El arrendatario con contrato vencido: ¿los jueces especializados son los únicos competentes para conocer los procesos de desalojo?

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Sumario: 1. Introducción. 2. La “transformación” del arrendatario en poseedor precario, 2.1. Poseedor precario por título fenecido, 2.2. Fin del arrendamiento en el Perú, 2.3. Desalojo ¿por vencimiento de plazo o posesión precaria? 3. La competencia del Juez. En favor del Juez de Paz letrado, 3.1. Art. 547 del CPC, 3.2. Pleno Jurisdiccional Civil 2017. 4. La pretensión de vencimiento de plazo en peligro de extinción. 5. Economía y celeridad procesal. 6. Conclusiones.


1. Introducción

Es de conocimiento general, en el campo del Derecho Civil, que el IV Pleno Casatorio marcó un hito en nuestro ordenamiento jurídico sobre cómo debe entenderse la figura del poseedor precario. Entre otros supuestos, para centrarnos en el tema que nos convoca, los jueces de la Corte Suprema determinaron de manera definitiva, que un arrendatario sí puede llegar a convertirse en un poseedor precario. Sin embargo, paralelamente a la unificación de dicho criterio (que hasta antes de la emisión del pleno suscitaba discrepancias entre los operadores judiciales), se generaron nuevos problemas.

En efecto, los magistrados de las cortes superiores de las distintas jurisdicciones nacionales convinieron en establecer, a través de un Pleno Jurisdiccional llevado a cabo en la ciudad de Chiclayo el año 2017, que todos los procesos que versen sobre arrendatarios con contrato vencido (convertidos en precarios) serían sometidos a la competencia de los Jueces Especializados Civiles. Desde nuestro punto de vista esta decisión resultó inconveniente, por las razones que sustentaremos a lo largo de este trabajo.

Básicamente, consideramos que se ha realizado una interpretación errónea de la norma procesal, asociada a la materialización de las pretensiones de desalojo por posesión precaria y desalojo por vencimiento de contrato. Esto ocasiona que los procesos se dilaten innecesariamente, llegando a durar hasta 4 o 5 años mientras se agotan todas las instancias judiciales, terminando en un proceso de casación ante la Corte Suprema. Todo ello, podría evitarse si se considerara a los Jueces de Paz letrado perfectamente competentes para conocer y resolver dichos casos.

La pregunta concreta que cualquier arrendador se hace cuando su arrendatario se rehúsa a devolver el inmueble materia del contrato, es simple: ¿en cuánto tiempo puedo recuperar el bien arrendado? Hasta hace poco, dicha pregunta parecía sencilla de responder, sin embargo, a la fecha, produce confusión e insatisfacción en los justiciables.

En ese sentido, creemos que cualquier institución jurídica, sea de carácter procesal o sustantivo, debe cumplir siempre una función social, de lo contrario, no pasará de ser una vana formulación teórica. Ello implica, que las decisiones de los jueces no solamente deberían estar ajustadas a estándares legales, sino también, a la propia realidad y contexto social, en virtud de los principios que rigen actualmente en el Estado Constitucional de Derecho.

2. La “transformación” del arrendatario en poseedor precario

Dentro de las 7 reglas vinculantes establecidas por el IV Pleno Casatorio, la quinta de ellas enumera varias situaciones en las que se configura la precariedad. Nos referiremos sólo a la situación 5.2, la cual versa sobre el arrendatario con contrato vencido.

La Corte Suprema concluyó que en un contrato de arrendamiento, cuando el plazo estipulado por las partes ha vencido, el propietario o arrendador puede “convertir” al arrendatario en un poseedor precario, siempre y cuando el primero manifieste su voluntad indubitable de concluir la relación contractual. Es decir, un arrendatario con contrato vencido, puede pasar a ser catalogado como precario en cuanto se dé una determinada condición: la exigencia de la restitución del bien por parte del arrendador.

2.1 Poseedor precario por título fenecido

De acuerdo a la normativa vigente en nuestro país, el poseedor precario es aquel que no cuenta con título o el que tenía feneció. Así lo especifica el artículo 911 del Código Civil: “La posesión precaria es la que se ejerce sin título alguno o el que se tenía ha fenecido”.

En ese sentido, la precariedad se identifica por la ausencia o presencia de un título posesorio; es decir, para llegar a saber si alguien ostenta la condición de precario, será necesario determinar primero si cuenta o no con título posesorio. Éste, puede definirse como aquella circunstancia, acto o negocio jurídico que justifica la posesión de un bien, con lo cual existe una causa legítima que sustenta la permanencia de una persona en el mismo.

Dicho razonamiento, a través del cual se logró una interpretación adecuada de la ley, fue sintetizado y uniformizado por la Corte Suprema en el IV Pleno Casatorio, del siguiente modo:

Cuando se hace alusión a la carencia de título o al fenecimiento del mismo, no se está refiriendo al documento que haga alusión exclusiva del título de propiedad, sino a cualquier acto jurídico que le autorice a la parte demandada a ejercer la posesión del bien, puesto que el derecho en disputa no será la propiedad sino el derecho a poseer. (Regla vinculante N° 2)

No se puede hablar, por tanto, de un poseedor legítimo si éste carece de dicha circunstancia, acto o negocio jurídico que justifica la posesión.

Por ello, el legislador ha establecido como norma dos escenarios: i) ausencia de título; ii) título fenecido. En el primer caso, se puede decir que nunca hubo ni existió título alguno, la posesión siempre fue ilegítima. En el segundo supuesto, sin embargo, en un inicio sí fue legítima, pues se contaba con un título posesorio que justificaba la posesión, pero éste por alguna razón feneció y, en consecuencia, al haberse extinguido el título posesorio, la posesión se convirtió en ilegítima.

El título posesorio, se puede generar a parir de un acuerdo o negocio jurídico suscrito entre las partes, como, por ejemplo, el usufructo, arrendamiento, entre otros. O también en virtud de la propia ley. Lo importante es identificar cuál es el título posesorio en cada caso concreto.

En el presente trabajo, abordaremos específicamente el caso del arrendamiento, pues la cuestión de en qué momento fenece dicho contrato ha generado siempre confusión, tanto entre juristas como en justiciables.

2.2 Fin del arrendamiento en el Perú

En el Perú existen básicamente dos clases de arrendamiento, uno a plazo determinado y otro a plazo indeterminado. En ambos casos el arrendatario cuenta evidentemente con un título posesorio que lo habilita para poseer el bien. El término “título”, tal como quedó establecido anteriormente, no se refiere a un “documento”, sino a cualquier acto o negocio jurídico que justifique la permanencia legítima del poseedor en el bien.

El título posesorio por antonomasia en un arrendamiento es precisamente el contrato celebrado por las partes, ya que constituye el vínculo que les confiere derechos y obligaciones recíprocas. Pero ¿cuándo se da por concluido dicho título?

El título posesorio en un arrendamiento a plazo determinado, será siempre el contrato y de acuerdo al artículo 1699 del C. Civil éste culmina una vez vencido el plazo establecido previamente por las partes. Todo parece indicar entonces que, llegada la fecha de vencimiento del contrato, el título posesorio se extingue. Sin embargo, ¿qué ocurre si vencido el plazo el arrendatario continúa en el bien y el arrendador no ofrece ninguna resistencia a ello? El legislador, teniendo en cuenta esta realidad y las altas connotaciones sociales del arrendamiento ha previsto en la propia norma la condición jurídica de los arrendatarios. (Lama More, 2016)

Así, el artículo 1700 del Código Civil, establece que, aun cuando el plazo del contrato inicial haya vencido, el arrendatario sigue teniendo título posesorio:

Vencido el plazo del contrato, si el arrendatario permanece en el uso del bien arrendado, no se entiende que hay renovación tácita, sino la continuación del arrendamiento bajo sus mismas estipulaciones, hasta que el arrendador solicite su devolución, la cual puede pedir en cualquier momento.

En ese sentido, si hacemos una interpretación correcta de la ley, podemos afirmar que el vencimiento del plazo en un arrendamiento no determina la extinción del título posesorio, pues el arrendatario, si permanece en el bien sin ningún tipo de problema, seguirá ostentando la condición de arrendatario. Este seguirá facultado para ejercer el uso del bien en las mismas condiciones que el contrato inicial, salvo en cuanto al plazo, pues ahora pasará a ser un arrendamiento a plazo indeterminado.

No obstante, si bien el título posesorio no se extingue, sí se modifica. En efecto, consideramos que dicho título ya no es el contrato en sí mismo, sino la propia ley. Es decir, la misma norma otorga la facultad de poseer el bien y permite que un arrendamiento a plazo determinado se convierta en uno a plazo indeterminado, con lo cual se logra estabilizar la situación jurídica de las partes.

Conforme a lo expuesto, el arrendatario con contrato vencido no devendría en “poseedor precario”, pese a que cierto sector de la doctrina sostiene lo contrario. Tal es el caso de Eugenio Maria Ramírez Cruz quien sostiene que incluso cuando el arrendatario siga pagando renta, si su contrato ha vencido, este se constituye en poseedor precario. Así lo afirma de manera enfática: “¡El arrendatario con contrato vencido aunque siga pagando es precario!” (Ramírez Cruz, 2016, p, 477). Estamos en total desacuerdo con dicho razonamiento.

Imaginemos que usted, es arrendatario de una casa y su contrato vencía el 30 de diciembre del 2019, sin embargo, usted ha seguido cumpliendo con el pago de la renta durante los siguientes meses y el arrendador no le ha solicitado en ningún momento la restitución del bien. ¿Podría considerarse usted un poseedor precario? Recordemos que, en nuestro ordenamiento jurídico, el poseedor precario es aquel que no cuenta con título para poseer o el que tenía ya feneció. En esa lógica la respuesta salta a la vista. Usted no es un precario, ya que como manifestamos anteriormente el contrato se convirtió en indeterminado y por lo tanto usted sigue siendo arrendatario, es decir, cuenta con un título que justifica su posesión. En ese sentido, Abanto Torres (2016) sostiene: “Resulta lógico concluir que el arrendatario no se ha convertido en un ocupante precario, pues cuenta con un título válido, el de arrendatario, para continuar como poseedor del bien arrendado.” (p. 4)

Ahora bien, ¿cuándo se extingue entonces el título posesorio de un arrendamiento a plazo indeterminado? (Recordemos que el plazo ya venció, pero el arrendatario sigue viviendo en el bien y sigue pagando renta). En nuestra legislación, el artículo 1703 del Código Civil ha establecido lo siguiente: “Se pone fin a un arrendamiento de duración indeterminada dando aviso judicial o extrajudicial al otro contratante” y se añade en el artículo 1704:

Vencido el plazo del contrato o cursado el aviso de conclusión del arrendamiento, si el arrendatario no restituye el bien, el arrendador tienen derecho a exigir su devolución y a cobrar la penalidad convenida o, en su defecto, una prestación igual a la renta del período precedente, hasta su devolución efectiva. El cobro de cualquiera de ellas no importará la continuación del arrendamiento.

El arrendamiento a plazo indeterminado, según la propia norma, tiene fin con la solicitud de restitución del bien por parte del propietario o arrendador, ello significa que el título posesorio que facultaba al uso del bien se extinguirá una vez exista el aviso correspondiente. Teniendo en cuenta este contexto ¿se puede decir entonces que ahora el arrendatario se “convirtió” en precario?

La anterior es una pregunta fundamental, pues en torno a ella giraron los intensos debates suscitados antes de la emisión del IV Pleno Casatorio. Un sector de la doctrina, por ejemplo el profesor Gunter G. Barrón, consideraba que en ningún caso el arrendatario quedaba convertido en poseedor precario, aun con la solicitud de restitución del bien. Y otro, que efectivamente el arrendatario perdía tal calidad y pasaba a ser un poseedor precario siempre y cuando el propietario pidiera la restitución del bien.

Uno de los defensores principales de la última postura es Lama More (2016) quien afirma: Si no hay renta, no hay arrendamiento. (…) Habiendo dejado de existir el contrato de arrendamiento por efecto de su conclusión, el título que tenía el poseedor feneció, deviniendo el arrendatario en poseedor sin título, es decir, poseedor precario. (p. 60)

El autor, hace alusión al artículo 1704, que en una parte dice “si el arrendatario no restituye el bien, el arrendador tienen derecho a exigir su devolución y a cobrar la penalidad convenida o, en su defecto, una prestación igual a la renta del período precedente”. Como vemos, el legislador ha considerado que una vez cursado el aviso ya no se puede considerar “renta” y por lo tanto tampoco se puede hablar de arrendamiento.

A nivel jurisprudencial, también existían pronunciamientos dispares. Sin embargo no vamos a profundizar en ello, ya que, a partir del IV Pleno Casatorio (Vinculante) los jueces de la Corte Suprema establecieron una línea jurisprudencial uniforme, concluyendo que en efecto, el arrendatario sí puede convertirse en un poseedor precario, siempre y cuando se dé la condición mencionada líneas arriba: la solicitud de restitución del bien.

Si bien dijimos que la pregunta era fundamental, creemos que sólo tiene valor desde el punto de vista conceptual, académico, lo cual no está mal, pero deberíamos planteárnosla en función a su utilidad en la realidad, sobretodo porque nos encontramos frente a un contrato constantemente utilizado por los ciudadanos. ¿Quién no ha tenido alguna vez un inquilino o lo ha sido alguna vez?

Para los que no ejercen el Derecho o la actividad intelectual lo realmente importante es saber qué herramienta es más eficiente para resolver un eventual problema; jamás a un ciudadano de a pie, que ignora los conceptos de dogmática jurídica, le interesará saber los vericuetos conceptuales de una institución. Lo valioso para él, es resolver el conflicto y por ello es que acude al sistema judicial.

2.3 Desalojo ¿por vencimiento de plazo o por posesión precaria?

Llegado este punto, es pertinente referirnos ahora al desalojo, uno de los mecanismos de defensa de la posesión. Quizás se trata de la defensa posesoria más utilizada en la práctica, incluso ha pasado a ser un término del lenguaje común y cotidiano. Cuando se presenta algún conflicto entre las partes de un arrendamiento que amerita la intervención judicial, lo usual es recurrir al proceso de desalojo, que se caracteriza por su rapidez (supuestamente). En efecto, la finalidad de un proceso de desalojo es resolver controversias simples, por ejemplo en los contratos donde existe un vínculo de mediación posesoria. (Gonzales Barrón 2016). En la realidad peruana se pueden identificar dos tipos (no los únicos) de proceso de desalojo: Desalojo por posesión precaria y desalojo por vencimiento de plazo.

Precisamente, antes de la emisión del IV Pleno y del supuesto de precariedad en la regla 5.2, los arrendadores o propietarios acudían al “desalojo por vencimiento de plazo”, tal como lo afirma Abanto Torres (2016), Juez titular del 1° Juzgado Especializado en lo Civil de la Corte Superior de justicia de Lima: “Pacíficamente, las demandas con dichas pretensiones se presentaron ante los juzgados de paz letrados y los juzgados especializados de acuerdo a la cuantía.” (p. 5)

En ese sentido, el autor manifiesta su desacuerdo sobre considerar precario al arrendatario con contrato vencido a quien se le solicita la devolución del bien, pero no por razones conceptuales, sino “de conveniencia”.

Bajo un punto de vista de política judicial nos parece inconveniente la decisión de la Corte Suprema, pues por un exceso de academicismo, condena a los abogados y litigantes a tramitar un largo y dilatado proceso. (…) No negamos que el precedente vinculante establecido por la Corte Suprema es un avance en materia de unificación de la jurisprudencia contradictoria sobre posesión precaria, sin embargo la regla 5.2 es sumamente inconveniente y hasta discutible (…) (Abanto Torres, 2016, p.12).

Creemos que, en Derecho, en general, todo es discutible, cualquier asunto puede someterse a debate y deliberación, lo cual no significa siempre inestabilidad jurídica, sino simplemente que el Derecho es perfectible, en eso concordamos con el autor. Sin embargo, es evidente que éste considera inconveniente la disposición de la regla 5.2 del Pleno porque, como se leyó en la cita anterior, la asume como una “condena” para los litigantes a tramitar largos y tediosos procesos, pues se consideran asuntos de competencia únicamente de los Jueces especializados.

Se asume que al catalogar al arrendatario con contrato vencido como poseedor precario, éste automáticamente tendrá que someterse a la competencia de los Jueces Especializados Civiles.

Peor ¿por qué llegar a dicha conclusión? ¿Es acaso el propio IV Pleno Casatorio quien impone la competencia a los jueces especializados? No, en ninguna parte del Pleno se lee que la competencia les corresponde a los jueces especializados para resolver ese tipo de controversias. Por lo tanto, creemos que se trata de una interpretación incorrecta del artículo 547 del Código Procesal Civil, error en el cual, también incurrió el Pleno Jurisdiccional Civil 2017, realizado en la ciudad de Chiclayo, punto al que nos referiremos más adelante.

Nosotros, en definitiva, mantenemos una posición concordante con la regla 5.2 del IV Pleno Casatorio, pues la delimitación conceptual de poseedor precario en los casos del arrendatario con contrato vencido, si bien no definitiva o irrefutable, nos parece razonable. Es decir, dicha regla guarda relación con la definición actual de poseedor precario y es consecuente con la propia norma. Por lo cual creemos que el Pleno hace una interpretación correcta y congruente de los artículos 911, 1700, 1703 y 1704.

En efecto, si tenemos en cuenta que el título posesorio de un contrato de arrendamiento a plazo indeterminado, tal como lo menciona el propio Código Civil, fenece una vez cursado el aviso de algún contratante a la otra parte, en el cual consta la finalidad de restituir el bien, en consecuencia, la situación jurídica del arrendatario se modifica a la de un poseedor precario, en afinidad con el artículo 911 del propio código sustantivo.

Esta postura es defendida también, por el profesor Alan Pasco Arauco (2017), quien afirma:

Entonces, vencido el plazo del contrato de arrendamiento, el arrendatario no deviene automáticamente en poseedor precario (el contrato simplemente pasa a ser a plazo indeterminado); el arrendatario solo pasará a ser un poseedor precario cuando alguna de las partes haya dado aviso a la otra comunicando su intención de dejar sin efecto el arrendamiento. (p. 17)

Teniendo en cuenta lo expuesto, el problema no es, para nosotros, la condición o situación jurídica que ostenta el arrendatario en el caso que venimos analizando, no se trata pues de un conflicto de carácter conceptual o teórico, sino de una deficiencia en la interpretación de la norma procesal, ya que se ha llegado al consenso (erróneamente) a través de un cuestionado Pleno Jurisdiccional llevado a cabo en noviembre del 2017 de que todos los procesos que versen sobre ex arrendatarios con contrato vencido (convertidos en precario) tendrán que ser sometidos indefectiblemente a la competencia de los Jueces Especializados Civiles.

 3. La Competencia del Juez. En favor del Juez de Paz letrado

Analizado todo lo anterior, resulta pertinente abordar ahora sí el problema suscitado a partir de la emisión del Pleno Jurisdiccional Civil 2017, desarrollado en la ciudad de Chiclayo. A diferencia del Pleno del 2010, el cual versó sobre la situación jurídica del arrendatario a quien aún no se le ha pedido la restitución del bien, este último Pleno se pregunta:

Tras la emisión del IV Pleno Casatorio, ¿ha quedado impedido el arrendador de interponer demanda de desalojo por vencimiento de contrato cuando ya realizó el requerimiento (carta notarial) de restitución del bien, o es facultativo que lo haga valer por esa causal o por ocupación precaria.

La respuesta podría haber sido más simple de lo que fue. En efecto, creemos que con la carta notarial cursada, a fin de pedir la restitución del bien, la pretensión debería ser “desalojo por posesión precaria”, toda vez que el título posesorio ha fenecido; en consecuencia, debería quedar impedido el arrendador de interponer demanda de desalojo por vencimiento de contrato. A su vez, resultaría inadecuado dejar en facultad del arrendador demandar por una u otra causal, pues no tendrían sentido los precedentes explicados anteriormente.

Siendo así, la respuesta debió estar orientada sólo a determinar el tipo de pretensión a plantear; sin embargo, los jueces fueron más allá, quién sabe por qué razones, y se enfocaron, además, en la competencia de los jueces encargados de conocer y resolver este tipo de procesos.

De este modo, el Pleno (2017) acordó por mayoría lo siguiente:

Luego de la publicación del Cuarto Pleno Casatorio Civil, los jueces de Paz Letrado han quedado impedidos de conocer los procesos de desalojo en los casos de que exista requerimiento de restitución del bien (carta notarial) de parte del arrendador hacia el arrendatario (artículo 1704 CC); toda vez que en todos estos casos éste último ha quedado constituido en poseedor precario, por lo que el Juez competente para conocerlos es el Especializado, quedando impedido el arrendador de interponer demanda de desalojo por vencimiento de contrato, sino únicamente por ocupación precaria. (p.1)

La respuesta que consideramos adecuada únicamente se vio reflejada en la última parte del párrafo, cuando se menciona: “quedando impedido el arrendador de interponer demanda de desalojo por vencimiento de plazo, sino únicamente por posesión precaria”. En cuanto a la competencia, se puede apreciar que, para la mayoría, el conocimiento de los procesos de desalojo por posesión precaria les corresponde solamente a los Jueces Especializados. Por ello, sostienen que una vez cursada la carta notarial el arrendatario queda convertido en precario y por ello se suprime la competencia de los Jueces de Paz Letrado.

¿Por qué se llega a tal conclusión? Para entender el razonamiento utilizado por la mayoría de jueces que suscribieron este Pleno, es necesario analizar, a continuación, el artículo 547 del Código Procesal Civil. 

3.1 Artículo 547 del CPC

Cabe recordar que un desalojo se tramita en proceso sumarísimo, tal como lo establecen los artículos 546 y 585 del Código Procesal Civil. Este proceso se caracteriza por la poca actividad probatoria que exige, de modo que resulta mucho más rápido que un proceso de conocimiento, los cuales sí requieren de una mayor actividad probatoria, como la intervención de peritos, testimonio de testigos, entre otros.

El artículo 547, tercer párrafo, del Código Procesal Civil, establece, en relación a la competencia para conocer los procesos sumarísimos de desalojo, lo siguiente:

Cuando la renta mensual es mayor de cincuenta Unidades de Referencia Procesal o no exista cuantía, son competentes los Jueces Civiles. Cuando la cuantía sea hasta cincuenta Unidades de Referencia Procesal, son competentes los Jueces de Paz Letrados.

De una lectura simple del artículo materia de análisis, nos damos cuenta que lo determinante al momento de saber a qué Juez le corresponde conocer tal o cual proceso, es identificar un aspecto: la cuantía. En ese sentido, la última parte precisa que, si ésta no supera las 50 URP, la competencia le corresponde a un Juez de Paz Letrado.

Pongamos un ejemplo, para una mejor comprensión. Imaginemos que usted es propietario de un inmueble y ha arrendado por 2 años el bien a X, por la suma de 400 soles mensuales. El contrato, a la fecha, ya venció y usted ha enviado hace unos días una carta notarial pidiéndole la restitución del bien, sin embargo, su arrendatario se niega a devolverlo. Evidentemente, su intención, por el envío de la carta notarial, es resolver la relación contractual y en consecuencia ha convertido a su arrendatario en poseedor precario. A usted, tal como hemos venido sosteniendo, le corresponde demandar proceso de desalojo por posesión precaria, Entonces, ¿ante qué juez plantearía la demanda?

Somos de la idea que la demanda en el caso planteado, debería interponerse ante un Juez de Paz Letrado, porque entre las partes ha existido una relación de mediación posesoria (arrendador – arrendatario) y por tanto el monto de 400 soles que se mantenían como pago entre ambos debería ser determinante para establecer la competencia.

En efecto, si como arrendadores exigimos la restitución del bien mediante el envío de una carta notarial, ¿por qué estaríamos impedidos de plantear la demanda de desalojo por posesión precaria ante un JPL si la renta nunca superó las 50 URP? En ninguna parte del Código se menciona que la competencia se determina en función a la condición del sujeto pasivo, es decir, si el demandado es un arrendatario con contrato vencido o un precario. Lo único que especifica la norma adjetiva es la cuantía. Tampoco el IV Pleno Casatorio desarrolló este punto, simplemente se limitó a extender y enumerar los supuestos más comunes de posesión precaria para una mejor práctica judicial.

Lo que ocurre es que el Pleno Jurisdiccional considera que, al convertirse a un arrendatario en poseedor precario, automáticamente se debe, sin otra alternativa, acudir a un Juez Especializado. Esta especie de “condena” para los abogados o justiciables no nos parece coherente ni tampoco conveniente por cuestiones que explicaremos en el último apartado del presente trabajo.

Ahora bien, cuando el Código procesal civil se refiere a la “cuantía” creemos que no se está refiriendo necesariamente a la renta, sino a un concepto más amplio. La RAE define así a ambos términos:

Renta. –

1.f. Utilidad o beneficio que rinde anualmente algo, o lo que de ello se cobra.

2.f. Aquello que paga en dinero o en frutos un arrendatario.

3.f. Ingreso, caudal, aumento de la riqueza de una persona.

 Cuantía. –

 3: Medida o cantidad indeterminada o vagamente determinada de las cosas.

Como vemos, la propia Real Academia de la lengua, no las considera sinónimos, la renta en las tres acepciones presentadas, es mucho más específica, puntual. En cambio, la cuantía alude a un concepto abstracto, indeterminado, por eso se refiere simplemente a una “cantidad”.

Es cierto que, como ya hemos explicado, cuando el título posesorio del arrendamiento se extingue, ya no se puede hablar de renta y en consecuencia tampoco de arrendamiento. Pero, ¿se puede hablar aún de cuantía? Creemos que sí, por la sencilla razón de que hubo una mediación posesoria inicial en la cual las partes del contrato acordaron establecer un monto, una cantidad, que representaría las prestaciones mensuales a pagar por el uso o posesión del bien.

El propio Código Civil, sigue esta línea de ideas en el artículo 1704 cuando establece: “si el arrendatario no restituye el bien, el arrendador tienen derecho a exigir su devolución y a cobrar la penalidad convenida o, en su defecto, una prestación igual a la renta del período precedente”. Dicha prestación “igual” a la renta no es más que el monto o la cantidad establecida previamente por las partes al momento de suscribir el contrato. O sea en el caso planteado, serían los 400 soles que pagaba X por el uso del inmueble. Queda claro que el legislador al utilizar la expresión resaltada ha querido dejar claro que es impropio hablar de “renta” cuando el contrato ha fenecido, sin embargo, el monto o cantidad sigue siendo la misma a efectos de pedir la devolución por el tiempo que el ex arrendatario no ha pagado.

Distinto sería el caso de un invasor que llega a poseer el inmueble sin ningún tipo de mediación posesoria entre las partes y se aprovecha de la ausencia del propietario para irrumpir en el bien de manera ilegítima. Aquí, nunca se acordó o pactó una prestación, es decir, no existió vínculo contractual que justifique la determinación de un monto o cantidad específica, por ello en estos casos la cuantía no existe ni mucho menos la renta.

Por las razones presentadas, creemos que, al momento de la extinción del título posesorio en un arrendamiento por causa del envío de la carta notarial, ya no existe renta, pero sí existe cuantía, en virtud del vínculo o mediación posesoria que hubo inicialmente entre arrendador y arrendatario. Sin embargo, el Pleno en mención ha hecho una interpretación, desde nuestro punto de vista, bastante simplista (incluso ligera) de la norma en análisis.

3.2 Pleno Jurisdiccional Civil 2017

En principio, hay que recordar que un Pleno Jurisdiccional Civil, a diferencia de lo que ocurre con los Plenos Casatorio Civiles, no goza de demasiada atención por parte de la comunidad jurídica y académica. Así mismo, aún se divaga en la idea de si poseen fuerza vinculante o si son meramente “preceptos morales” que se pueden cumplir o no, dependiendo de la voluntad de los jueces. (Ninamanco, 2017)

No obstante ello, a efectos del presente trabajo, sostenemos que la función principal de los Plenos Jurisdiccionales Civiles es concordar jurisprudencia. Es decir, son decisiones basadas en un acuerdo al que llegan, a través de una votación y deliberación, todos los jueces de las distintas Cortes Superiores del Perú. En ese sentido, Ninamanco (2017) explica que los Plenos jurisdiccionales constituyen una fuente de predictibilidad y seguridad jurídica para el futuro, en casos en los que hasta antes de la emisión del mismo existían puntos de vista divergentes o contradictorios. Por lo tanto, para nosotros los Plenos Jurisdiccionales Civiles deben tener fuerza vinculante, de lo contrario carecería de sentido su existencia y desarrollo.

El razonamiento utilizado por los jueces superiores que suscribieron este Pleno Jurisdiccional se basa justamente en considerar a la renta y a la cuantía como concepto idéntico, es la única explicación que encontramos a la decisión tomada, pues se asume que, al haberse convertido el arrendatario con contrato vencido en un poseedor precario, como efecto del envío de la carta notarial, ya no existe renta y el supuesto del artículo 547 se cumpliría: No existe cuantía (renta), por ende, el juez competente será el Juez Especializado Civil.

Como consecuencia de tal interpretación, los Jueces de Paz Letrado han perdido competencia para conocer los procesos en donde se haya solicitado la restitución del bien, en los casos de arrendamiento con plazo vencido, pues su condición de precario limita dicha competencia sólo a los jueces Especializados, en virtud de que, según lo establecido en el artículo 547 de la norma procesal, ya no existe cuantía.

Se podrá argüir, en contra de nuestra postura, que la pretensión de desalojo por posesión precaria, per se, debe prescindir de un monto, pues de lo contrario se estaría equiparando a un proceso de desalojo por vencimiento de contrato, donde sí se solicita la liquidación de la cantidad dejada de percibir durante la negativa del arrendatario a restituir el bien. Es decir, en el primero proceso, el demandante ya no tendría “derecho” a recibir el monto dejado de pagar por el arrendatario, mientras que en el último proceso sí tendría este derecho.

Queda claro que para los jueces la lógica es la siguiente: En un proceso de desalojo por posesión precario no puede existir cuantía, por lo que al seguir el sentido de la norma, le corresponde a los Jueces Especializados conocer de dichos procesos. Sin embargo, ¿para qué les serviría a los arrendadores convertir entonces a sus arrendatarios en precarios, les resulta de algún modo útil? Nuevamente, nos preguntamos ¿Habrá servido de algo el catalogar como “precario” al ex arrendatario con contrato vencido? ¿No habría sido mejor, como lo decía el Juez Abanto Torres, dejar el academicismo de lado?

Somos de la idea de que una institución jurídica debe tener utilidad social. Si bien es cierto, nos parece aceptable que un arrendatario pueda ser convertido en un poseedor precario, eso no nos debe alejar de la principal función que tiene el Derecho: lograr la paz social. Esto, encierra un significado mucho más profundo del que se piensa, pues tiene que ver con la efectividad de un proceso judicial, de lo positivo y útil que resulte para una persona someter un conflicto a los tribunales. Por ello, debemos de ajustar las normas procesales o las interpretaciones que se hagan de ellas a los conceptos sustantivos y no al revés, a fin de lograr al mismo tiempo eficiencia y garantías.

 4.La causal de desalojo por vencimiento de plazo en peligro de extinción

Evidentemente cualquier precedente o acuerdo al que llegue la judicatura nacional tendrá efectos en la práctica judicial diaria y cotidiana. Por esta razón, creemos conveniente esbozar alguno de estos efectos, con el afán de generar interés en la constante investigación de asuntos como éste, tan importantes para la sana convivencia en sociedad.

Tal como ha quedado establecido líneas arriba, un arrendatario queda convertido en poseedor precario una vez requerida la devolución del bien vía carta notarial. Sin embargo ¿qué ocurre, entonces, si el arrendador no envía dicha carta? La respuesta salta a la vista: El arrendatario no se convierte en precario, por ende, podría ser demandado por la causal de vencimiento de plazo.

Resulta coherente, ya que al no cumplirse la condición establecida por el IV Pleno Casatorio Civil, el arrendatario aún contaría con título posesorio bajo la modalidad de un arrendamiento a plazo indeterminado. Pero como el plazo ya venció, el propietario o arrendador quedaría facultado para solicitar la restitución del bien, tal como lo establece el artículo 1704: “Vencido el plazo del contrato (…) el arrendador tiene derecho a exigir su devolución (…)” (El resaltado es nuestro). En suma, pensamos que en estos casos la demanda deberá sustentarse en el desalojo por vencimiento de plazo, mas no en el desalojo por posesión precaria. El juez competente sería el JPL.

No obstante, la propia Corte Suprema ha generado una terrible confusión con la emisión de la Casación N° 4628-2013-Arequipa, publicada en el diario oficial El Peruano el 30/04/2015. En dicha resolución, se estipula: “Constituyendo la conciliación un acto de requerimiento de devolución del inmueble arrendado, desde la referida fecha el contrato de arrendamiento se constituye en un título fenecido y, por tanto, deviene en precario el poseedor”.

¿Qué significa esto? El lector diligente habrá advertido que con dicha resolución prácticamente se está relegando la competencia de los jueces de paz letrado en los casos de arrendamiento con contrato vencido. Por otro lado, cabría preguntarse, ¿Ha quedado desfasada la pretensión de desalojo por vencimiento de plazo?

En efecto, si la Corte Suprema ha concluido que con el aviso notarial el arrendatario con contrato vencido se constituye en un poseedor precario y en consecuencia las pretensiones con dicha causal solo podrán tramitarse ante el Juez Especializado Civil, pero además, a través, de la última casación mencionada, ha llegado a la otra conclusión de que el aviso para conciliar también “convierte” al arrendatario en poseedor precario, ¿en qué momento, entones, el arrendador podrá invocar la causal de vencimiento de plazo?

Nos explicamos. Pensemos que usted es propietario de una casa y suscribió un contrato de arrendamiento en febrero del 2014 por un periodo de 4 años, por un pago mensual de 1200 soles. Dicho contrato ha vencido en febrero del 2018, en consecuencia se ha convertido en un arrendamiento a plazo indeterminado. Usted, no es lego en Derecho y sabe que si le envía la carta notarial convertirá a su arrendatario en precario, por lo que decide no enviarle nada, sino simplemente iniciar un proceso de desalojo por vencimiento de plazo, basado en la propia norma, el cual lo presentaría ante un Juez de Paz Letrado, conforme a la cuantía. Sin embargo, de acuerdo a la última casación referida, el JPL declararía improcedente la demanda, arguyendo que la competencia le corresponde a un JEC.

La otra posibilidad, es que usted haya enviado la carta notarial, con lo cual hubiese convertido a su arrendatario en poseedor precario, y según la propia Corte Suprema tampoco le correspondería demandar ante un JPL, en función a la situación jurídica del demandado.

Por obvias razones, nosotros manifestamos nuestra disconformidad con los criterios manejados por la Corte Suprema, porque creemos que, contrariamente a lo que debería ser, está generando confusión e incertidumbre al caer en contradicciones con el propio Código Civil ¿Es que acaso la jurisprudencia de la Corte Suprema puede derogar una norma?

Dicho esto, da la impresión de que se pretende, de manera muy sinuosa, dejar sin ningún tipo de competencia a los Jueces de Paz Letrado para conocer los procesos de arrendamiento con contrato vencido y además la propia causal de desalojo por vencimiento de plazo corre peligro de extinción. Con ambas resoluciones no quedaría otra alternativa que demandar desalojo por posesión precaria y ante un JEC.

Debe establecerse una reforma a nivel normativo y/o jurisprudencial para que la competencia de los Jueces de Paz Letrado en procesos de desalojo no se vea inexplicablemente mellada. Y así mismo, pueda otorgársele facultad para conocer los procesos de desalojo por posesión precaria en las situaciones concretas de arrendamiento con contrato vencido con solicitud de restitución del bien, considerando que la cuantía aún persiste.

5.Economía y celeridad procesal

A lo largo del presente trabajo, hemos sostenido que una institución jurídica de cualquier naturaleza, debe ser formulada e incorporada al ordenamiento jurídico en función de su utilidad, de lo contrario, será una mera elucubración teórica que nada aporta a la sociedad y al individuo. El Derecho, por su carácter social, nunca debe alejarse de la relación con el sujeto, con sus intereses y expectativas, de modo que pueda contribuir, al menos parcialmente, a su desarrollo y bienestar.

En el ámbito procesal se habla de principios del proceso o procedimiento, los cuales deben regir cualquier tipo de proceso judicial al que se acuda. En relación al tema que nos convoca, existen dos de estos principios que son de suma importancia en nuestro ordenamiento jurídico; por un lado el principio de economía procesal y por otro el principio de celeridad procesal, ambos conectados de manera interdependiente, y que en conjunto sirven para llevar a cabo un juicio libre de trabas y dificultades innecesarias.

El primero de ellos, está referido al ahorro de tiempo, gasto y esfuerzo. Básicamente el ahorro de tiempo significa llevar acabo el cumplimiento de los actos con prudencia, sin ser lento, pero tampoco tan expeditivo como para renunciar a cumplir con formalidades indispensables. En relación al gasto, es claro que en un Estado Constitucional de Derecho debe procurarse que los costos del proceso sean soportables por ambas partes, con el fin de hacer efectivos sus derechos. (Monroy, 2009)

Y finalmente, en cuanto al esfuerzo (y esto es de vital trascendencia para nuestro tema), Monroy (2009) explica textualmente: “está referida a la posibilidad de concretar los fines del proceso evitando la realización de actos que, aun estando regulados, tienen la calidad de innecesarios para tal objetivo.” (p.205)

En definitiva, el elemento más llamativo es el ahorro del esfuerzo. Debería existir una tendencia a simplificar los métodos de resolución de un conflicto judicial en la medida en que no se vulneren derechos y siempre dentro de las posibilidades de un Estado Constitucional como el nuestro. A todo persona, le favorece que sus pretensiones sean conocidas y revisadas de una manera efectiva y en un tiempo prudencial.

En un proceso de desalojo, la brevedad es un factor determinante y constituye la esencia del mismo, pues justamente se lleva a cabo en un proceso sumario que no requiere mayor actividad probatoria y al que se le atribuye, desde tiempos inmemoriales, la rapidez de su desarrollo como característica principal. Dicho de otro modo, si para algo debe servir el desalojo, es para recuperar los bienes inmuebles de la manera más expeditiva posible.

En cuanto al segundo principio, la celeridad procesal, Monroy (2009), sostiene:

Este principio se presenta en forma diseminada a lo largo del proceso, por medio de normas impeditivas y sancionadoras a la dilación innecesaria, así como a través de mecanismos que permiten el avance del proceso con prescindencia de la actividad de las partes. El hecho trascendente e indiscutible es que una justicia tardía no es justicia. Para ratificar esta concepción, el sistema publicístico busca proveer a los justiciables, a través de las instituciones reguladas, de una justicia rápida. Si es buena o mala, esta calidad será responsabilidad de todos sus protagonistas. (p. 206-207)

Es por esta razón que nos preocupa la decisión del Pleno Jurisdiccional Civil 2017, pues dicha decisión estaría mermando ciertos principios procesales de vital importancia. ¿Es que acaso resultaría saludable, procesalmente hablando, que un desalojo por un bien pequeño, de poca cuantía, sólo por el hecho de un cambio en su concepción o naturaleza jurídica, llegue hasta instancias supremas? Efectivamente, si aceptamos que los procesos de desalojo por posesión precaria en los casos de arrendamiento con contrato vencido, sólo puedan ser vistos o analizados por jueces especializados, estaríamos permitiendo que casos sencillos, que deberían resolverse en forma rápida, puedan llegar hasta la Corte Suprema.

El escenario sería distinto si llegásemos al consenso (toda la comunidad jurídica) de que los Jueces de Paz Letrado también tienen competencia para conocer y analizar dichos casos. De ese modo, no solo la carga procesal en los juzgados especializados disminuiría sino que, además, y fundamentalmente, el conflicto se resolvería o terminaría en sede ordinaria y ahorraríamos tiempo, gastos y esfuerzo al prescindir del recurso de casación, en el caso específico del arrendamiento con vencimiento de plazo.

¿Qué pensaría usted, amable lector, si le dijéramos que en el supuesto de que tenga un bien arrendado y el arrendatario no quiera restituir el bien, usted recuperará el inmueble aproximadamente en 3 o 4 años, mientras el proceso pasa primero por un juez especializado, luego por un juez superior y finalmente por un juez supremo?. Eso es a lo que nos han sometido, de manera algo arbitraria, los jueces, con este último pleno Jurisdiccional y la última casación mencionada. Seguramente, usted, como es usual, manifestaría su fastidio y rechazo a nuestro sistema de administración de justicia.

Cabe señalar aquí, lo referido por un destacado jurista de renombre internacional como Gustavo Zagrebelsky (2006):

Incluso en el campo del derecho positivo, es decir, en el campo donde la ecuación justicia legalidad parece más obvia, la pretensión de reducir al ser humano a un simple observador de las normas falla en su propósito. El Juez que es sólo un escrupuloso observador pasivo de la ley no es un buen Juez. (p. 34)

Un simple, pero contundente mensaje para todos los Jueces de nuestro país. No obstante, frente al escenario presentado, creemos que las cosas aún pueden ser corregidas, a través de un nuevo Pleno Casatorio o una reforma legal que precise y defina de una vez por todas las instituciones analizadas en este pequeño trabajo.

6.Conclusiones

  • La condición de arrendatario no se extingue con el sólo vencimiento del contrato, ya que si el arrendatario permanece en el bien, dicho contrato se vuelve indeterminado, en razón del título posesorio que otorga la propia norma.
  • Un arrendatario con contrato a plazo indeterminado puede devenir en poseedor precario, siempre y cuando exista la solicitud de restitución del bien, conforme a lo establecido por el IV Pleno Casatorio Civil.
  • La pretensión de desalojo por vencimiento de contrato podría plantearse cuando aún no exista la solicitud de restitución del bien, de lo contrario correspondería plantear un desalojo por posesión precaria.
  • Una interpretación correcta del artículo 547° del Código Procesal Civil, nos permite afirmar que cuando haya existido un vínculo o mediación posesoria inicial, debe considerarse la cuantía para determinar la competencia, en razón de que aquella aún persiste, a diferencia de la renta.
  • El Pleno Jurisdiccional Civil 2017 considera a ambos conceptos como idénticos, por ello, confirió la competencia para conocer los casos de arrendatarios con contrato vencido convertidos en precarios, sólo a los Jueces Especializados Civiles; dicha decisión resulta inconveniente e insatisfactoria.
  • Los efectos generados a partir de la emisión del Pleno Jurisdiccional y de la Casación N° 4628-2013 son perjudiciales en todo sentido, pues conllevan a la confusión de los justiciables y a la desaparición paulatina de la pretensión de desalojo por vencimiento de contrato.
  • La decisión adoptada por los Jueces Superiores en el Pleno Jurisdiccional Civil 2017 atenta contra ciertos principios procesales, lo cual genera la dilatación innecesaria y costosa de los procesos de desalojo.
  • Es de vital importancia que se debatan y establezcan nuevos precedentes y reformas normativas, a fin de devolver la competencia a los Jueces de Paz Letrado en este tipo de procesos; de este modo se logrará contribuir a la reducción de la carga procesal y sobre todo a la solución más eficiente y efectiva de los procesos vinculados al arrendamiento con contrato vencido.

Bibliografía

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  • Gonzales Barrón, Gunter. (2016). Proceso de Desalojo (y posesión precaria). Jurista Editores.
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