Hablaremos primero sobre la independización a nivel general, para ubicarnos. Cuando hablamos de un predio estamos hablando del lugar donde nosotros habitamos, nuestra casa o departamento (pueden ser también los centros comerciales, porque un predio tiene un concepto amplio). En el derecho registral español el predio es conocido como finca.
Entonces, nosotros como sociedad ya no hablamos de la naturaleza de los predios de forma tradicional. Ahora mis hijas y mi familia viven en un departamento. Nosotros como sociedad avanzamos, los espacios se convierten en escasos. Estamos hablando, quizá, de un enfoque en sentido funcional y económico. Surgen los edificios y el crecimiento horizontal, nuestros predios tradicionales dejan de ser tales y pasamos a hablar de departamentos y de otro tipo de unidades económicas, por ejemplo, los estadios (porque los estadios son también objeto de independización). Entonces, tenemos un aspecto físico, un aspecto funcional. Yo ya no identifico predio como aquel trozo de terreno sino que estoy evolucionando hacia algo diferente, lo estoy diciendo de forma sencilla, un departamento.
También tenemos un tercer elemento que te dice que si estamos hablando de un predio ese predio debe estar lo suficientemente identificado. Hace algunos años (1888), a inicios del registro en el Perú, existía la inscripción literal, donde el propietario indicaba: «yo colindo hacia el fondo con la piedra de mi vecino el señor Pablo». Y yo he encontrado en mi época de secigrista partidas con ese tipo de inscripción.
Para aquel momento era suficiente, teníamos inscripciones literales. Ahora no. Hemos pasado hacia descripciones georreferenciales, entonces, ya nosotros avanzamos y decimos, «Tengo una unidad, tengo un carácter funcional». Pero además este carácter funcional viene con un aspecto técnico. Es esencial que nosotros interioricemos que para hablar de independizaciones el predio debe estar bien identificado.
La independización significa que yo tengo un predio, del cual, si hablamos en términos urbanos, voy a extraer una porción del inmueble para colocarlo en una nueva partida registral. Es decir, yo estoy hablando de un aspecto físico, de un predio que me va a originar una independización de un bien en una nueva partida registral. ¿Podríamos decir que estamos partiendo el bien? Sí, por decirlo en sencillo. Ejemplo: yo tengo quinientos metros cuadrados y lo parto en dos. Ese es el concepto bien básico. Si vamos a conceptos más elaborados, desde el derecho civil, la independización es un derecho que yo ejerzo sobre mi propiedad, entonces ese derecho tiene una directa relación con el derecho registral. Todos conocemos que en registros públicos existen partidas registrales, y en las partidas registrales es donde yo voy a registrar el predio. Y antes de la independización se hace la inmatriculación, cuando por primera vez se abre una partida registral. La independización implica que hubo un acto previo de inmatriculación.
Entonces yo voy a independizar, voy extraer. Recientemente nos decía La Cruz Bermejo: «No es necesariamente una superficie delimitada o individualizada por signos físicos. Sino que nos referimos a todo aquello que abre folio registral». Me va a extraer una porción. Por ejemplo, si nosotros hablamos de un concepto de independización de aires. Signos físicos no existen, pero sí hay una delimitación. Entonces en el primer caso sacas de la partida matriz y divides en dos los quinientos metros. Pero ya luego vamos a avanzar hacia un concepto que ya no está tangibilizado en un predio sino en un derecho.
Tampoco debemos olvidar que cuando hablamos de derecho urbanístico o derecho inmobiliario existen aspectos técnicos que debemos considerar. Por lo tanto, además del derecho civil y registral debemos considerar el derecho municipal y también las normas de vivienda. Por ejemplo, el Reglamento Nacional de Edificaciones ¿Cómo defina el predio? Lo define como unidad inmobiliaria independiente. Pueden ser lotes, terrenos, parcelas, viviendas, departamentos, locales, oficinas, tiendas o cualquier tipo de unidad inmobiliaria identificable. Ahí tienen la gama de lo que ustedes pueden independizar. Ahora veamos cómo se hace.
Ahora examinaremos lo escrito por la 27157[1], y tenemos la independización de predios urbanos y la independización de predios rurales. No vamos a referirnos a los rurales que son tratados en el Decreto Legislativo 667 y tienen legislación especial.
En cuanto a predios urbanos, la forma tradicional de identificar la independización de los predios urbanos es la subdivisión. Esta última consiste en que tenemos un predio matriz el cual necesito desmembrar o partir bajo reglamentación municipal. Y si quiero subdividir aplico la 29090, la misma norma que se aplica para habilitaciones urbanas, entonces, bajo esta norma, estamos sujetos a los parámetros urbanísticos de zonificación que me establecen el lote normativo. Nos sujetamos, entonces a la reglamentación de la municipalidad. Para esto debo solicitar a la municipalidad mediante un formulario, y puedo acceder al proceso de subdivisión. El título que me otorga la municipalidad es suficiente para poder acceder al registro y generar la subdivisión, más los planos perimétricos y el de subdivisión.
Esa no es la única forma. La 29090 también nos da opción de independizar cuando habilitas un predio para fines urbanos y por lo tanto puedes extraer los lotes de vivienda. Esa es una forma de hacerlo. Ahora sí, nos corresponde referirnos a la independización en base a la 27157.
[Continúa…]
[1] Ley Nº 27157, Ley de Regularización de Edificaciones, del Procedimiento para la Declaratoria De Fábrica y del Régimen de Unidades Inmobiliarias de Propiedad Exclusiva y de Propiedad Común.
Vea la conferencia completa a continuación.
30 May de 2018 @ 13:08
