Los cuatro procesos de desalojo en el Perú

Comparto un fragmento de mi reciente libro «El proceso de desalojo por ocupación precaria» publicado con el sello editorial de LP.

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[Cuatro clases o tipos de desalojo] El proceso de desalojo tuvo cabida en el actual código adjetivo (Código Procesal Civil de 1993) bajo el amparo del proceso sumarísimo.

Según la magistrada Ledesma Narváez, se puede definir al desalojo como:

[U]na pretensión de orden personal, tendiente a recuperar el uso y goce de un bien inmueble que se encuentra ocupado por quien carece de título para ello, sea por tener una obligación exigible de restituirlo o por revestir el carácter de un simple precario.[13] [Las cursivas son nuestras].

En la misma línea, Fort Ninamancco explica:

[…] El llamado «proceso de desalojo», según el CPC, se traduce en una pretensión de «restitución de un predio». Es decir, que por medio de este proceso se consigue que a un sujeto [se] le entregue un predio, cosa que se logra conforme a las normas del proceso sumarísimo.[14]

Advertimos entonces que esta pretensión se configura como un «[…] cauce instrumental que sirve para recuperar la posesión»[15]. En otras palabras, el proceso de desalojo es la herramienta que hace posible recobrar el uso y goce (posesión) mediante la restitución del bien a quien le corresponde dicho derecho; se concreta, por tanto, como un «mecanismo de protección de la posesión»[16].

Por su parte, Gunther Gonzales expone:

El desalojo es […] un mecanismo jurídico destinado a proteger las situaciones jurídicas en las que un poseedor (mediato) requiere la devolución del bien entregado en forma temporal a un poseedor (inmediato). La controversia en el desalojo queda centrada, pues, en una cuestión muy específica y delimitada: la obligación de restitución del bien […].[17] [Las cursivas son nuestras].

Estando a lo reseñado, nos es preciso afirmar que con el desalojo no se determina el derecho de propiedad de alguien o no, pues estas pretensiones tienen vías y procesos propios. Muy por el contrario, aquí solo se requiere acreditar tener derecho a la restitución del bien. Este razonamiento ha sido recogido por la Corte Suprema en diferentes oportunidades sustentando que:

[En el proceso de desalojo] lo único que debe verificarse es si el demandante tiene derecho o no a disfrutar de la posesión que invoca, dejándose a salvo del derecho del demandado a reclamar en otro proceso lo que considere pertinente.[18] [Las cursivas son nuestras].

[…] en el proceso sobre desalojo por ocupación precaria, la pretensión procesal está dirigida a que el emplazado desocupe el inmueble materia de litis; consecuentemente, la esencia de dicho proceso no consiste en determinar o resolver en definitiva el derecho de propiedad, sino la validez de la restitución o la entrega de la posesión en base a un título válido y suficiente que la justifique, frente a la ausencia de título o fenecimiento del que tuvo la parte ocupante; la misma que, por su naturaleza, debe ser de elemental probanza y dilucidación; de allí que el ordenamiento jurídico ha dispuesto que dicha pretensión sea tramitada en la vía sumarísima de conformidad con el artículo 585 y siguientes del Código Procesal Civil, la cual resulta más breve y expedita, siendo improcedente el ofrecimiento de medios probatorios en segunda instancia, entre otros, de acuerdo al artículo 559 del texto normativo acotado.[19] [Las cursivas son nuestras].

CURSO DESALOJO LIBRO-ADS

Se trata, por tanto, de un proceso —teóricamente— simple, por cuanto las partes solo deben acreditar su derecho a disfrutar de la posesión del bien materia de controversia, lo que eventualmente les permitirá verse restituidas con el mismo o, por el contrario, verse en la obligación de restituirlo.

Poniendo énfasis en esta simplicidad, Ledesma Narváez advierte lo siguiente:

[P]or la simplicidad de la pretensión, la norma señala que la restitución del predio se tramita bajo las reglas de un procedimiento breve y sencillo, como es el sumarísimo, ello en atención al principio de economía procesal; sin embargo, las reglas de este procedimiento se hacen extensivas a la restitución de bienes muebles[20] e inmuebles distintos a los predios, como señala el artículo 596 del CPC.[21]

Con lo retratado por Ledesma, nos queda sumamente claro que el desalojo, en teoría, debería ser sumarísimo, celerísimo, «[…] en cuanto la materia controvertida es simple y sencilla; máxime, cuando este tipo de procesos no genera cosa juzgada»[22]. Sin embargo, la verdad es que dichas referencias quedan plasmadas solamente en una hoja de papel, sin poder ser aplicadas a la realidad, puesto que lo cierto es que un proceso de desalojo bajo la vía ordinaria (sumarísimo) alcanza los dos, cuatro y hasta seis años de duración.

En síntesis, bajo estos fundamentos y en atención a lo establecido normativamente, el proceso de desalojo materializa un trámite aparentemente simple y sin mayor contrariedad, puesto que en él solo se debe discutir el derecho a ejercer posesión, con el propósito de lograr la restitución de un bien mueble o inmueble.

Ahora bien, dando paso a la evolución del desalojo como institución procesal y, sobre todo, abriendo camino al abanico de procesos que con él se instituyeron, procederemos a comentar, desde un punto de vista general, el entorno y las circunstancias que propiciaron este recorrido.

Desde su tipificación en el CPC de 1993, el desalojo ya presentaba diferentes falencias por ser el único proceso destinado a resolver toda cuestión litigiosa que sobre su materia tratase. La ineficiencia, el exceso de plazos que los juzgados tomaban, los obstáculos de defensa que el demandado maliciosamente planteaba, entre otras cuestiones, convirtieron a la vía sumarísima del desalojo en un camino de trabas e impedimentos procesales que, en definitiva, hacían insostenible aquella tutela jurisdiccional efectiva[23], núcleo de esta dinámica en justicia.

Dicho ello, es innegable que los cuatro procesos de desalojo vigentes hayan surgido de clamores incesantes como resultado de las graves deficiencias que hasta el momento se presentan. Sin embargo, dentro de esas causas, fue una la que tomó especial consideración, debido al agravio que representaba y representa para el justiciable accionante. Con estas afirmaciones nos referimos al arrendamiento[24] y sus dos causas de desalojo, vencimiento de contrato y falta de pago.

Siempre he tenido claro que es el arrendador el más débil del binomio en el marco de un arrendamiento. Así, es él quien ofrece el bien de su propiedad o de su cargo, es él quien permite la posesión al arrendatario y es él quien finalmente se ve gravemente lesionado al no cobrar la renta pactada o, en su defecto, al no verse restituido con el bien puesto en arrendamiento; y como última alternativa le queda un tedioso proceso de desalojo a fin de ver amparado su derecho. Por su parte, el arrendatario, aprovechando dichas cuestiones normativas a su favor, se aferra al bien en cuestión, sin derecho alguno, valiéndose de este mientras se decide judicialmente su destino[25]. En consecuencia, vemos que la balanza de la desigualdad se inclina por mucho al lado del arrendador, pues el agravio no es solo en el sentido de llevar un proceso, ni los gastos que genera, sino que, durante todo ese tiempo, el arrendador se ve impedido de celebrar un nuevo arrendamiento que le procure un ingreso económico tan necesario como legítimo.

Por ello, nuestra consideración particular es la siguiente: si no hay pago, la restitución del bien debe ser inmediata; si el contrato ha perdido vigencia, la restitución también debe ser
inmediata. ¡El mensaje debe ser claro y directo!

Con este escenario, el legislador se encargó de promover cada uno de los procesos de desalojo venideros, ello a raíz de las falencias que se iban presentando, año tras año, sobre todo en los arrendamientos; no obstante, en el último periodo, las nuevas exigencias de la comunidad, la era tecnológica de la globalización y sobre todo las nuevas situaciones emergentes producto de la crisis mundial inimaginable que nos ha tocado vivir a causa de la COVID-19 han desnudado una verdad evidente: aún nos falta mucho por recorrer.

A continuación, y con ánimos de retratar la llegada de cada proceso de desalojo al ordenamiento civil peruano, nos es didáctico perfilar una pequeña línea de tiempo, a partir de la cual se pueda apreciar la secuencia de los cuatro procesos de desalojo, hoy insertos en nuestro ordenamiento jurídico:

Esta línea puntualiza cada paso sustancial por el que el desalojo atravesó en la búsqueda de optimizar los plazos y la seguridad jurídica que, poco a poco, se había disipado con el
primigenio proceso sumarísimo.

Iniciamos nuestro comentario con el proceso sumarísimo de desalojo, instaurado en 1993. Este proceso, si bien desde sus inicios fue el único reservado para toda causa en materia de desalojo (precario, vencimiento de contrato o falta de pago del arrendamiento), en la actualidad está casi circunscrito al precario, toda vez que el arrendamiento, bajo las dos causales más reconocidas, tiene competencia en todos y cada uno de los demás procesos de desalojo a comentar, siempre y cuando se sigan los requisitos exigibles en cada uno. Por esa razón, quedan supérstites causas derivadas de arrendamientos bajo el proceso sumarísimo, en aquellos supuestos donde no se pudo cumplir con las formalidades requeridas.

En segundo término, aparece el IV Pleno Casatorio Civil (en adelante, el IV Pleno) dotando a la comunidad jurídica de doctrina jurisprudencial tan necesaria como demandada por todos. Si bien el IV Pleno no se constituye como un nuevo proceso, la razón de considerarlo en la línea de tiempo es que simboliza un paso transcendental en materia de desalojo. Gracias a él, la figura de precario consigue alcanzar un desarrollo más profundo, unificando criterios y concediendo predictibilidad a los justiciables a partir, sobre todo, de seis precedentes vinculantes. En definitiva, el IV Pleno nos hace comprender, aunque con ciertas imperfecciones, un precario desde una perspectiva más palpable, más real.

Antes de comentar el segundo proceso de desalojo, es necesario partir de un aspecto básico. Los tres procesos emergentes, a diferencia del sumarísimo ordinario, están destinados exclusivamente a conocer las causas derivadas del arrendamiento, mientras que el precario, por su parte, terminó por alcanzar un desarrollo casi único y exclusivo en el proceso sumarísimo de desalojo.

En 2014 entra en vigencia la Ley 30201, que modifica el artículo 594 del CPC. Esta ley confiere al ordenamiento jurídico un segundo proceso de desalojo destinado a reducir considerablemente el periodo que demandaba el ya tan trillado proceso sumarísimo de desalojo del CPC. Esta novedad legislativa propuso la introducción de la popular cláusula de allanamiento futuro, además de otras formalidades (contrato escrito, legalización de firmas) en los contratos de arrendamiento. Así, el arrendatario quedaba allanado, previamente, a alguna causa futura devenida de la falta de pago de merced conductiva
o vencimiento del contrato de arrendamiento, pudiendo, en atención a ello, optar por una vía más célere.

En tercer término, aparece el proceso único de desalojo, establecido en el Decreto Legislativo 1177. Este proceso, a diferencia de sus predecesores, se muestra de manera más formal —más parametrada, apuntaría yo—, pues ofrece los singulares contrato/formularios de arrendamiento que terminan convirtiéndose en un título ejecutivo, por lo que, de presentarse eventualmente alguna controversia, corresponde un proceso de
ejecución con todas las ventajas que aquello conlleva. Lamentablemente, debido a las formalidades que supone, esta vía es muy poco utilizada por el justiciable, a pesar de ser un proceso, aparentemente, mucho más seguro para la parte perjudicada.

Finalmente, hace ya dos años, se expidió la Ley 30933, que materializa un cuarto y más novedoso proceso de desalojo, esta vez, con intervención notarial. De antemano, debemos aclarar que la función del notario en este proceso no está destinada a reemplazar la actividad jurisdiccional en ninguna medida: el papel de dirimir pretensiones litigiosas lo sigue teniendo el juzgador, mientras que el notariado actúa solo como certificador de la causa (vencimiento de contrato o falta de pago de arrendamiento), por lo que debe derivarla al juzgado de paz letrado para su pronta ejecución (lanzamiento en caso se verifiquen las causales, o apelación si procede).

A manera de conclusión, podemos afirmar que el desalojo, en su forma natural y como institución general, ha tenido un desarrollo en nuestro entorno jurídico a raíz de los tres nuevos procesos que se lograron implantar con el paso del tiempo. Sin embargo, aunque el propósito del legislador haya sido rehusar la ineficiencia que los procesos ya existentes representaban, vemos que en la actualidad no se ha evolucionado mucho en el tema, por lo que se mantienen las expectativas de la comunidad jurídica en la balanza de la desigualdad hacia el arrendador. Por ello, desde mi perspectiva y como concepción particular, al referirme al desalojo procuro siempre atender a la parte lesionada, aquella que se encuentra siempre con los mayores menoscabos, pues esa es la forma mediante la cual comprendo y asimilo esta figura jurídica.

[Este es un fragmento del libro El proceso de desalojo por ocupación precaria]


[13] Ledesma Narváez, Marianella. Comentarios al Código Procesal Civil. Tomo II. Lima: Gaceta Jurídica, 2008, p. 961.
[14] Ninamancco Córdova, Fort. «Comentario al artículo 585 del Código Procesal Civil». En Cavani, Renzo (coord.). Código Procesal Civil comentado por los mejores especialistas. Análisis y comentarios artículo por artículo/Concordancias/Jurisprudencia/Referencias bibliográficas Tomo IV. Lima: Gaceta Jurídica, 2016, p. 546.
[15] Gonzales Barrón, Gunther. Tratado de derechos reales. Tomo I. Tercera edición. Lima: Jurista Editores, 2013, p. 519.
[16] Ninamancco Córdova, Fort. La nulidad de actos jurídicos en los procesos de desalojo (Efaja). YouTube (17 de setiembre, 2017). 65.30 min. [Video en línea]. Disponible en: <https://bit.ly/3ii3flG>
[17] Gonzales Barrón, Gunther. Proceso de desalojo (y posesión precaria). Tercera edición. Lima: Jurista Editores, 2016, p. 215.
[18] Casación 1009-2014, Lima Norte, del 29 de mayo de 2015, ff. jj. 3 y 7. Sala Civil Transitoria.
[19] Casación 1389-2014, Lima, del 25 de mayo de 2015, f. j. 5.3. Sala Civil Transitoria.
[20] El desalojo no solo es amparable en bienes inmuebles, sino que su protección alcanza también bienes muebles. Así lo expone Fort Ninamancco, quien afirma lo siguiente: «[…] Entonces, parece claro que el “proceso de desalojo” se puede utilizar para recuperar maquinaria y un establecimiento industrial, siendo este último un inmueble distinto a un predio. Piénsese en el caso en el que las instalaciones de una fábrica de zapatos en Trujillo están bajo el control de un ocupante precario. Este puede ser desalojado mediante el proceso en cuestión. Piénsese también en el caso de una nave o una bolichera, indebidamente poseída por un usurpador. Este bien también puede ser recuperado mediante un proceso de desalojo. No se piense, pues, que estamos ante un mecanismo que solo protege a titulares de derechos sobre predios». En Ninamancco Córdova, Fort. «Comentario al artículo 585 del Código Procesal Civil». Op. cit., p. 546.
[21] Ledesma Narváez, Marianella. Op. cit., p. 961.
[22] Gonzales Barrón, Gunther. Tratado de derechos reales. Op. cit., p. 513.
[23] «La tutela judicial efectiva es un derecho constitucional de naturaleza procesal en virtud del cual toda persona o sujeto justiciable puede acceder a los órganos jurisdiccionales, independientemente del tipo de pretensión formulada y de la eventual legimidad [sic] que pueda, o no, acompañarle a su petitorio. En un sentido extensivo, la tutela judicial efectiva permite también que lo que ha sido decidido judicialmente mediante una sentencia resulte eficazmente cumplido. En otras palabras, con la tutela judicial efectiva no solo se persigue asegurar la participación o acceso del justiciable a los diversos mecanismos (procesos) que habilita el ordenamiento dentro de los supuestos establecidos para cada tipo de pretensión, sino que se busca garantizar que, tras el resultado obtenido, pueda verse este último materializado con una mínima y sensata dosis de eficacia» [las cursivas son nuestras]. En Expediente 763-2005-PA/TC, Lima, del 13 de abril de 2005. Tribunal Constitucional.
[24] Código Civil. Artículo 1666. Definición.
Por el arrendamiento el arrendador se obliga a ceder temporalmente al arrendatario el uso de un bien por cierta renta convenida.
[25] Son todas estas cuestiones las que suscitaron que la acción en vía sumarísima, cuando versaba sobre desalojo, se convierta en uno de los procesos más tediosos y largos para el justiciable, lo cual no debería ser. Así lo expresa también la magistrada Marianela Ledesma, quien considera que «[…] las vivencias de los litigantes (arrendadores) es una lucha no solo contra el inquilino moroso, resistente a entregar el inmueble, sino con el propio sistema judicial, que se limita a trasmitir la esperanza de tan pronta sentencia para recuperar el disfrute del predio. Si bien, a través de la sentencia, se decide el derecho en conflicto, también es cierto que se hace necesario recurrir a una tutela rápida ante la afectación del actor». En Ledesma Narváez, Marianella. Op. cit., p. 318.

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