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“Otorgamiento de Escritura Pública”
| Convocatoria N.º: | 002-2022 |
| Tipo de caso: | Civil |
| Cargo al que postula: | Juez Civil |
I. Demanda:
Con fecha 26 de enero de 2020, Elsa Flores (en adelante, la demandante) interpuso demanda de otorgamiento de escritura pública, vía proceso sumarísimo, contra la Junta de Propietarios de la Galería Santa Elena (en adelante, la demandada).
La demandante señaló que interpuso la referida demanda con objeto de que la demandada, parte vendedora de la Zona Común núm. 1, cumpla con otorgar escritura pública de compraventa del mismo, así como el pago de las costas y costos del proceso.
Fundamento de hecho:
1. La demandante señaló que, mediante minuta de compraventa de fecha 25/05/2019, la demandada le vendió la Zona Común núm. 1 por el precio de venta de US $30,000, suma que sería cancelada en 2 armadas: la primera fue cancelada con anterioridad a la suscripción de la referida minuta por un monto de US $10,000 y la segunda por un monto de US $ 20,000 qué se cancelaría, en su integridad y al contado, a la firma la escritura pública de la minuta.
2. Sin embargo, siendo que hasta la fecha de la interposición de la presente demanda no se había otorgado tal formalidad, el segundo pago no puede efectuarse; por ello, la demandante solicitó se le permita consignar el saldo del precio pactado a fin dar por cumplida la prestación a su cargo. Asimismo, alegó que no se acordó un plazo para el otorgamiento de escritura, por lo que su ejecución debió ser inmediata.
3. La demandante también alegó que existió una conducta tendenciosa de la demandada, relacionada al incumplimiento de su obligación contractual. En consecuencia, sostiene que, ante dicho incumplimiento, se debe ordenar el otorgamiento de la escritura pública e inscripción en los Registros Públicos de Lima-SUNARP.
II. Contestación de la demanda:
El 13 de Julio del 2020, la demanda contestó la demanda; solicitando que la misma sea declarada infundada y/o improcedente con expresa condena de pago de costas y costos del proceso.
Fundamentos de hecho:
1. No fue cierto que la demandada haya vendido el inmueble dominado Zona Común núm. 1 a la demandante, toda vez que la firma contenida en la minuta de compraventa presentada por la demandante es falsa, no pertenece al puño y letra del Presidente de la demandada. A fin de demostrar ello, solicita se practique una pericia grafotécnica.
2. No fue cierto que se ha pactado el precio de venta señalado por la demandante, ni que la demandada haya recibido pago alguno con ocasión a ello.
3. Lo único cierto fue que ambas partes celebraron, con fecha 25/07/2018 un contrato de promesa de venta sobre el inmueble referido, acordando un precio de venta de US $ 38,000, del cual sólo se canceló US $10,000, debiendo cancelar el saldo ascendente a US $28,000 en el plazo de 30 días hábiles, lo cual no se cumplió. Por ello, se le otorgó un plazo de 30 días adicionales para que la demandante cumpla con su obligación, bajo apercibimiento de dar por resuelto el contrato y toda negociación al respecto.
III. Fijación de puntos controvertidos:
Saneado el proceso, se procedió a determinar los puntos controvertidos, los mismos que consistieron en: 1) Determinar si el inmueble denominado Zona Común núm. 1 ha sido objeto de compraventa entre las mismas partes mediante minuta de compraventa de fecha 25/05/2019; y, 2) Determinar si procede el otorgamiento de escritura pública del contrato de compraventa.
IV. Sentencia de Primera Instancia:
La juez a cargo de la causa expidió sentencia mediante Resolución núm. 60 de fecha 31 de Julio de 2021. La referida sentencia declaró infundada la observación formulada por la demandada contra el informe pericial efectuado, improcedente la demanda sobre el otorgamiento de escritura pública, con costas y costos del proceso.
El juzgado motivó su decisión en los siguientes argumentos:
1. Del Informe Pericial presentado, se desprende claramente la metodología empleada (analítico y comparativo-descriptivo y demostrativo), cuyos resultados finales arrojaron la existencia de gestos gráficos que determinan la autenticidad de la firma del Presidente de la demandada, razón que amerita la falta de fundabilidad de la observación efectuada por esta última.
2. La pretensión de otorgamiento de escritura pública tiene por finalidad perfeccionar la transferencia de la propiedad del bien, conforme lo establece el artículo 1549 del Código Civil.
3. La obligación de la demandada, en calidad de vendedora del bien, de perfeccionar la transferencia del bien inmueble sublitis se encuentra contenida en la Escritura Pública de fecha 16/06/2016 ante el Notario Público Jorge Loli.
4. En caso existan irregularidades u omisiones que requieran ser subsanadas a efectos de lograr su inscripción en los Registros Públicos, deberá efectuarse mediante una escritura pública de rectificación.
5. Si bien quedo demostrado que la demandante y la demandada, por medio de su Presidente, suscribieron una minuta de compra venta sobre el inmueble denominado Zona Común núm. 1, dada la existencia de la escritura pública referida en los apartados previos y, dada la finalidad de la pretensión del demandante, no resultaba factible otorgar la escritura pública solicitada.
6. La demandante podrá explicitar y acreditar las razones por las cuales se requiere una nueva escritura pública que sustituya a la ya existente, para ello, deberá acudir a una vía más lata.
V. Recursos de Apelación:
El 10 de agosto de 2021, la demandante, dentro del plazo establecido por ley, interpuso recurso de apelación contra la sentencia contenida en la Resolución N O 60. Mediante dicho recurso, la demandante solicitó se eleven los actuados a instancias superiores con el fin de que la misma sea revocada por el Superior Jerárquico, debiendo ser declarada fundada, en base a los siguientes argumentos:
1 . Si bien existe la escritura pública de fecha 16/06/2016, mediante la cual se transfieren determinados inmuebles, entre ellos la Zona Común N O 1 , esta fue celebrada entre la recurrente y la Asociación de la Junta de Propietarios de la Galería Santa Elena, persona jurídica distinta a la demandada. La demandada se constituyó como Junta de Propietarios de manera posterior, siendo que con esta última se celebró un nuevo contrato de compraventa.
2. Los términos y condiciones bajo los cuales se celebró la compraventa de inmuebles contenida en la escritura pública antes referida y la contenida en la minuta de compraventa de fecha 25/05/2019, son distintos.
3. El juzgado no ha cumplido con valorar los medios probatorios ofrecidos en los actos postulatorios, pese a no haber sido objeto de tacha ni oposición del demandado.
VI. Sentencia de Segunda Instancia:
El 14 de marzo del 2022 se emite la sentencia de vista que resuelve revocar la sentencia contenida en la Resolución N O 60, en la parte que declaró improcedente la demanda, reformándola la declararon fundada. En consecuencia, se ordenó a la demandada otorgar a la demandante de escritura pública del contrato de compraventa de fecha 25 de mayo 2019, con costas y costos del proceso.
Entre los considerandos que sustentaron el fallo de la Segunda Sala Civil de la Corte Superior de Justicia de Lima, se encuentran los siguientes:
1. El artículo 1412 del Código Civil establece que, si por mandato de la ley o por convenio debe otorgarse escritura pública o cumplirse otro requisito que no revista la forma solemne prescrita legalmente o la convenida por las partes por escrito bajo sanción de nulidad, estas pueden compelerse recíprocamente a llenar la formalidad Siendo que, mediante la presente acción, la demandante ha solicitado a la demandada el cumplimiento de la escritura pública, siendo que esta última resulta exigible tratándose de venta de inmuebles.
2. La finalidad del presente proceso es procurar la protocolización de un acto, lo que no implica la constitución de derecho alguno, ni evaluar la validez del acto de transferencia.
3. Si bien en la resolución apelada el A quo considera que sobre el bien denominado Zona Común núm. se han dado dos transferencias de propiedad. Por lo tanto, resulta un imposible jurídico ordenar el otorgamiento de escritura pública correspondiente a la segunda transferencia.
De la revisión de la escritura pública referida en los puntos anteriores y de la minuta de compraventa de fecha 25/05/2019, se advierte que el negocio jurídico contenido en ambas responde a situaciones distintas; así como que la Junta y la Asociación de la Junta de Propietarios de la Galería Santa Elena son personas jurídicas distintas y que la contraprestación pactada también lo es.
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