Fundamento destacado: 8. Al respecto, en concordancia con el principio de especialidad, el artículo 58 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios define a la independización como el acto que consiste en abrir una partida registral para cada unidad inmobiliaria resultante de una desmembración de terreno, con edificación o sin ella; o, como consecuencia de la inscripción de una edificación sujeta al régimen de unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva y de propiedad común o régimen de independización y copropiedad.
Dicha técnica responde a un criterio de ordenación para que la publicidad sobre los bienes y derechos sea clara y completa frente a terceros.
Siendo ello así, el poder otorgado por Samuel Anderson Gálvez Breña, Saúl Alejandro Gálvez Breña, Susana Alfa Gálvez Breña y Sarina Alfa Gálvez Breña a favor de Saúl Hermes Gálvez Herrera, inscrito en la partida electrónica N° 13968727 del Registro de Mandatos y Poderes de Lima, faculta al apoderado, entre otras cosas, para transferir el predio matriz inscrito en la partida electrónica N° 13205384 del Registro de Predios de Lima, o las partes o fracciones que se hayan independizado del mismo en ejercicio del referido poder; siendo que en este caso se encuentra facultado para poder transferir el predio registrado en la partida electrónica N° 14836703 del Registro de Predios de Lima. La circunstancia que se venda una parte material del bien, o cuotas ideales del mismo, no desvirtúa la indubitabilidad del encargo conferido, quedando incólume la certeza del encargo.
Así, dado que el predio inscrito en la partida N° 14836703 se independizó del registrado en la partida N° 14431257, y este a su vez del predio matriz inscrito en la partida N° 13205384 del Registro de Predios de Lima, tenemos que, el predio materia de rogatoria (partida N° 14836703) procede de la partida N° 13205384 (matriz), por lo que la desmembración del área contenida en esta última no puede distorsionar los términos del poder, desconociendo que la voluntad de los poderdantes fue vender, mediante representación, el dominio del predio originario, aunque a la fecha una porción física de éste se publicite en partida distinta.
9. En ese orden de ideas, se concluye que el apoderado sí se encuentra facultado para celebrar la compraventa materia de rogatoria, pues como consecuencia de contar con facultades suficientes para transferir el predio matriz, también cuenta con facultades para transferir las áreas resultantes de la subdivisión de dicho predio.
Sumilla. Facultades de disposición. El poder otorgado para disponer de la totalidad del predio faculta al apoderado para disponer de las unidades inmobiliarias que se hayan independizado posteriormente del mismo inmueble.
TRIBUNAL REGISTRAL
RESOLUCIÓN 1185-2022-SUNARP-TR
Lima, 30 de marzo de 2022
APELANTE: MARÍA DEL CARMEN CHUQUIURE VALENZUELA, Notaria de Lima.
TÍTULO: 3475668 del 10/12/2021.
RECURSO: Escrito presentado al Registro el 25/2/2022.
REGISTRO: Predios de Lima.
ACTO: Compraventa.
I. ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓN PRESENTADA
Con el título venido en grado de apelación se solicita, mediante el Sistema de Intermediación Digital (SID-SUNARP), la inscripción de la compraventa otorgada por Saúl Hermes Gálvez Herrera, por derecho propio y en representación de Samuel Anderson Gálvez Breña, Saúl Alejandro Gálvez Breña, Susana Alfa Gálvez Breña y Sarina Alfa Gálvez Breña, según facultades inscritas en la partida electrónica 13968727 del Registro de Mandatos y Poderes de Lima, a favor de Angélica Zoyla Soriano Castro, respecto del predio registrado en la partida electrónica 14836703 del Registro de Predios de Lima.
Para tal efecto, se presentó el parte notarial de la escritura pública de compraventa del 3/3/2021 otorgada ante notaria de Lima María del Carmen Chuquiure Valenzuela.
Con el reingreso del 1/2/2022, se adjuntó escrito de subsanación suscrito por notaria de Lima María del Carmen Chuquiure Valenzuela.
II. DECISIÓN IMPUGNADA
La registradora pública del Registro de Predios de Lima Bernita Vergara Soria formuló observación en los siguientes términos:
“Señor(es):
En relación con dicho Título, manifiesto que en el mismo adolece de defecto subsanable, siendo objeto de la(s) siguiente(s) observacio(nes), acorde con la(s) norm(as) que se cita(n):
Subsiste la observación de fecha anterior por cuanto:
Revisada la partida electrónica 13968727 del Registro de Mandatos, no se aprecian facultades expresas para que el apoderado intervenga en representación de sus poderdantes a efectos de la venta del inmueble materia de esta rogatoria, lo que deberá constar expresamente en el poder que se otorgue, a efectos de una adecuada calificación. Subsánese adjuntando de ser el caso la escritura pública ratificatoria respectiva.
Base Legal: art. 156 y 2011 del CC y arts. 31 y 32 del TUO del RGRP.
Al reingreso se adjunta escrito en el cual se señala que el poder se otorgó respecto al antecedente registral (matriz) del inmueble materia de esta rogatoria, por lo que deberá considerarse que el poder se otorgó también para el inmueble materia de compraventa; sin embargo, deberá tenerse en cuenta que tratándose de un acto de disposición el poder deberá constar de manera indubitable, lo que no se da en el presente caso, si se tiene en cuenta que de la partida mencionada se aprecia que el poder se otorgó expresamente para la venta de determinados inmuebles, entre ellos el sublote 4 que forman parte del inmueble matriz mencionado y en ese caso se otorgó el poder respecto a la venta de dicha matriz, pero al haberse efectuado la independización de dicho inmueble, éste ha sufrido modificaciones físicas y registrales, por lo que el poder otorgado ya no se adecúa a los antecedentes registrales y en ese sentido es que se ha formulado la presente observación.”
III. FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN
La apelante fundamenta su recurso señalando, entre otros argumentos, lo siguiente:
- La negativa a inscribir mi título por la primera instancia registral resulta infractora del ordenamiento jurídico y registral conforme detallo a continuación y que perjudica el ingreso de mi título al Registro, y que la argumentación expuesta en el levantamiento de observaciones considero que no ha sido cabalmente merituada por dicha instancia.
- El poder otorgado al señor Saúl Hermes Gálvez Herrera, debidamente inscrito en la partida 13968727 del Registro de Personas Naturales de Lima, se ha realizado merced del título archivado 2017-2227908 del 17/10/2017 y comprende la facultad de disponer del Sector El Manzano Negritillo Lote 4, concerniente al Sub Lote 4 A, del distrito de Santo Domingo de los Olleros, provincia de Huarochirí, departamento de Lima, inscrito en la partida 13205384 del Registro de Predios de Lima.
- Se debe tener en cuenta que el predio materia de transferencia se independizó de la partida 14431257 y éste a su vez de la partida matriz 13205384 del Registro de Predios de Lima, por lo que el apoderado al cual se le otorgó facultades de venta sobre el predio matriz también tiene facultades suficientes a efectos de poder transferir los predios independizados.
- Es factible mencionar que las unidades inmobiliarias que emanaron de la independización del Sub Lote 4 A (predio matriz inscrito en la partida 13205384), casi en su totalidad ya han accedido al Registro en base al mismo poder inscrito en la partida 13968727 del Registro de Personas Naturales.
- No existe entonces fundamento en la observación que se ha realizado a mi rogatoria dado que la primera instancia registral impone una arbitraria calificación restrictiva al poder otorgado para disponer del predio Sub Lote 4 A de 2944.62 m2, pese a que las independizaciones de este Sub Lote como el de mi rogatoria, que es el Sub Lote 4 A-3 de 160.00 m2, son parte de ella. Es decir, si le aprueban al apoderado que disponga del área total y luego el área total se independiza, como no puede disponer el apoderado de una porción de ella máxime si ya dispuso, y obra inscrita, la independización del Sub Lote 4 A-3.
IV. ANTECEDENTE REGISTRAL
Registro de Predios:
Partida electrónica 14836703 del Registro de Predios de Lima
En la citada partida se registró el inmueble constituido por el Sub Lote 4A- 3 del Sector El Manzano Negritillo, del distrito de Santo Domingo de Olleros, provincia de Huarochirí, departamento de Lima.
En el asiento C00001 consta inscrito el dominio del predio a favor de Saúl Hermes Gálvez Herrera, Susana Alfa Gálvez Breña, Saúl Alejandro Gálvez Breña, Sarina Alfa Gálvez Breña y Samuel Anderson Gálvez Breña.
Dicho predio se independizó de la partida electrónica 14431257 del Registro de Predios de Lima.
Partida electrónica 14431257 del Registro de Predios de Lima
En la citada partida consta inscrito el inmueble constituido por el área remanente del Sub Lote 4 A del Sector El Manzano Negritillo, del distrito de Santo Domingo de Olleros, provincia de Huarochirí, departamento de Lima.
Dicho predio se independizó de la partida matriz 13205384 del Registro de Predios.
Mediante título archivado 1573416 del 17/6/2021 se registró la anotación de independización de los sublotes en las partidas 14836701, 14836702, 14836703, 14836704, 14836705, 14836706, 14836707, 14836709, 14836710, 14836711, 14836712 y 14836713.
Partida electrónica 13205384 del Registro de Predios de Lima
En la citada partida se registró el inmueble constituido por el Lote 4 del Sector El Manzano Negritillo, del distrito de Santo Domingo de Olleros, provincia de Huarochirí, departamento de Lima.
En el asiento B00003 consta inscrita la subdivisión e independización del predio en las partidas 14431257 y 14431261.
Registro de Mandatos y Poderes:
Partida electrónica 13968727 del Registro de Mandatos y Poderes de Lima
En el asiento A00001 se registró el poder otorgado por Susana Alfa Gálvez Breña, Saúl Alejandro Gálvez Breña, Samuel Anderson Gálvez Breña y Sarina Alfa Gálvez Breña a favor de Saúl Hermes Gálvez Herrera. Inscripción realizada en mérito a la escritura pública del 28/8/2017 otorgada ante notario da Matucana Diego Gonzalo Gereda Torres de Vidaurre (Título archivado 2227908 del 17/10/2017).
V. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES
Interviene como vocal ponente Beatriz Cruz Peñaherrera.
De lo expuesto y del análisis del caso, a criterio de esta Sala la cuestión a determinar es la siguiente:
– Si el poder otorgado para disponer de la totalidad del predio faculta al apoderado para disponer de las unidades inmobiliarias que se hayan independizado posteriormente del mismo inmueble.
[Continúa…]
