Fundamentos destacados: 6. Para este caso, se encuentra en discusión si las cuotas ideales [bien propio] de los copropietarios Sheerley Margot Maguiña Garrido, Elfry Marilin Maguiña Garrido, Grower Henry Maguiña Garrido, John Greely Maguiña Garrido y Nina Zoraida Roca Pardave, de estado civil casados según se verifica de la partida vinculada, pasan o no a constituirse en bienes sociales de las respectivas sociedades conyugales a las que pertenecen.
En ese orden de ideas, aunque los mencionados titulares suscriben el FOR y demás documentos de la regularización que se solicita inscribir, es preciso que se acompañe la partida de matrimonio de cada uno, que permita identificar no solo los nombres de sus respectivos cónyuges, sino también que la edificación se levantó durante la vigencia de la sociedad de gananciales, siendo este el fundamento que justifica aplicar la presunción de ganancialidad prevista en el artículo 310 del Código Civil antes comentado.
7. Para rebatir ese criterio, el apelante sostiene que el hecho de que la documentación de regularización haya sido firmada, entre otros, por los citados copropietarios importa que sus alícuotas conserven la calidad de bienes propios; sin embargo, esta tesis debe ser desestimada, pues la conversión de bien propio [cuotas ideales] a social está determinada por imperio de la ley.
En ese contexto, para descartar que las acciones y derechos en discusión sean bienes sociales por efecto de la construcción ejecutada sobre el suelo, se deberá adjuntar documentación que acredite que aquellas siguen siendo bienes propios, en caso contrario, la presentación de las partidas de matrimonio arrojará como conclusión la extensión del asiento de dominio a favor de las sociedades gananciales, respecto a cuotas ideales, conforme a las consideraciones desarrolladas.
Sumilla: Calidad de bien social de la fábrica. La copia certificada de la partida de matrimonio permite determinar la calidad de bien social de una edificación sobre terreno propio de uno de los cónyuges, cuando la terminación de la construcción se dio durante la vigencia de la sociedad de gananciales, lo que da lugar a la extensión del asiento de dominio a favor de la sociedad conyugal, en cumplimiento del tercer párrafo del artículo 79 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, concordante con el artículo 310 del Código Civil.
Independización de predios. La independización, a diferencia de la declaratoria de fábrica, importa una modificación del bien, por lo que, si el dominio del inmueble pasa a ser propiedad de una sociedad conyugal, deben intervenir ambos cónyuges al amparo del artículo 315 del Código Civil y el artículo 14 y 61 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios.
TRIBUNAL REGISTRAL
RESOLUCIÓN N.° 153-2022-SUNARP-TR
Trujillo, 17 de enero de 2022
APELANTE: RUDY DANIEL CABRERA GARRIDO
TÍTULO: 2294629-2021 del 25.8.2021
RECURSO: 758-2021 – HTD N.° 1811 del 18.1.2021
PROCEDENCIA: ZONA REGISTRAL N.° IX– SEDE LIMA
REGISTRO: DE PREDIOS DE LIMA
ACTOS: REGULARIZACIÓN DE FÁBRICA E INDEPENDIZACIÓN
SUMILLAS:
Calidad de bien social de la fábrica.-
La copia certificada de la partida de matrimonio permite determinar la calidad de bien social de una edificación sobre terreno propio de uno de los cónyuges, cuando la terminación de la construcción se dio durante la vigencia de la sociedad de gananciales, lo que da lugar a la extensión del asiento de dominio a favor de la sociedad conyugal, en cumplimiento del tercer párrafo del artículo 79 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, concordante con el artículo 310 del Código Civil.
Independización de predios.-
La independización, a diferencia de la declaratoria de fábrica, importa una modificación del bien, por lo que, si el dominio del inmueble pasa a ser propiedad de una sociedad conyugal, deben intervenir ambos cónyuges al amparo del artículo 315 del Código Civil y el artículo 14 y 61 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios.
I. ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓN PRESENTADA:
Mediante el presente título se solicitó la inscripción de la declaratoria de fábrica con independización por subdivisión en vía de regularización -al amparo de la Ley n.° 27157- del inmueble inscrito en la partida n.° 14493615 del Registro de Predios de Lima. Para tal efecto, se adjuntaron los siguientes documentos:
– FOR n.° 02, documento privado de subdivisión [memoria descriptiva] y planos suscritos por los copropietarios Iris Margot Garrido Chacón Vda. de Maguiña, William Alejandro Maguiña Corrales, Sheerley Margot Maguiña Corrales, Elfry Marilin Maguiña Garrido, Grower Henry Maguiña Garrido, John Greeley Maguiña Garrido, David Efraín Roca Pardave, Nina Zoraida Roca Pardave y Kathia Violeta Ames Rafael de Maguiña y del verificador responsable Raúl Ommar Aliaga Zamora, cuyas firmas han sido certificadas por la notaría de Lima Beatriz Zevallos Giampietri los días 19.8.2021 y 21.8.2021.
– Informe técnico de verificación y declaraciones juradas suscritas por el verificador responsable Raúl Ommar Aliaga Zamora, cuya firma ha sido legalizada por la notaría de Lima Beatriz Zevallos Giampietri el día 19.8.2021.
II. DECISIÓN IMPUGNADA:
El título ha sido observado hasta en tres oportunidades. Es materia de impugnación la tercera observación emitida por la registradora pública de la Oficina Registral de Lima Iris Mabel Rodríguez Jaramillo mediante esquela del 15.11.2021, cuyos términos se transcriben cabalmente a continuación:
Revisado el escrito presentado al reingreso señalamos que, lo consignado no enerva las observaciones formuladas. Debe tenerse en cuenta que:
Los copropietarios mencionados en el punto 1 de la esquela anterior, adquirieron dominio sobre el predio por sucesión intestada, con fecha anterior a la finalización de la construcción, por lo que, de acuerdo a ley, se produce la conversión en social de todo inmueble (construcción y suelo), salvo que se acredite que se mantiene la condición de propio.
Asimismo, respecto del informe técnico de verificación resulta necesaria su presentación ya que el verificador responsable debe declarar (y describir) bajo su responsabilidad el cumplimiento o no de las normas urbanísticas y edificatorias. SUBSANE.
Por lo antes expuesto subsiste la observación anterior, cuyo tenor reiteramos:
“DECLARATORIA DE FÁBRICA, CARGAS TÉCNICAS, SUBDIVISIÓN
1.- Deberá presentar las Partidas de Matrimonio en original o copia autenticada por funcionario competente que conserve en su poder la matriz de los siguientes copropietarios: Sheerley Margot Maguiña Garrido, Elfry Marilin Maguiña Garrido, Grower Henry Maguiña Garrido, John Greely Maguiña Garrido y Nina Zoraida Roca Pardave; a efectos de determinar la procedencia o no de la extensión del asiento de dominio a que se refiere el art. 79° del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios.
Subsanar.
Dejamos constancia que de resultar procedente la inscripción del dominio a favor de las sociedades conyugales, deberán intervenir los correspondientes cónyuges ratificando el acto de independización (subdivisión).
2.- Deberá cumplir con presentar informe técnico de verificación y plano de ubicación de cada sub lote materia de independización. Asimismo, en la memoria descriptiva no constan las áreas techadas de cada sublote.
Subsanar con las formalidades de ley”.
FORMALIDAD:
* Se deja constancia que toda modificación y/o subsanación deberá realizarse siguiendo la misma formalidad con la que fue otorgado el documento original (Art. 1413° del Código Civil).
* Por tanto, la modificación o corrección del Formulario Registral, Informe Técnico de Verificación y planos se deberá efectuarse mediante Anexo 4, Informe Técnico de Verificación Ampliatorio y nuevos planos, en 1 original y 2 copias, en aplicación del Art. 31° del Decreto Supremo Nro. 035-2006-Vivienda, con las formalidades de ley (legalización de firmas del Verificador Responsable y propietarios según corresponda).
* Se deja constancia que los datos que obren en los documentos que se adjunten deberán ser concordantes entre sí y, deberán adecuarse al antecedente registral de acuerdo con la Resolución Nro. 992-2008- SUNARP-TR-L de fecha 12/09/2008.
Base Legal: Norma V del Título Preliminar, y Arts. 31, 32, 39 y 40 del T.U.O. Reglamento General de los Registros Públicos, concordante con el Art. 2011 del Código Civil. – Ley Nro. 27157 y su Reglamento aprobado por el Decreto Supremo Nro. 035-2006-Vivienda.
Derechos Pendientes de Pago S/ 273.00 Sin perjuicio de lo establecido en el Art. 41° TUO Reglamento General de los Registros Públicos.
III. FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN:
El señor Cabrera interpuso recurso de apelación, cuyos fundamentos se resumen a continuación:
− Respecto al punto uno, si no intervienen los cónyuges es porque el predio tiene la calidad de propio conforme se desprende de los antecedentes registrales.
− Si bien es cierto se consignaron, entre otros, como titulares a Sheerley Margot Maguiña Garrido, Elfry Marilin Maguiña Garrido, Grower Henry Maguiña Garrido, John Greeley Maguiña Garrido y Nina Zoraida Roca Pardave, con el estado civil de casados, de una interpretación del tercer párrafo del artículo 79 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios [RIRP], si no participa la sociedad de gananciales y la fábrica ha sido edificada en terreno propio, entonces, deberá extenderse el asiento de dominio a favor del titular del terreno interviniente en la declaratoria.
− En ese sentido, si la edificación ha sido levantada en terreno propio de uno de los cónyuges y en la declaratoria de fábrica no participa la sociedad conyugal sujeta al régimen de sociedad de gananciales, el bien mantiene la condición de propio, pues la ausencia conjunta de ambos cónyuges debe entenderse que no existe la voluntad de cambio de titularidad al declarar la fábrica.
[Continúa…]
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