Estimados lectores, compartimos un breve fragmento del libro Derechos reales, del reconocido civilista Aníbal Torres Vásquez, lectura imprescindible para todo estudiante de derecho.
Cómo citar: Torres Vásquez, Aníbal. Derechos reales. Tomo I, segunda edición. Instituto Pacífico, 2021, pp. 66-72.
1. Características de los derechos reales
Son caracteres del derecho real [1]:
a) La inherencia del poder del titular al bien que es objeto del mismo.
Hay derecho real cuando el poder del titular se incorpora o adhiere al bien pasando a formar parte de su naturaleza, pertenece a él, lo persigue jurídicamente, aun cuando no exista contacto físico entre el titular y el bien, como sucede, por ejemplo, con la hipoteca o la servidumbre negativa. De ahí que el derecho real afecta de manera inherente y estable a un bien determinado. El poder del titular se proyecta de una manera directa sobre el bien y no se aparta de este aun cuando esté en posesión de un tercero. Por ello, el titular del derecho real puede perseguir al bien en poder de quien se encuentre. El bien está sometido al poder en que consiste el derecho real.
Consecuencia de la inherencia o incorporación es que el titular del derecho real ejerce un poder directo e inmediato sobre el bien, sin la necesidad de intermediarios. El propietario de un bien, por su sola voluntad, sin que tenga que pedirle autorización a nadie, puede usar, vender, arrendar el bien; en cambio, el arrendatario para poder subarrendar el bien que conduce tiene que pedir autorización al propietario arrendador.
b) El objeto del derecho real es siempre un bien determinado.
No puede constituir objeto del derecho real una actividad ni el resultado de una actividad que no se concrete en un bien corporal o incorporal.
El poder del titular no se puede ejercitar sobre un bien de género, sino únicamente sobre un bien concreto e individualizado.
El objeto del derecho real es siempre un bien corpóreo o no, el cual debe ser determinado. La potestad del derecho real de usar, gozar o disponer puede ejercerse sobre la totalidad o una parte del bien o a una parte alícuota como ocurre en la copropiedad.
El artículo 21 de la Convención Americana sobre Derechos Humanos establece:
Los bienes pueden ser definidos como aquellas cosas materiales apropiables, así como todo derecho que pueda formar parte del patrimonio de una persona; dicho concepto comprende todos los muebles e inmuebles, los elementos corporales e incorporales y cualquier otro objeto inmaterial susceptible de valor.
Son bienes todas las cosas materiales apropiables (un predio, unas cabezas de ganado, etc.), así como los derechos (el derecho de concesión de una mina, una parte alícuota de un bien en copropiedad, etc.) que forman parte del patrimonio de una persona, es decir todos los muebles e inmuebles, corporales o incorporales susceptibles de valor económico. Son bienes la energía y las fuerzas naturales susceptibles de ser puestas al servicio de las personas [2].
En términos jurídicos, la actividad humana, física o intelectual, no es un bien sino un servicio, el cual no es objeto de un derecho real. El servicio o trabajo es la misma persona humana desplegando una energía material o intelectual, razón por la que no puede ser objeto de derechos reales. Admitir que el servicio es un bien, sería como convertir al ser humano en un objeto del cual se puede apropiar otro ser humano. Esto solamente era posible cuando existía la esclavitud; el esclavo era una cosa y como tal era objeto de derechos reales; así, la historia nos enseña que, en la época de la colonia, los señores pregonaban en la plaza de armas de Lima: “se vende esta negra y sus crías”.
Como dice DÍEZ-PICAZO, citando a FERRARA,
los servicios no son entidades aislables del hombre que los presta, y no pueden caer bajo el señorío jurídico de otra persona. Son solo objetos de contratación, su valor económico queda contractualmente fijado y se puede ser acreedor de ellos con las consecuencias propias de una obligación: constreñir al que les ha prometido para que los preste, con la obligación de indemnizar en caso contrario, pero no hay un derecho sobre los servicios o sobre los trabajos porque sería tanto como predicar un derecho sobre la persona.
c) El contenido económico del derecho real.
Los bienes objeto de los derechos reales forman parte del patrimonio de su titular; tienen un valor económico directo e inmediato.
d) El derecho real confiere al titular un poder de inmediación, en virtud del cual no es necesaria la cooperación de otro sujeto para que el titular ejercite tal poder, es decir, el poder es conferido al titular para que pueda obrar sobre el bien sin intermediarios. Dentro de los límites de su poder de obrar, el sujeto titular puede, por hecho propio, hacer del bien que le pertenece cuanto quiera, con tal que no perjudique a los demás.
El poder de inmediación no requiere necesariamente estar asociado a la posesión, sino basta que el poder del titular se realice sin requerirse de la colaboración de un sujeto pasivamente determinado. Así, el acreedor hipotecario no tiene un contacto físico con el bien, pero por estar su derecho de hipoteca incorporado al bien puede rematarlo judicialmente sin necesidad de contar con la cooperación del hipotecante o del actual propietario o poseedor.
e) Al poder del titular corresponde el deber general negativo (llamado también deber general de abstención de todos los no titulares del derecho real de abstenerse de impedir al titular el ejercicio, por hecho propio, de su poder de obrar sobre el bien que le pertenece. El deber general de abstención está garantizado por las acciones reales con eficacia erga omnes persecutorias del bien, otorgadas por el ordenamiento jurídico al titular del derecho.
f) El derecho real es un poder absoluto, por tanto, oponible y eficaz frente a todos (erga omnes), sin que exista un sujeto determinado del deber, sino que todos están en el deber general de no perturbar al titular en el ejercicio de su derecho.
En opinión de MACKELDEY [3], el derecho real es absoluto, su titular lo ejerce directamente sobre el bien contra cualquier otro, erga omnes, y existe sin que una persona determinada esté particularmente obligada. Al derecho real corresponde el valor negativo (deber de abstención de todo sujeto pasivo) de no perturbar en el ejercicio de su derecho a aquel a quien compete.
g) Es un poder persecutorio (ius persequendi) del bien. Una vez constituido el derecho real, el titular puede ejercerlo, sin importar en posesión de quien se encuentre, ni donde se encuentre, es decir, puede perseguir al bien en poder de quién se encuentre [4]. Por ejemplo, el propietario puede reivindicar el bien de su propiedad sin importar en manos de quien se encuentre; el acreedor hipotecario puede ejecutar la garantía aun cuando el hipotecante haya enajenado el bien a tercera persona.
h) La concurrencia de derechos reales diversos y la inconcurrencia de derechos reales iguales sobre un mismo bien.
Un mismo bien puede ser objeto de dos o más derechos reales diversos. Por ejemplo, una misma casa puede ser objeto: del derecho propiedad del deudor, del derecho de garantía del acreedor hiper cario, del derecho de uso y disfrute del usufructuario.
Es imposible que un mismo bien pueda ser objeto de dos o más derechos reales iguales. Por ejemplo, dos o más derechos distintos de propiedad en exclusividad no pueden converger sobre un mismo bien, con base en el principio según el cual duorum vel plurium in solidum dominium ese non potest. El derecho real es un poder que excluye todo otro poder igual, excepto el caso de la comunidad (la copropiedad, la coposesión) y el derecho de servidumbre. Sobre un mismo bien no pueden existir dos o más derechos de propiedad en exclusividad, dos o más hipotecas del mismo rango, etc.
i) La perpetuidad del derecho de propiedad y del derecho de servidumbre y la temporalidad de los demás derechos limitados. Se dice que el derecho de propiedad y el de servidumbre son perpetuos por cuanto no están sujetos a un plazo de vigencia predeterminado. Pero este carácter admite excepciones, porque existe el derecho de propiedad temporal; por ejemplo, la venta con pacto de reserva de propiedad, por el cual el vendedor se reserva la propiedad del bien hasta que se pague el precio o una parte determinada de él. aunque el bien haya sido entregado al comprador.
Con excepción de la propiedad y de la servidumbre, todos los de más derechos reales, como el de superficie, el usufructo, el uso, la hipoteca [5], los derechos de autor, las patentes, son sustancialmente temporales, es decir, se extinguen por el transcurso del tiempo.
j) La preferencia (ius preferendi) o prelación del derecho real sobre el derecho personal o de crédito concurrente. En otros términos, el titular del derecho real es preferido al titular del derecho crédito [6].
k) La preferencia de determinado derecho real sobre otros derechos reales
sobre inmuebles está determinada, de ordinario, por la prioridad de la inscripción o de la adquisición (prior tempore, potior iure) (arts. 1135 y 2016). En cambio, tratándose de bienes muebles la preferencia lo tiene el adquirente a quien se ha entregado el bien (art. 1136).
l) En algunos casos, el derecho real atribuye a su titular la prelación real sobre otros sujetos, con quienes está en conflicto, para la adquisición del bien que es materia de enajenación. Por ejemplo, el copropietario tiene el derecho de tanto o preferencia para evitar la subasta y adquirir la propiedad del bien común no susceptible de división material, pagando el precio de la tasación en las partes que correspondan a los demás copartícipes (art. 989). Si el copropietario enajena su cuota o parte de ella sin avisar a los otros copropietarios, estos tienen el derecho de retracto (art. 1599.2). La prelación es real por ser vinculatoria tanto para el enajenante como para el tercero adquirente.
Distinta de la prelación real es la prelación personal pactada en un acto jurídico, cuya eficacia está limitada solo frente al acreedor. Por ejemplo, el caso de la cláusula de preferencia pactada en favor del suministrante o del suministrado (arts. 1614 y 1615).
m) Los derechos reales constituyen un numero cerrado (numerus clausus), es decir, los únicos derechos reales existentes son los regulados por ley. El Código Civil regula los derechos reales siguientes: posesión, propiedad, usufructo, uso y habitación, superficie, servidumbre, prenda, anticresis, hipoteca y derecho de retención.
Las razones del principio numerus clausus de los derechos reales ya se encontraron en el Derecho romano, el cual consideraba como desfavorables las instituciones que limiten el derecho de propiedad, por cuanto reducen el valor económico y hacen poco ágil la circulación de los bienes. En el período de la codificación napoleónica, se justificó el principio por la necesidad de impedir cualquier obstáculo a la circulación de los bienes privando a los particulares que puedan dar vida a esquemas jurídicos orientados a limitar el derecho de propiedad más allá de las hipótesis previstas por la ley [7].
La delimitación de los derechos reales es una cuestión de orden público, razón por la que los particulares, en ejercicio de su autonomía privada, no pueden crear otros derechos reales fueran los tipificados en la ley.
n) El derecho real está tutelado por la acción real, que es la que tiene por objeto garantizar un derecho real; por ejemplo, la acción reivindicatoria, la acción de declaratoria de propiedad, las acciones posesorias.
[1] BARBERO, Domenico, Sistema del Derecho privado, t. II, ob. cit., p. 207 y ss. MESSINEO, Manual de Derecho civil y comercial, ob. cit., pp. 197 y 198.
[2] CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL ARGENTINO. Artículo 15.- Titularidad de derechos
Las personas son titulares de los derechos individuales sobre los bienes que integran su patrimonio conforme con lo que se establece en este Código. CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL ARGENTINO. Artículo 16.- Bienes y cosas Los derechos referidos en el primer párrafo del artículo 15 pueden recaer sobre bienes susceptibles de valor económico. Los bienes materiales se llaman cosas. Las disposiciones referentes a las cosas son aplicables a la energía y las fuerzas naturales susceptibles de ser puestas al servicio del hombre.
[3] MACKELDEY, F. Elementos del Derecho romano, 2ª. ed., Madrid: Imprenta de la Sociedad Literaria y Tipográfica, 1845. p. 128.
[4] CODIGO CIVIL Y COMERCIAL ARGENTINO. Art. 1886.- Persecución y preferencia. El derecho real atribuye a su titular facultad de perseguir la cosa en poder de quien se encuentra y de hacer valer su presencia con respecto a otro derecho real o personal que haya obtenido oportunidad posteriormente.
[5] El art. 1122 señala los casos de extinción de la hipoteca. Además de estos casos la hipoteca caduca a los 10 años de la fecha del vencimiento del plazo del crédito garantizado (art. de la Ley N.º 26639). La extinción dispuesta por el art. 3 de la Ley N. 26639 no es de aplicación a las hipotecas constituidas en favor de las empresas del sistema financiero (art. 172 de la Ley N.º 26702).
[6] El VII Pleno Casatorio Civil, publicado el 7.12.2015, establece el siguiente precedente vinculante: “1. En los procesos de tercería de propiedad que involucren bienes inscritos debe considerarse, de conformidad con lo dispuesto en la segunda parte del artículo 2022 del Código Civil, en concordancia con los artículos 949 y 1219 inciso 1 del mismo cuerpo legal, que el derecho de propiedad del tercerista es oponible al derecho del acreedor embargante, siempre que dicho derecho real quede acreditado mediante documento de fecha cierta más antigua que la inscripción del embargo respectivo”.
[7] CERVELLI, Stefania, I diritti reali, 3.ª ed.., Milano: Giuffrè, 2014, p. 43.
