Fundamento destacado: Al respecto, cabe señalar que si bien las adquisiciones efectuadas por terceros, respecto de las acciones y derechos de los donatarios, se encuentran amparadas por la fe pública registral, y lo señalado en el artículo 2014 del Código Civil[6], no constituyen obstáculos para que la reversión pactada en el contrato de donación surta efectos respecto de las acciones y derechos que dichos donatarios poseen aún sobre los predios independizados, siendo que respecto de las cuotas ideales transferidas, el donante podrá solicitar la restitución del valor de las mismas, conforme lo establece el artículo 1635 del Código Civil[7], aplicable extensivamente a este caso.
SUMILLA: REVERSION DE LA DONACIÓN
“Las transferencias efectuadas a favor de terceros por parte de los donatarios, respecto de parte del bien donado, no constituyen obstáculo para que la reversión pactada en el contrato de donación surta efectos respecto de las acciones y derechos que dichos donatarios poseen aún sobre el predio, siendo que respecto de las cuotas ideales transferidas, el donante sólo podrá solicitar la restitución del valor de las mismas, conforme lo establece el artículo 1635 del Código Civil.”
TRIBUNAL REGISTRAL
RESOLUCIÓN N° 1708-2014-SUNARP-TR-L
Lima, 09 SET. 2014
APELANTE : JEAN MICHEL CALLUPE CORDOVA.
TITULO : N° 432599 del 5/5/2014.
RECURSO : H.T.D. N° 52169 del 20/6/2014.
REGISTRO : Predios de Lima
ACTO : Reversión de donación.
I. ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓN PRESENTADA
Mediante el título venido en grado de apelación se solicita la inscripción de la reversión de la donación de acciones y derechos inscrita en el asiento C 00002 de la partida electrónica N° 42914770, que viene de la ficha N” 69891, del Registro de Predios de Lima.
Para dicho efecto se presentaron los siguientes documentos:
- Parte notarial de la escritura pública del 20/3/2012 expedido porel Notario
de Lima Luis Benjamín Gutiérrez Adrianzen. - Parte notarial de la escritura pública del 20/6/2012 expedido por el Notario
de Lima Luis Benjamín Gutiérrez Adrianzen. - Copia simple de cartas notariales (5) del 24/8/2009.
ll. DECISIÓN IMPUGNADA
El Registrador Público del Registro de Predios de Lima Edgar Alberto Pérez Eyzaguirre formuló tacha sustantiva al título en los siguientes términos:
(Se enumera a efectos de mejor resolver)
TACHA SUSTANTIVA
1. Se facha el presente título de conformidad con lo previsto en el Literal d) del Art. 42° T.U.O. del Reglamento General de los Registros Públicos, por cuanto la donación cuya reversión es materia del título, fue inscrita en el Asiento C00002 de la Partida N* 42914770; sin embargo, con posterioridad se ha producido la subdivisión del predio dando lugar a la apertura de las Partidas N° 12478997, N° 12478999 y N° 12479000.
En tal sentido, se procedió a revisar las citadas partidas registrales, advirtiéndose que en éstas se han inscrito diversas transferencias de acciones y derechos a favor de terceros, las cuales constituyen obstáculos insalvables que emanan de las partidas registrales objeto de rogatonia.
Téngase presente que de conformidad con lo previsto en el Art: 2014° del Código Civil, “El tercero que de buena fe adquiere a título oneroso algún derecho de persona que en el registro aparece con facultades para otorgarlo, mantiene su adquisición una vez inscrito su derecho, aunque después se anule, rescinda o resuelva el del otorgante por virtud a causas
que no constan en los registros públicos (…)”.
2. Sin perjuicio de lo señalado: Se deja constancia que revisados los partes notariales adjuntados, se ha advertido que no se ha acreditado la comunicación a los donataríos afectados con la reversión, conforme a lo indicado en la Cláusula Primera: de la Escritura Pública de fecha 20/03/2012.
III. FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN
El recurrente sustenta su recurso de apelación sobre la base de los siguientes fundamentos:
- Señala que el Registrador viola las instituciones jurídicas y principios de los contratos y de la buena fe en su creación como acto/negocio, no tomando en consideración que el contrato como fuente de obligación se regula bajo el principio de pacta sunt servanda (fuerza vinculatoria), por el cual los contratos son obligatorios en lo que se haya expresado en ellos, presumiéndose que la declaración expresada en el contrato responde a la voluntad-común de las partes y quien niegue esa condición debe probarlo.
- Asimismo, indica que la cláusula octava del contrato del 23/6/2009, está vigente en todos sus extremos, en atención a las disposiciones contenidas en los artículos 1631 y 1632 del Código Civil y se sustancia por sí sola. En consecuencia, si bien es cierto los donantes podrían y pueden efectuar disposiciones del área; al haberse cursado las cartas conforme a lo contratado, las cuales han sido diligenciadas notarialmente a los domicilios señalados por los donatarios, y que expresan claramente por parte del
propietario registral (donante) que se revierte la donación por incumplimiento de las disposiciones contratadas en las cláusula sexta y séptima del contrato del 23/6/2009 no obstante agregarse otros detalles más, que no modifican en nada la fórmula legal realizada en atención a lo contratado. - Por tanto, si bien ya no hay identidad exacta de las acciones y derecho objeto del contrato de donación del 23/6/2009 y la realidad extrarregistral ya que son menos las acciones y derechos, no enerva en pleno que no se pueda inscribir la reversión de la donación sobre la diferencia (remanente de acciones y derechos), claro está que sobre las cuotas ideales transferidas a terceros, se deberá hacer prevalecer el derecho ante el
órgano jurisdiccional de conformidad con el artículo 2014 del Código Civil. - Por lo demás, señala, que al considerar “obstáculo insalvable” las “transferencias efectuadas a favor de terceros, el Registrador ha.efectuado una valoración jurisdiccional que no es de su competencia; en tal sentido, administrativa y registralmente funda su posición en que la apelación se imbuye de los principios y fundamentos que dieron mérito al LXIIl Pleno Registral, realizado el 17/8/2010, a efectos de uniformizar la interpretación del precedente de observancia obligatoria aprobado en el LXIl Pleno
realizado los días 5 y 6 de agosto del 2010, referido a la cancelación de derechos de terceros por reversión. - Señala que la reversión de la donación sobre el remanente de las acciones y derechos es inscribible, en atención al documento del 20/3/2012, no requiriendo otro más.
IV. ANTECEDENTE REGISTRAL
1. Ficha N° 69891 que continúa en la partida electrónica 42914770 del Registro de Predios de Lima (matriz).
El terreno constituido por una parte de la parcela alta del Fundo Huachipa, ubicado en el distrito de Lurigancho se encuentra inscrito en la ficha N° 69891 que. continúa en la partida electrónica N° 42914770 del Registro de Predios de Lima.
En el asiento 1-c de la ficha señalada se encuentra inscrita la compraventa efectuada a favor de las sociedades conyugales conformadas por Julio Vera Gutiérrez y Graciela Abad Vásquez, y por Juan José Poblete Vidal y Ana María Gallardo Rosadio.
En el asiento 2-c) consta registrada la sucesión intestada de Ana María Gallardo Rosadio, transfiriéndose su cuota ideal a sus herederos: Alina Pilar Palmira Poblete Gallardo, Juan José Jesús Poblete Gallardo, Ana María Poblete Gallardo y Juan José Poblete Vidal.
Asimismo, en el asiento C 00001 consta inscrita la transferencia a favor de Juna José Poblete Vidal en virtud a la sucesión intestada de Juan José Jesús Poblete Gallardo.
En el asiento C 00002 se encuentra registrada la donación del 13.065291% de acciones y derechos efectuada por Juan José Poblete Vidal a favor de Teófilo Ccasani Rimachi, Emiliano Pretil Poma, José Fredy Castro Bernuy, Isabel Acha Eusebio y José Quintiliano Garro Ullilén.
En el asiento B 00002 se encuentra registrado el cierre de partida por subdivisión e independización de los lotes resultantes en las partidas N° 12478997, 12478999 y 12479000, al no haber quedado área remanente.
2. Partida electrónica N* 12478997 del Registro de Predios de Lima
En la partida electrónica N° 12478997 del Registro de Predios de Lima, se “encuentra inscrito el Lote 1 ubicado en parte de la parcela alta del Fundo Huachipa, distrito de San Juan de Lurigancho, provincia y departamento de Lima.
En el asiento CO0001 consta inscrito el dominio de los copropietarios originarios: Julio Vera Gutiérrez, Graciela Abad Vásquez, Alina Pilar Palmira Poblete Gallardo, Ana María Poblete Gallardo, Juan José Poblete Vidal, Teófilo Ccasani Rimachi, Emiliano Pretil Poma, José Fredy Castro Bernuy, Isabel Acha Eusebio y José Quintiliano Garro Ullilén.
En los asientos posteriores constan inscritas transferencias de acciones y derechos efectuadas por los copropietarios a favor de terceros.
[Continúa…]
