente, más aún sí ha tenido una conducta procesal negativa de no acudir a la audiencia por ende el juzgado no  ha podido indagar más sobre sus afirmaciones; resulta atendible la demanda sobre el cincuenta por ciento a razón de que el otro porcentaje ya ha sido vendido a Rosa María del Pilar Tasayco Gonzáles.

[Continúa…]

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