Fundamento destacado: Sétimo.- Que, en cuanto al segundo requisito, se entiende que existe simultaneidad de las prestaciones cuando éstas deben cumplirse en un sólo acto, es decir, que deben ejecutarse en un mismo momento, y para el caso de la compra venta sería: pago del precio, contra entrega del bien. Al respecto, Manuel de la Puente y Lavalle, citando al jurista Hugo Taranto, quien desarrolla este aspecto de la simultaneidad de las prestaciones, señala que: “El presupuesto de la excepción de incumplimiento es que las obligaciones de las partes deban cumplirse simultáneamente, en un mismo momento, a la par, mano a mano, como consecuencia de su nacimiento en relación recíproca (sinalagma genético) que se debe mantener al momento de la ejecución (sinalagma funcional) ínsita en los contratos bilaterales” (El Contrato en general. Comentarios a la Sección Primera del Libro VII del Código Civil, Tomo II. Palestra Editores, Lima, dos mil uno, página trescientos veinticinco). Sin embargo, en el presente caso, conforme lo han verificado las instancias de mérito, las prestaciones pactadas adolecen de tal característica, pues la prestación a cargo del comprador no es simultánea a la del vendedor, sino que se encuentra diferida en el tiempo. Así, se tiene que la vendedora se comprometió a entregar el inmueble una vez cancelada la cuota inicial y suscrita la escritura pública respectiva, aspectos que en efecto se cumplieron pues el actor goza de la posesión que motiva esta demanda de desalojo; sin embargo, el pago del precio no se efectuó contra entrega de los bienes, sino que el mismo
se ha diferido en el tiempo, pactándose que éste se realizaría en forma fraccionada en
ciento ochenta cuotas mensuales hasta su total cancelación. Por tanto, al no presentarse el segundo requisito copulativo para la configuración de la excepción de incumplimiento, ésta no puede prosperar, por lo que carece de objeto pronunciarse sobre la concurrencia de los otros dos requisitos restantes.
CORTE SUPREMA DE JUSTICIA DE LA REPÚBLICA
SALA CIVIL TRANSITORIA
CASACIÓN N° 396-04
LIMA
CASACION N° 396-04-LIMA.- Desalojo por ocupación precaria.- Lima, 7 de setiembre del 2005.- LA SALA CIVIL TRANSITORIA DE LA CORTE SUPREMA DE JUSTICIA DE LA REPÚBLICA; vista la causa número trescientos noventiséis -dos mil cuatro, en audiencia pública de la fecha y producida la votación con arreglo a ley, de conformidad con lo opinado en el dictamen de la Fiscal Suprema en lo Civil, emite la siguiente sentencia.
MATERIA DEL RECURSO: Se trata del recurso de casación interpuesto por Sergio Efraín
Díaz Pérez mediante escrito de fojas ciento cuarenta, contra la sentencia de vista emitida
por la Primera Sala Civil de la Corte Superior de Justicia de Lima de fojas ciento treintitrés, su fecha ocho de setiembre del dos mil tres, que confirma la sentencia apelada que declara fundada la demanda de desalojo y, en consecuencia, ordena que el demandado cumpla con desocupar los inmuebles sub litis dentro del plazo de seis días, con lo demás que contiene. FUNDAMENTOS DEL RECURSO: el recurso de casación fue declarado procedente mediante resolución del veintiséis de marzo dos mil cuatro, por las causales previstas en los incisos primero y segundo del artículo trescientos ochentiséis del Código Procesal Civil, en virtud de lo cual el recurrente denuncia: I. la aplicación indebida del artículo mil cuatrocientos treinta del Código Civil, toda vez que aquella norma resulta impertinente en el presente caso, pues la misma se encuentra superada por la excepción de incumplimiento contemplada en el artículo mil cuatrocientos veintiséis del citado Código, dado que el recurrente dejó de pagar las cuotas pactadas, no por negligencia o simple morosidad, sino por decisión propia, hasta que no se sanee la titulación o dominio del inmueble; y II. la inaplicación de normas de derecho material, como son: a) el artículo mil cuatrocientos veintiséis del Código Civil, pues una de las partes -en este caso, el comprador- está facultado a no cumplir con su prestación cuando la otra no hubiere honrado la suya, que es lo que ha sucedido en la relación material con la demandante, quien no cumplió con transferir un predio libre de gravámenes, de tal modo que el demandado no puede tener la condición de precario; b) el artículo II del Título Preliminar del Código Civil, ya que se incurre en un abuso de derecho por parte de la actora al considerar resuelto el contrato de compra venta y pretenderla desocupación del comprador del inmueble sub júdice, cuando ha sido ella quien no ha cumplido con sus obligaciones; y, CONSIDERANDO: Primero.- Que, mediante escrito de fojas treintiuno, Caja de Pensiones Militar Policial interpuso demanda de desalojo por ocupación precaria para efectos de que Sergio Efraín Díaz Pérez cumpla con restituir el departamento número ciento uno, ubicado en el primer piso, Block A -tres del Programa Constructivo Parque Chacarilla, sito en la Avenida Reynaldo Vivanco número ciento treintisiete del Distrito de Santiago de Surco, Provincia y Departamento de Lima, así como también los estacionamientos número setentiocho y setentinueve pertenecientes al mismo Programa. Señala para tal efecto que con fecha veintitrés de setiembre de mil novecientos noventisiete, suscribió con el demandado contrato de compra venta sobre los mencionados inmuebles, pactándose que el precio de los mismos se cancelaría a través del pago de una inicial y el saldo restante en ciento ochenta cuotas mensuales, estableciéndose como condición resolutoria expresa que la falta de pago de una de las armadas conllevaría a la resolución de pleno derecho del citado contrato; y siendo el caso que el emplazado sólo cumplió con pagar las dos primeras cuotas, dejando de pagar las restantes, mediante Carta Notarial del veintidós de julio del dos mil uno pusieron en conocimiento de aquél su decisión de haber uso de la cláusula resolutoria, por lo que el título del demandado ha fenecido. Segundo.- Que, las instancias de mérito han amparado la demanda interpuesta, sustentando su fallo en las siguientes conclusiones: i. En la cláusula cuarta del contrato de compra venta, las partes pactaron expresamente que si el comprador dejaba de pagar una de las armadas, la actora podía ejecutarla hipoteca legal o resolver el contrato; II. Por carta notarial diligenciada el veintiuno de julio del dos mil uno, la actora comunica al demandado su deseo de dar por resuelto el contrato al haberse incumplido el pago de cuarenticuatro cuotas mensuales; III. Siendo así, ha operado la resolución de pleno derecho prevista en el artículo mil cuatrocientos treinta del Código Civil y, en consecuencia, el título justificativo de la posesión del inmueble sublitis ha fenecido, por lo que el demandado tiene en la actualidad la condición de ocupante precario, conforme al supuesto descrito en el artículo novecientos once del Código citado. Tercero.– Que, atendiendo al hecho de que el demandado denuncia la aplicación indebida del artículo mil cuatrocientos treinta del Código Civil, sobre la base de los efectos de la excepción de incumplimiento normada en el artículo mil cuatrocientos veintiséis del mismo cuerpo normativo, que a su vez denuncia como inaplicado, y para efectos de un mejor análisis, es pertinente absolver en primer término la segunda causal citada. Cuarto.- Que, la inaplicación de una norma material se configura cuando concurren los siguientes supuestos: a) el Juez, por medio de una valoración conjunta y razonada de las pruebas, establece como probado ciertos hechos; b) que estos hechos guardan relación de identidad con determinados supuestos fácticos de una norma jurídica material; c) que no obstante esta relación de identidad (pertinencia de la norma) el Juez no aplica esta norma sino otra, resolviendo el conflicto de intereses de manera contraria a los valores y fines del derecho y, particularmente, lesionando el valor de justicia. Quinto.- Que, el artículo mil cuatrocientos veintiséis del Código Civil, regula la llamada excepción de incumplimiento,sustentado en la siguiente premisa: en los contratos con prestaciones recíprocas en que éstas deben cumplirse simultáneamente, cada parte tiene derecho de suspender el cumplimiento de la prestación a su cargo, hasta que la otra satisfaga la contraprestación o garantice su cumplimiento. Se tiene entonces que para que se verifique dicha excepción se requiere la concurrencia copulativa de los siguientes requisitos: a) que se trate de un contrato con prestaciones recíprocas, b) que haya pactado la simultaneidad de las prestaciones, c) que uno de los obligados incumpla la ejecución de la prestación debida, y d) que el otro obligado recíprocamente suspenda la prestación a su cargo. La ausencia de alguno de estos requisitos conlleva a que la excepción invocada no resulte amparable. Sexto.- Que, analizado el primer requisito, se advierte que el título que justificaría la posesión del demandante se encuentra constituido por el contrato de compra venta que suscribieron las partes el veintitrés de setiembre de mil novecientos noventisiete, y que obra de fojas trece a diecisiete. El contrato de compra venta es uno de carácter recíproco por el que se establecen dos obligaciones: de una parte, la del vendedor, quien se obliga a la entrega del bien objeto del contrato, y de otra parte, la del comprador, quien se obliga a su pago de precio en dinero, conforme así lo establece el artículo mil quinientos veintinueve del Código Civil; por tanto, nos encontramos ante un contrato con prestaciones recíprocas, por lo que se cumple el primer requisito. Sétimo.- Que, en cuanto al segundo requisito, se entiende que existe simultaneidad de las prestaciones cuando éstas deben cumplirse en un sólo acto, es decir, que deben ejecutarse en un mismo momento, y para el caso de la compra venta sería: pago del precio, contra entrega del bien. Al respecto, Manuel de la Puente y Lavalle, citando al jurista Hugo Taranto, quien desarrolla este aspecto de la simultaneidad de las prestaciones, señala que: “El presupuesto de la excepción de incumplimiento es que las obligaciones de las partes deban cumplirse simultáneamente, en un mismo momento, a la par, mano a mano, como consecuencia de su nacimiento en relación recíproca (sinalagma genético) que se debe mantener al momento de la ejecución (sinalagma funcional) ínsita en los contratos bilaterales” (El Contrato en general. Comentarios a la Sección Primera del Libro VII del Código Civil, Tomo II. Palestra Editores, Lima, dos mil uno, página trescientos veinticinco). Sin embargo, en el presente caso, conforme lo han verificado las instancias de mérito, las prestaciones pactadas adolecen de tal característica, pues la prestación a cargo del comprador no es simultánea a la del vendedor, sino que se encuentra diferida en el tiempo. Así, se tiene que la vendedora se comprometió a entregar el inmueble una vez cancelada la cuota inicial y suscrita la escritura pública respectiva, aspectos que en efecto se cumplieron pues el actor goza de la posesión que motiva esta demanda de desalojo; sin embargo, el pago del precio no se efectuó contra entrega de los bienes, sino que el mismo se ha diferido en el tiempo, pactándose que éste se realizaría en forma fraccionada en ciento ochenta cuotas mensuales hasta su total cancelación. Por tanto, al no presentarse el segundo requisito copulativo para la configuración de la excepción de incumplimiento, ésta no puede prosperar, por lo que carece de objeto pronunciarse sobre la concurrencia de los otros dos requisitos restantes. Octavo.- Que, por lo demás, si bien es cierto que el demandante se obligó a la transferencia de los inmuebles sub litis libre de gravámenes, se advierte que el recurrente no ha demostrado que haya ocurrido lo contrario, y los gravámenes y cargas a los que aluden las fichas registrales de fojas veintiuno, veintitrés y veinticinco son posteriores a la fecha de suscripción del contrato de compra venta, en más de tres años inclusive. Noveno.- Que, en consecuencia, la aplicación del artículo mil cuatrocientos veintiséis del Código Civil, que pretende el impugnante resulta impertinente para dar solución a la litis, pues la excepción de incumplimiento que dicha norma contiene no ampara al demandado, por lo que aquél no puede alegarla válidamente para dejar de cumplir sus obligaciones, razón por la cual el primer extremo de la causal de inaplicación de una norma material debe ser desestimada. Décimo.- Que, en cuanto al segundo extremo de esta misma causal, el recurrente denuncia la inaplicación del artículo II del Título Preliminar del Código Civil, que establece que la ley no ampara el ejercicio abusivo de un derecho. En autos, sin embargo, no se advierte que la demandante venga promoviendo la presente acción para efectos de obtener un desalojo sin que le asista derecho alguno; por el contrario, lo realiza en virtud al incumplimiento de las obligaciones a cargo del comprador demandado y en atención a la resolución de pleno derecho que habría operado con respecto al contrato de compra venta suscrito entre las partes, por lo que esta causal debe también ser desestimada. Décimo Primero.- Que, de otro lado, la causal de aplicación indebida se configura cuando: a) el Juez, a través de una valoración conjunta y razonada de las pruebas aportadas al proceso, llega a establecer determinados hechos relevantes del conflicto de intereses; b) que tales hechos establecidos, guardan relación de identidad con los supuestos fácticos de una norma jurídica determinada; c) que sin embargo, el Juez, en lugar de aplicar esta última norma, aplica una distinta para resolver el caso concreto, vulnerando los valores y principios del ordenamiento judicial, particularmente el valor superior de la justicia. Décimo Segundo.- Que, el artículo mil cuatrocientos treinta del Código Civil, dispone que puede convenirse expresamente que el contrato se resuelva cuando una de las partes no cumple determinada prestación a su cargo, establecida con toda precisión. La resolución se produce de pleno derecho cuando la parte interesada comunica a la otra que quiere valerse de la cláusula resolutoria. Décimo Tercero.- Que, la demandante sustenta su demanda precisamente en el hecho de que el contrato de compra venta que suscribió con el demandado ha fenecido a consecuencia de haber operado la resolución del mismo por falta de pago de las cuotas acordadas, lo cual fue pactado expresamente en su cláusula cuarta; entonces, es lógico y congruente concluir que era necesaria la cita, interpretación y análisis del artículo mil cuatrocientos treinta del Código Civil, que efectuaron las instancias de mérito, por serpertinente dicha norma para efectos de establecer la vigencia del título que justifica la posesión. Si bien el demandado señala que no correspondía aplicar el anotado dispositivo, desde que el incumplimiento de su obligación de pago -que daba lugar a la resolución del contrato- se amparó en la excepción prevista en el artículo mil cuatrocientos veintiséis del Código citado, sin embargo, habiendo quedado establecido en los considerandos precedentes que tal excepción no le es aplicable, se concluye que la resolución del contrato ha producido todos sus efectos y por tanto, ha fenecido el título que justificaba la posesión del recurrente. Décimo Cuarto.- Que, siendo así, al no verificarse las causales denunciadas, debe procederse conforme a lo dispuesto en el artículo trescientos noventisiete del Código Procesal Civil; por cuyos fundamentos, Declararon: INFUNDADO el recurso de casación interpuesto por Sergio Efraín Díaz Pérez mediante escrito de fojas ciento cuarenta; NO CASARON la sentencia de vista de fojas ciento treintitrés, su fecha ocho de setiembre del dos mil tres; CONDENARON al recurrente al pago de las costas y costos originados por la tramitación del presente recurso, así como al pago de una multa de dos Unidades de Referencia Procesal; DISPUSIERON se publique la presente resolución en el Diario Oficial El Peruano; en los seguidos por Caja de Pensiones Militar Policial contra Sergio Efraín Díaz Pérez sobre desalojo por ocupación precaria; y los devolvieron.
S.S.
ECHEVARRIA ADRIANZEN, TICONA POSTIGO, LOZA ZEA, SANTOS PEÑA, PALOMINO
GARCIA.
