Fundamento destacado: 5. Sobre esta exigencia señala Palacios Martínez[8] que “si el contrato final va a ser configurado en su última etapa tan solo por la declaración de la parte que ostenta el derecho de opción, es lógico requerir que de antemaño, es decir, en el contenido del contrato de opción, se haya predeterminado la estructura y función del contrato a formarse, puesto que la parte optada no podrá intervenir bajo ninguna forma en la fase final de formación de este nuevo contrato (…)”.
Asi, en el caso que se celebre un contrato de opción de compraventa, deberá establecerse todos los elementos estructurales y funcionales de dicho contrato, esto es: la determinación del bien cuya propiedad se va a transferir, el precio a pagar y la forma de pago” y otras condiciones que consideren las partes.
SUMILLA: CONTRATO DE OPCIÓN “Procede inscribir un contrato de opción en el cual se establezca que ambas partes suscribirán el contrato definitivo”.
TRIBUNAL REGISTRAL
RESOLUCIÓN N° 859 -2015-SUNARP-TR-L
Lima, 05 mayo 2015
APELANTE : ALFREDO PAINO SCARPATI
Notario de Lima.
TÍTULO : N° 1113637 del 6/11/2014.
RECURSO : H.T.D. N° 009873 del 4/2/2015.
REGISTRO : Predios de Lima.
ACTO (s) : Contrato de opción.
I. ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓN PRESENTADA
Mediante el título venido en grado de apelación se solicita la anotación preventiva del contrato de opción de compraventa de cuotas ideales respecto al predio inscrito en la foja 169 tomo 68 que continúa en la ficha N° 287038 y en la partida electrónica N° 49063806 del Registro de Predios de Lima, otorgado por Angélica Mercedes Valderrama Casas Vda. de De Souza Ferreira y otros a favor del Grupo B y P Perú S.A.C.
A tal efecto se ha presentado la siguiente documentación:
- Parte notarial de la escritura pública del 30/9/2014 otorgada por el notario de Lima Alfredo Pairo Scarpati.
- Parte notarial de la escritura pública aclaratoria del 14/1/2015 otorgada por el notario de Lima Alfredo Paino Scarpati.
- Escrito de subsanación del 24/11/2014.
II. DECISIÓN IMPUGNADA
La Registradora Pública del Registro de Predios de Lima Susan Carol Achata Lima observó el título en los términos siguientes:
“Señor(es): En relación con dicho título, manifiesto que en el mismo adolece de defecto subsanable, siendo objeto de la(s) siguiente(s) observacio(nes), acorde con la(s) norm(as) que se cita(n):
Acto: Opción de compra Reingreso 22/1/2015: Al respecto se precisa que “para el ejercicio del derecho de opción, no se requerirá la intervención del propietario del “ inmueble, por cuanto el contrato de opción constituye la voluntad de una de las partes necesaria para la formación del contrato, puesto que contiene la oferta, quedando pendiente solo la aceptación de la oferta, para que se perfeccione el contrato” (fundamento de la Resolución N* 1054-2010- SUNARP-TR-L de fecha 16/7/2010) en ese sentido deberá aclarar el numeral 2 de la escritura pública de fecha 14/1/2015.
Por lo indicado se reitera la observación anterior en el siguiente extremo: Observación del 18/11/2014: 2. Por otro lado, en la cláusula segunda se detalla que los ofertantes se obligan a celebrar en el futuro, un contrato de compraventa, mediante el cual, darán en venta real y enajenación perpetua los derechos y acciones que les corresponden sobre el inmueble a favor de la optante. Asimismo, en la cláusula cuarta numeral 4.2 establece que la optante tiene plena libertad de manifestar no estar de acuerdo con la celebración del futuro contrato de compraventa de acciones y derechos; y en el numeral 4.2.6 se indican a los ofertantes como futuros vendedores.
Como es de advertirse del tenor del contrato denominado opción de compra, no se ajusta a lo establecido en el art. 1419 del Código Civil que norma a la opción de compra; por el contrario se trataría de un compromiso de contratar regulado en el Art. 1414 del Código Civil, por el cual las partes se obligan a celebrar en el futuro un contrato definitivo. En tal sentido, sirvase adjuntar la escritura pública aclaratoria correspondiente. Se deja constancia que el compromiso de contratar no constituye acto inscribible en el Registro de Predios, según lo regulado en el Art. 2019 del Código Civil”.
Base Legal: artículos 2009, 2010, 2011, 2013, 2016 del Código Civil, artículos 48 y 85 de la Ley del Notariado, D. Leg. N° 1049, Numerales I, V y VII del Título Preliminar, artículos 31, 32, 40 y sgtes. del TUO del Reglamento General de los Registros Públicos, Resolución N* 1054-2010- SUNARP-TR-L de fecha 16/7/2010”.
III. FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN
El apelante fundamenta su recurso en los términos siguientes:
Respecto a la observación que subsiste la Registradora citando la Resolución N° 1054-2010-SUNARP-TR-L del 16/7/2010, cabe señalar que este fundamento no constituye precedente de observancia obligatoria; por lo tanto, no es vinculante ni aplicable al presente caso. De otro lado, se debe tener en cuenta que en la citada resolución el Tribunal Registral consideró que al contener el contrato preparatorio de opción todos los elementos esenciales del contrato definitivo, incluyendo la oferta por parte del eventual transferente, bastaba el ejercicio de dicha opción para que se perfeccione la transferencia de propiedad. Cabe señalar que en ese caso en particular, las partes habían pactado expresamente el procedimiento a seguir para el ejercicio de opción de compra y ésta era precisamente una manifestación de aceptación unilateral por parte de la optante que luego sería adquirente del derecho.
En ese sentido se debe considerar lo siguiente:
De acuerdo a la exposición de motivos del Código Civil, los contratos preparatorios constituyen un medio de asegurar la celebración o la aplicación futura de otros, que serán definitivos. — Que, de acuerdo a la libertad contractual que tienen las partes, conforme al artículo 1354° del Código Civil, éstas pueden pactar libremente el contenido del contrato, siempre que no contravenga a la norma imperativa. En ese sentido, las partes han pactado que el eiercicig de la opción establecida en el contrato objeto de observación, se ejercerá .. celebrando un contrato definitivo de compraventa. En la resolución que cita la registradora las partes pactaron que se perfeccionaba con el envío de una carta notarial.
Es así como se advierte que para la registradora, en nuestro caso, no cabría incluir en un contrato futuro de compraventa la aceptación de la opción de compra, pues el contrato de opción debería indicar el procedimiento distinto al del contrato definitivo, como la carta notarial que fue pactada en el contrato objeto de la resolución N° 1054-2010 que cita como fundamento. Elio contraviene abiertamente la libertad contractual de las partes, pues en puridad está calificando la voluntad de éstas, cuando ya han establecido que estan celebrando una opción de compra y el mecanismo para hacerla efectiva en el futuro.
[Continúa…]
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